看屋筆記：桃園市桃園區市府采舍(個案+價格分析)

桃園中路重劃區佔地約104公頃，為桃園目前最大重劃區，該區公園腹地大，亦有學校用地，算是具有良好的生活環境品質。先前以介紹不少中路重劃區建案，今天則來討論市府采舍。

建案特點：

1. 公園綠帶：距向陽公園僅200公尺，步行3分鐘即可抵達。

2. 生活機能：距離桃園市政府商圈約500公尺，步行約6分鐘可抵達。

市府采舍格局分析：

1. 全案分A、B兩棟，樓高為13層。

2. A棟單層3戶，共用1部電梯；而B棟則為單層6戶，共用2部電梯，在使用上算是適中。

3. 綠色區塊為2房26~27坪規劃。皆為單面採光，衛浴無開窗設計。格局配置上無太大差異性。較不推薦A2戶，因臥房切割+1格局，造成坪數過小空間使用上較不佳。

4. 藍色區塊為3房35-37坪規劃。其中A1戶、A3戶以及B6戶為邊間三面採光，且主客浴皆有開窗設計；而B2戶及B3戶，則為邊間雙面採光，僅主浴開窗，客浴則無。較佳為A棟戶別，因格局相較方正，且室內無樑柱。另須注意低樓層A1戶為車道出入口，較容易有噪音問題。

實價登錄分析：

1. 中路重劃區可以分為三個區段。一段區域有司法園區，也有社會住宅。目前個案較少。二段是主要的重劃區，大型公園都在這裡。市府采舍位於中路三段。三段比較靠近舊市區，生活機能較佳。市府采舍目前開價約28萬，實際成交可能低一些，可以參考這邊。

2. 中路重劃區規劃2-3房個案：

國泰水秀目前開價約40萬，實際成交可能低一些，可以參考這裡。

合展好市目前開價約30萬，實際成交可能低一些，可以參考這邊。

京澄園朗目前開價約33萬，實際成交可能低一些，可以參考這裡。

昭揚君匯目前開價約30萬，實際成交可能低一些，可以參考這邊。

權視界屋齡約1年，平均成交價為26.89萬，近期成交價約25-28萬。

明築向陽目前開價約32萬，實際成交可能低一些，可以參考這邊。

3. 市府采舍位於中路三段的區塊，與權視界、明築向陽離市中心較近，但相對距國道較遠，而國泰水秀以及京澄園朗則反之，至於昭揚君匯則為處兩者中間。以價格來說中路二段區塊的國泰水秀以及京澄園朗價格為3字頭價格較高，市府采舍的價格與中路三段區塊的權視界、明築向陽價格相差不大，算是符合區域行情的個案。

市府采舍評價：

整體來說，中路重劃區除知名建設個案有單價上的大幅差異外，其他個案行情價差不大。在價格水準相同上，則須回歸生活交通機能、建築品質以及平面規劃來做比較。市府采舍本身在總價上並無太多優勢。不過平面規劃上算是蠻中規中矩的，並無太大問題。不過以重劃區的開發初期來講，如果是自住考量，市府采舍的生活機能會比重劃區其他個案來得佳，可以參考看看。