2023-08-21
看屋筆記

看屋筆記:新北市三重區元富信城鼎(個案+價格分析)

閱讀重點

仁義重劃區是位於三重區的小型重劃區,最大的優勢是近中山高速公路,迅速通往台北市中心、南軟、內科等地,也可透過重陽大橋抵達士林區,對於開車的通勤族來說是相當適合居住的地區,且區內規劃為單純的住宅區,生活機能部分除可享有舊市區便捷機能,亦有全聯入駐滿足採買需求。本次要介紹的元富信城鼎位於仁義重劃區,是區內少見的成屋銷售個案,樓下即是公園,面向學校預定地,格局規劃3-4房45-71坪戶型,均為較大坪數的換屋型產品,接下來就讓我們一起來看看元富信城鼎還有哪些特色!

 

元富信城鼎外觀圖

 

建案特色

 

1.正對公園、學校預定地,享永久棟距

  • 面向6000坪學校預定地,享永久棟距。
  • 樓下即是元富二街公園,步調休閒怡然。

2.格局設計用心,戶戶採光佳

  • 樑柱外推,房間格局方正好規劃,且臥室均可放置雙人床。
  • 戶戶採光優良,無暗房暗廳問題。
  • 工作陽台深度充足,日照面積大。

3.仁義重劃區新地標,建案整體規劃優良

  • 區內高樓新地標,高樓層可享淡水河、城市景觀。
  • 全棟4部電梯,梯戶比區內首選,減緩上下樓等待時間。
  • 整體規劃大坪數戶型,住戶居住品質均值。

 

元富信城鼎生活機能圖

元富信城鼎生活機能圖

 

元富信城鼎格局分析

 

元富信城鼎一樓平面圖
元富信城鼎一樓平面圖

 

1.基地面積937坪,全案採獨棟規劃,地上21層、地下4層,共計101戶住家,4戶店面,公設位於1樓及頂樓。

2.大門及車道入口位於元富二街,車道為汽機車分道,汽車道為雙向道寬5米8,車位規劃坡道平面式156個,並有設置27個腳踏車位。

3.全棟搭配4部電梯,坪數規劃3-4房45-71坪。一樓大廳挑高6米,標準層樓高3.52米。

4.建材部分廚房配置林內三機,全衛浴採超高防水層處理,並配備TOTO系列設備及Panasonic暖風機。採用柱中柱工法,耐震度達6級。

 

接下來將以10~19樓戶別以及20樓4房戶別進行格局分析。

 

元富信城鼎10~19樓平面圖

元富信城鼎10~19樓平面圖

 

1.黃色區塊(A2、B1)-三房二衛 57.31坪

  • 四面開窗,通風採光俱佳,皆為明房明廳。
  • 具寬敞的獨立玄關,可規劃鞋櫃及收納設計,無正對公共空間,隱私性佳。
  • 公共空間非常充足,可分別規劃客餐廳,私人空間以長廊與公共空間區隔。主臥預留更衣間空間,且對外開窗,亦可做其他空間規劃。
  • 獨立L型廚房,有預留冰箱及電器櫃空間,動線連接工作陽台,通風便利。
  • 陽台空間大且深,受光照面積大,放置洗衣機後尚有許多空間曬衣,有預留冷氣外機放置空間。
  • 主臥衛浴為四件式設計,對外開窗,且配備TOTO全自動馬桶,次臥衛浴為標準三件式,無對外開窗。

 

2.咖啡色區塊(A1、B2)-三房二衛 44.85坪

  • 兩面採光,無暗房暗廳,通風採光均相當充足。臥室格局方正,樑柱外推,相較其他房型,三間臥室空間較為相近。
  • 獨立玄關空間可設置鞋櫃,公共空間寬敞,可分別規劃客、餐廳,餐廳空間足以放置圓桌。
  • 獨立單排廚房,並有預留冰箱空間,可放置雙門冰箱,動線連接工作陽台。
  • 工作陽台空間深度充足空間大,次臥透過工作陽台通風。
  • 主次衛浴均為標準三件式乾式分離,主臥衛浴有對外開窗。

 

3.灰色區塊(A3)-三房二衛

  • 單面採光,客廳、臥室皆對外開窗,進門即是公共空間。
  • 獨立單排廚房,有預留冰箱空間,動線連接工作陽台。
  • 工作陽台空間較其他戶型小,日照面積較少。
  • 主次衛浴均為標準三件式,僅主臥衛浴對外開窗。
  • 主臥空間寬敞,主衛浴前有空間擺放衣櫃收納。

 

元富信城鼎20樓平面圖

元富信城鼎20樓平面圖

 

4.橘色部分(20層A2、B1)-四房三衛 71坪

  • 四面採光,無暗房暗廳,通風採光俱佳。於高樓層,視野極佳。
  • 雙主臥設計,次臥房型方正,無樑柱影響空間,裝潢規劃便利。一間主臥有多餘空間可做更衣間或其他規劃,且該空間有對外開窗。
  • 公共空間大,可分別規劃客廳及餐廳,餐廳足以放置大型圓桌。
  • 配置三衛浴,一主臥衛浴為四件式且對外開窗,其餘衛浴為標準三件式。
  • 獨立L型廚房,預留雙門冰箱及電器櫃空間,動線連接工作陽台,通風順暢。
  • 陽台空間寬敞,有預留冷氣外機放至空間,美觀程度提升。

 

實價登錄分析

 

元富信城鼎位於仁義重劃區,仁義重劃區仁義重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$63.83萬/坪,近年已有許多個案開發,重劃區又較小型,該區發展速度相當快速,價格也隨之上漲,仁義重劃區較一年前+8.37%(屋齡0-5年),整體呈現價漲量縮的狀態。

 

1.仁義重劃區相似個案

元富信城鼎 屋齡1年。 平均成交價57.98萬/坪。 近一年成交價60.8萬/坪。

弘暉富川 屋齡1年。 平均成交價61.01萬/坪。 近一年成交價61.16萬/坪。

 

仁義重劃區相似個案比較圖

仁義重劃區相似個案比較圖

 

2.二重重劃區左岸相似個案

潤泰峰左岸 預售屋。 平均成交價68.51萬/坪。 近一年成交價68.51萬/坪。

大阪川森 屋齡2年。 平均成交價63.24萬/坪。 近一年成交價63.05萬/坪。

 

二重重劃區左岸相似個案比較圖

二重重劃區左岸相似個案比較圖

 

3.仁義重劃區腹地不大,發展相當迅速,生活機能尚未完善,目前須依靠五華商圈以及龍門商圈的生活機能,不過具有近中山高速公路及一橋到士林圓山的優勢。二重重劃區左岸近先嗇宮站,一橋可到台北板橋,近期因東森媒體園區、新北市政府第二辦公大樓等議題十分火熱。

 

兩個重劃區各有其地理位置優勢,不過較適合開車通勤的上班族,兩者與捷運站皆有段距離,以目前來說兩個重劃區區域價格行情相似。元富信城鼎在區域內具有近公園及學校預定地的特點,與其他區內個案相比,符合區域市場行情。

 

元富信城鼎評價

 

元富信城鼎位於仁義重劃區,是區內少見的先建後售成屋。地理位置方面,樓下就是公園,面向學校預定地,享有永久棟距,距離全聯更是僅需走路2分鐘。區內學校從國小到高中應有盡有,還可享五華商圈及龍門商圈便利生活機能,交通方面可透過國道一號及重陽大橋迅速接通台北市中心各區。建案本身格局是大坪數房,格局方正舒適,且梯戶比為區內難得一見的舒適規劃,對於開車的通勤族來說,相當值得參考看看。