美國房市不怕大升息？還在漲！

全球房價長期是呈現上漲的走勢。就算經歷了2008年的金融海嘯和2020年的Covid-19疫情造成的經濟衝擊，在美國大量印鈔票以及全球央行跟進的情況下，全球的房市仍然大幅上漲。從資本主義的制度以及全球央行的動作來看，探討美國和臺灣的經濟和房市走勢。這次邀請到財經KOL Joe來跟大家分享他的看法

全球資金流動帶動房價上漲

Joe：全球的資金脈動，我認為對每一個金融商品都有相似的影響力。無論是房地產，包括臺灣的房地產，都難以脫離全球資本主義的影響。這就是為什麼全球資本主義會造成各個國家的房市上漲的原因。

房地產市場的表現當然與當地的特性有關，但只要有資本流通的空間，熱錢就會湧入。不論在北極、南極還是喜馬拉雅山，這些資金流入地區將價格推高，直到市場認為房價不再明顯高估或低估為止。

一般來說，我會去看美國稅前房租投報率可能超過5%，這算是相當基本的報酬率。有些地方的房價較低，波動也比較大，可能達到7%、8%甚至10%的報酬率。

不過需要注意的是，這些報酬率都是在美國稅前的情況。如果扣掉許多營運成本，房租對於整個房價的淨報酬率大約2.5%左右，還是比美國的國債收益率要高一點。

有很多人會說國外的租金報酬率相對較高，而臺灣的租金報酬率相對較低。實際上，如果扣除管理、各種成本以及稅務的負擔後，最終的淨報酬率會差不了多少。

如果臺灣的房價比較低，租金報酬率比較好的時候，資金就會進來投資。如果是美國比較好，資金就會往美國流動。最後會取得一個均衡的狀況。如果某個地方投報率很高，資金就進去買，買到價格上漲。最後你的租金之於你的房價，扣掉各種的成本很可能還是回到2-2.5%的範圍。你說真的再高一點可能也很難到3%。

美國Fed利率決策影響全球熱錢

實際上，美國的經濟狀況還是很不錯的。雖然通貨膨脹率還是5%以上，相對來說比較高，但我們也可以看到美國的通貨膨脹率連續下降了10個月，呈現下降趨勢。

聯準會口頭上雖然一直表示不排除繼續升息的可能性，但實際動作卻是逐漸轉向鴿派政策。自2020年10月以來，聯準會從一次性升息0.75%降至0.5%，再到0.25%。這顯示出他們雖然口頭上越來越鷹派，但實際上越來越傾向於鴿派的立場。

鴿派的政策對全球股市來說，去年10月之後度過了最糟糕的情況，呈現出一個逐漸復甦的趨勢，道瓊工業指數已經逼近歷史新高。長期來看，美國的經濟和股市還是有望繼續向上發展。

從會議記錄的投票結果來看，聯準會的官員們投票的集中區間是越來越低，而他們的口頭表達也越來越鴿派。特別是聯準會的態度，並不像大家想像的那麼鷹派。

儘管聯準會表示今年不考慮降息，但實際上他們的口頭表達與行動並不相符。這是可以理解的，因為作為政府官員，他們仍需對外保持一套穩定的說法，避免引起群眾的恐慌。然而，他們的貨幣政策實際上正朝向鴿派傾斜。

美國房價創新高，租金持續上漲

謝銘元：美國有兩個房價指數值得注意

第一：FHFA的房價指數已經創下了歷史新高。

第二：S&P的房價指數，最近出現了2到3個月的上漲趨勢，也顯示美國房價近期持續上漲。

Joe：今年2023年第二季，市場開始比較確定聯準會不會鷹派多久，主要是美國中小銀行撐不住，所以市場預期再升息真的很有限，因為不可能不救，至少緩和一下看一下情況，搞不好撐著撐著，就可能就不再做升息的動作。

我認為房地產最糟的情況已經過去，美國房地產供給真的很不夠很不夠。美國政府也做了一些政策，譬如加州這邊限制建商蓋房，建商就不如我蓋慢點好了，結果就是沒有足夠的新屋供應，造成供不應求，房價上漲。

