【區域房市】新北高價區比一比-「這區」量少買家多最惜售!

台北居大不易，想離市心近，又有預算的考量，新北買房成了不少人的第一考量。每個行政區都有許多優質的住宅區及各自的特色，其中討論最為熱烈的區域，便包含板橋新板特區、永和、新莊副都心、新店央北重劃區等。究竟這四大熱區該怎麼選?有哪些注意事項，我們一一來分析!

新板特區、央北重劃區、永和、新莊副都心，優缺大解析!

針對買房，我們建議還是以自身需求做為考量。而在區位的挑選上，我們可以藉由外在的交通條件、生活機能、距離工作地點是否相近，來判斷購屋的保值性。我們將這四區的來一一進行分析比較：

交通條件的保值性

• 位於新板特區的板橋車站是新北市的交通樞紐，是新北市唯一的五鐵共構車站，有台鐵、高鐵、捷運板南線、環狀線和客運轉運站，周邊還有許多公車路線，可以前往各地，是交通最便利的區域。
• 央北重劃區位於新店區，區內其實並沒有真正緊鄰的捷運站，最近的大眾運輸為環狀線的十四張捷運站，與主幹線的大坪林站也有段距離，目前的狀況還需等待十四張重劃區開發後，才會有機會明顯的改善。
• 永和捷運的部分雖然只有中和新蘆線，不過未來再加上有捷運萬大線(LG05站)的規劃，以及鄰近台北市，有地段上的優勢。
• 新莊副都心是新北市政府規劃的一個重要發展區域，交通部分主要為機捷及環狀線，但要進到台北市還是相對花時間，以大眾運輸而言還是較不方便。
   

我們統計了2023年5月的捷運、台鐵、高鐵、機捷等交通旅運量，總體人流最多為新板特區，主要因區內捷運為高運量的板南線，板橋站為捷運、台鐵、高鐵之三鐵共構站，往來人口需求量大，總區域進出人口數達2,455,547人。

永和區雖然捷運站數不多，但卻是人口密度最高的行政區，頂溪捷運站周邊生活機能便捷，加上一站便可到北市古亭站，十分方便。

新莊副都心的大眾運輸人口主要來自機捷與捷運新北產業園區站，鄰近央北重劃區的十四張站則為環狀線末站，也有段步行距離，相對來說較不便捷。

生活機能的方便性

• 新板特區是新北市政府所在地，週邊包含遠東百貨、大遠百、秀泰影城等，萬坪都會公園，以及多家外商金融、凱薩酒店，滿足各式生活需求。鄰近的還有府中生活圈、新埔生活圈，都是發展成熟的商圈。
• 永和的生活圈包含區公所生活圈、永安市場生活圈，以及完整的學區資源，日常民生都很方便，不過區內巷道規劃相對複雜。
• 新莊副都心的規劃較為特別，包含40%的公共建設、40%商業區，住宅區只佔了20%，因此也有不少住商混合的大樓，以購買住家而言相對需要留意。區內包含影城、公園、學區，日常採買則須依靠新莊舊市區。
• 央北重劃區住宅區佔了約52%，其餘的公共設施(學校、公園、社會住宅等佔了47%，為純住規劃，區內目前沒有生活機能，日常採買需依靠新店舊有的商圈，包含中正路商圈、小碧潭商圈跟中央新村商圈等。

工作需求的發展性

• 新板特區的規劃當初即是為了解決辦公大樓的問題，重新規劃後的政經CBD，包含了新北市政府的行政中心、曼哈頓金融大樓、台電新民商辦大樓、新光人壽辦公大樓等，提供大量工作需求，加上遠東通訊園區進駐了Google、Ericsson等國際科技產業龍頭，匯聚許多菁英人才，奠定了區域的首善地位。
• 永和區內主要以住宅區為主，工作需依賴外圍區域，包含台北敦南、公館、信義區等地的工作者，會將永和區作為居住的考量地。
• 新莊副都心是以商業機能為主的國家級重劃區，有許多企業在此購地興建總部，像是中悅、麗寶、佳能等，提供區域不少的就業機會。
• 央北重劃區也是以住宅區為主，鄰近的工作區域包含寶高智慧產業園區、HTC大樓(Google新店辦公室)等，匯聚多家科技產業，為區域提供良好的薪水福利與支撐力道。
   

周邊開發的未來性

相較過往介紹的重劃區，板橋的發展相對成熟，擁有完善的生活機能與便利的交通，不過也因發展較早，房子及周邊規劃相對老舊。近年市府積極推動府中雙城計畫，將板橋車站至府中站一帶，藉由整合行人動線、停車動線、路面翻新、設施整併等硬體更新方式，結合大量的軟體活動，帶動區域發展，創造更優質的居住空間。

從人口層面來看，板橋區的人口數約55萬人，不僅是新北市排名第一的行政區，也是全台人口最多的行政區。而15-64歲的青壯年人口比例，更是遙遙領先其他縣市。除了範圍相較其他行政區大，五鐵共構的交通優勢、相對多的工作與便利的生活機能，都是吸引年輕人口移入的原因。

二手委售比是衡量房地產市場供需狀況的重要指標，藉由特定時間點，觀察區域的所有社區總戶數，對比二手待售戶數，來衡量市場上的賣壓狀況，是否出現拋售潮等等。我們以新莊、新店、板橋、永和近五年Q2來進行比較，可以發現今年是近五年來的歷史低點，且板橋是這四區裡面的二手委售比最低的區域，代表該區為宜居城市，人口不易外移，能買這裡的物件其實不多，賣壓也相對較低。

結論

綜合以上觀察，我們整理了板橋買房的5大優勢：

• 區域內人口組成相對年輕
• 二手轉賣物件不多，賣壓相對較低
• 交通部分有五鐵共構的優勢
• 政府的行政中心所在地，加上發展完善的商圈機能
• 遠東通訊園區提供了高薪的人口支撐

整體來說板橋的各大重大建設多位於板橋車站周邊、新板特區一帶，政府規劃的城市翻新也在陸續進行中，除了有方便成熟的生活機能，相對來說也較有保值性，有打算在板橋買房可以優先考慮。

各區在售新案

針對購屋建議，還是要以自身需求最為考量，除了生活採買是否方便、從交通路線，考量未來通勤的便利性、以及政府是否有規劃未來周邊開發，來看區域是否有保值性。這邊彙整各區的指標新案，給各位參考看看!

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