看屋筆記：桃園市桃園區竹城晴川(個案+價格分析)
閱讀重點
桃園經國重劃區位於國道一號旁，下交流道即可馬上抵達，區內除了有經國轉運站駐點，未來還有捷運綠線G12站點通車，交通相當便利，是深受雙北首購年輕人青睞的地區。本次要介紹的竹城晴川位於經國重劃區，格局規劃2-4房26-46坪，一層五戶搭配兩部電梯，樓下即是20米綠園大道，同時緊鄰千坪兒童公園，且全社區僅51戶，規劃舒適單純，並提供使照取得後，5年防水保固，接下來就讓我們一起來看看竹城晴川還有哪些特色吧！
竹城晴川外觀示意圖
建案特色
1. 鄰區域內最大千坪兒童公園
- 樓下即是經國重劃區唯一千坪兒童公園，享永久棟距。
- 基地旁為20米綠園道，並設有Youbike站點，既便利又悠閒。
2. 中小坪數新案中，稀有戶數少之社區
- 區域內多為上百戶的大型社區，相較之下本案管理方便，隱私性也較高，居住單純。
3. 一層5戶搭配雙梯，平面配置佳
- 多數邊間採光，無暗廳暗房規劃，採光充足舒適。
竹城晴川格局分析
1. 基地面積284坪，地上11層，地下3層規劃，共計40戶住家，10戶事務所，1戶店面。一樓為店面，二、三樓為辦公室使用，住家位於四樓以上。
2. 基地位於綠園道88巷，鬧中取靜。社區內設置43個坡道平面停車位，有預留充電線槽，車道3.5米寬，由單向行車的綠園道前的道路進出。
3. 標準層單層5戶，搭配2部永大12人座電梯，無需長時間等待電梯。坪數規劃2-4房26-46坪。
4. 公設比33.5%，公設包含接待大廳、健身房、圖書咖啡區。
5. 建材部分廚房配備櫻花三機，衛浴採用TOTO系列、主衛浴配置台達四合一暖風機，力霸氣密窗8mm及Waferlock電子鎖。
竹城晴川標準層平面圖
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1.棕色區塊-2房
- A3戶型為單面採光，面公園戶別，擁稀有一套半衛浴格局；A5戶型為稀有邊間兩面採光，衛浴開窗。兩者格局均無廊道設計，整體使用坪效高。
- 客餐廳空間連通寬敞，皆為開放式單排廚房，搭配雙灶瓦斯爐，可規劃具空間感之開放式廚房，惟須留意油煙疑慮。
- A5戶型陽台使用面積較A3戶型方正，A3主臥由工作陽台通風，另外，A5戶型陽台位於客餐廳主要採光面，須留意室內採光與曬衣習慣。
- 均有預留冷氣外機放置位置，不影響陽台使用空間。
2.黃色區塊-3房
- 3房戶型皆為邊間雙面採光，A1戶型格局方正，A2戶型整體偏長方型，客廳均有室內柱，裝潢時需稍加注意。
- A1戶型具獨立玄關，可規劃鞋櫃及其他收納空間。A2戶型無玄關設計，可自行裝潢增設落塵區。
- 均為獨立單排廚房，配備三口爐，並預留冰箱空間，動線連接工作陽台，通風良好作業便利。
- 無前陽台，工作陽台面積大，冷氣室外機放置於陽台空間。
- A2戶型主臥空間大，為稀有雙面採光格局。
- 3房戶型面20米綠園道，享寬闊棟距視野。
3.灰色區塊-4房
- 邊間雙面採光，明房明廳通風佳、採光充足，客廳正面公園。
- 獨立玄關空間大，可於落塵區規劃收納，彈性利用空間。
- 獨立式單排廚房搭配三口爐，預留冰箱及收納空間。
- 主臥衛浴為四件式，配備稀有浴缸規劃，由台達四合一暖風機排氣通風。
- 唯一雙陽台格局規劃，可為生活造景。
實價登錄分析
竹城晴川位於經國重劃區，此區近期多推出水岸第一排大坪數產品，水岸宅近期成交價已穩定站上四字頭，順勢拉抬區域價格，經國重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$49.59萬/坪，經國重劃區較一年前+5.24%(屋齡0-5年)，整體房價呈現成長趨勢。
1. 經國重劃區坪數相近，類似個案
竹城晴川 屋齡2年。 平均成交價39.32萬/坪。 近一年無交易資訊。
鴻築麗苑 屋齡0年。 平均成交價39.83萬/坪。 近一年無交易資訊。
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2. 南崁生活圈坪數相近，類似個案
安美大望 屋齡0年。 平均成交價45.45萬/坪。 近一年成交價50.13萬/坪。
德億泱泱 屋齡1年。 平均成交價40.16萬/坪。 近一年成交價41.56萬/坪。
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3. 南崁生活圈與經國重劃區分別佔據國道一號的南北兩側，同為雙北通勤族鎖定的地區，南崁生活圈生活機能較成熟，區域推案量少，近期新案成交價已穩站四字頭。而經國重劃區因仍在發展，生活機能雖暫時需仰賴藝文特區，不過區域規劃整齊，離桃園區市區也近，未來還會有捷運綠線通車，便利性逐漸提升。經國重劃區內近期推出的水岸宅近年成交價已破四字頭，而竹城晴川是區域內較少見的中小坪數產品，相較於區內其他新推案，擁有永久棟距的優勢，卻能夠以CP值較佳的價格入手，仍屬符合區域行情內。
竹城晴川評價
經國重劃區與小檜溪、中路同為桃園市熱門的新興重劃區，經國重劃區不僅近國道一號優勢，擁經國轉運站，未來更有捷運綠線G12站通車。竹城晴川就位於區內最大千坪兒童公園旁，享永久大棟距，低戶數也使得住戶相對單純，社區管理方便，整體隱私性高。推薦給對經國重劃區有興趣的朋友參考看看！