長期來看，如果CPI通膨每年緩和2%，兩年4%，你房租漲5%其實是合理的。通膨越高，美國的房東也會相應地把租金等比例甚至更多地調高。美國有類似我們管理費的HOA費用，這個費用漲幅很大，完全跟通膨走。所以，如果你全都按照美國的數字來看的話，其實臺灣的房價以外的東西真的漲幅沒有那麼兇。

全球QE印鈔票，扭轉少子化負面影響

謝銘元：在2013-2014年，Joe對臺灣房地產的看法比較保守。但最近好像就沒有那麼悲觀了，怎麼看臺灣的房市？

Joe：我態度比較大轉變應該在中美貿易戰，他對中國的態度比較不友善以後，我就比較警惕一點。那時候只有美國實施QE，我認為QE只會做一段，沒想到說當時QE結束後，還有QE2、QE3，代表錢還在繼續印。資本主義的極致就是，美國央行持續的印鈔票，他發明了一個金融工具來抵抗像是少子化的負面影響。事實上少子化還是存在，但QE這個金融工具還是扭轉了這個負面影響，讓現金貶值，資產增值。

臺灣一定要走到一個局勢，就是臺灣的資金在中國有很大的一部分是停留在那邊的。許多企業的實體也有很多資金投入中國。面對中美貿易戰，這些企業終究有一天要選擇繼續留在中國或是回來臺灣。

我的想法是，有蠻大比例會回來的，因為臺灣的最後終端消費很多都是走向美國。你還是要看蘋果、微軟或Facebook的臉色，有關AI的發展，你還是要看NVIDIA和AMD等等。這些資金從中國撤回來，對臺灣的資本幫助是相當大。

歐美和臺灣居住正義的比較

Joe：加州其實是用很多各式各樣的房地產管制，希望房地產不要漲得那麼熱。然而，結果卻是美國最熱的兩個州是紐約州和加州。這也就是說，做了很多管制的結果，房價不一定降下來，反而在加州不管你住在哪個地方，尤其是市中心附近，你下飛機到晚上很難不看到路邊有很多街友，幾乎無所不在。而且越貴的地方街友就越多。

加州很多左派強調居住正義，但是為什麼街友數量是美國最多的地方？因為越是強調居住正義的地方，房東就越需要保障很多房客的權益，但是房子實際上能買的人並不多，大部分人還是選擇租房。

在臺灣，已經有相當多的人是用買房的方式來居住，因為臺灣的房屋自有率相對較高。相比之下，美國的模式是希望你買不到房子的話，至少也讓你租得起。兩國在居住模式上有顯著的不同。

根據衛生福利部的統計數據，對於臺灣的街友問題，估計人數大約在九千到一萬多人之間。這樣的數字在臺灣人口約2,300萬的情況下，每一萬人可能會有3到4位街友，這比歐美的數據要遠低。

例如，像歐洲的荷蘭，社會住宅需要排隊很長時間，可能要等好幾年才有住進去的機會。一旦住進去，居住者的權益得到了保障。然而，審核條件也非常嚴格，要求申請者提供諸多資料，以確保他們符合條件。

在美國，對房客的審核也是非常謹慎的。房東需要保障房客的信用和支付能力，以確保房東的權益。政府允許房東有這樣的要求，因為這是資本主義下自由市場機制的一部分。管制的做法導致市場機制做出對應的反應。

在歐洲，有相當多的街友，但臺灣的情況目前還沒有到那個程度。在臺灣，街友的問題相對不嚴重。如果你不住在蛋黃區或市中心附近，而選擇住在市郊或蛋白區，租金相對會比較可負擔。

總體來看，在臺灣，租房或購房對於大多數人來說是可行的，因此路邊並不會看到像歐洲那麼多的街友。臺灣相對來說在居住正義方面做得還不錯，大部分人都能夠滿足基本的住房需求，這也是為什麼街友問題相對較少的原因。