2023-08-11
看屋筆記

看屋筆記:桃園市龜山區竹城中州(個案+價格分析)

閱讀重點

龜山A7重劃區是近幾年重劃區推案量的熱區,以文桃路、文化一路為主要幹道,西側有華亞科技園區,北側則是新興的郵政物流園區及樂善科技園區,預計帶來穩定就業機會與持續進駐的生活人口。今天我們要介紹的是位處三座產業園區核心地段的【竹城中州】,社區規劃20-42坪2-4房,讓我們來看看【竹城中州】還有哪些特色吧!

 

竹城中州 3D外觀示意圖

竹城中州 3D外觀示意圖

 

建案特色

 

一、全棟純住無店面規劃,產品規劃佳

  • 全棟僅規劃103戶,戶數單純且一樓無店面,居住品質佳。
  • 戶戶無浪費走道空間,格局規劃不浪費虛坪,空間方正好利用,坪效高。

 

二、步行2分鐘可達4780坪公園預定地

  • 步行約2分鐘即可達4780坪公園預定地,桃園市政府未來預計施作排水設備,將現階段的滯洪池更改為乾式滯洪池,並增設共融遊具、運動設施等,平時為居民的休憩空間,下雨則發揮蓄水功能,在沒有大型綠地的A7重劃區更顯珍貴。

 

三、位處中心商業區旁的住宅聚落,鬧中取靜

  • 位處重劃區中間地段,街廓整齊、環境靜謐舒適;交通機能便利,車程約3分鐘可達機場捷運-體育大學站、約8分鐘可上國道一號,散步約1分鐘即享有周遭生活機能。

 

竹城中州 空拍圖

竹城中州 空拍圖

 

竹城中州格局分析

 

竹城中州 一樓平面圖

竹城中州 一樓平面圖

 

一、基地面積約434坪,雖然周邊建案均有留設退縮,但因三面皆有建物且棟距較近,部分戶別須留意採光的問題。

 

二、建築規劃地上14層、地下4層,共有103戶住家,無店面,為純住社區。標準層一層8戶配備2部電梯,坪數規劃2房(20-25坪)、3房(33-37坪)及4房(42坪)。

 

三、汽車由文化二路雙向車道進出,共計70個坡道平面車位。

 

竹城中州 標準層平面圖

竹城中州 標準層平面圖

 

四、藍色部分規劃為2房-A2/A5/A7/A8戶(25/24/20坪)

  • 單面採光,A7/A8戶採光面在兩間臥室,A2/A5戶兩間臥室、客廳及廚房皆有採光。
  • 無浪費走道空間,A2/A5戶則無柱位影響,室內使用坪效高。
  • 採開放式廚房,下廚同時也能增進家人間的互動感。
  • 臥室尺度舒適,A2/A5戶主臥空間寬敞,可規劃雙排衣櫃,尺度舒適。
  • A2/A5戶規劃1.5套衛浴,能避免在尖峰時刻出現搶廁所的情形;有+1空間,適合作書房、臥榻使用。
  • 陽台規劃從臥室進出,須留意動線問題。

 

五、紅色部分規劃為3房-A1/A4/A6戶(34/37/33坪)

  • A1戶/A6戶為雙面採光、A4戶為三面採光(全室、雙衛浴皆開窗),室內通透明亮。
  • A1戶/A6戶為對稱格局,室內無柱且格局方正,無浪費走道空間,整體坪效佳。
  • 公私領域分明,擁寬敞的客、餐廳空間,可放置L型沙發及餐桌。
  • 獨立式廚房,並有預留冰箱及電器櫃空間,動線直通工作陽台,作業方便。
  • 主臥空間寬敞,皆可擺放雙人床、書桌,並且有預留衣櫃的空間,整體空間舒適。
  • A4戶擁完整獨立玄關,可規劃大型鞋櫃及置物空間,收納空間充足。

 

六、黃色部分規劃為4房-A3戶(42坪)

  • 三面採光,客、餐廳及雙衛浴皆開窗,室內通透不怕潮濕。
  • 擁完整獨立玄關,可規劃大型鞋櫃及置物空間,收納空間充足。
  • 客、餐廳空間尺度舒適,可放置一座大型沙發及6人座餐桌。
  • 客浴空間寬敞,規劃乾濕分離四件式衛浴。
  • 主臥空間舒適,有預留衣櫃的擺放空間,可規劃L型衣櫃。
  • 其中兩間臥室僅可擺放單人床。
  • 位於車道上方,低樓層須留意車子經過帶來的噪音及共振問題。

 

實價登錄分析

 

一、A7站重劃區-中心商業區預售屋比較

1.竹城中州 預售屋。平均成交價38.44萬/坪。近一年成交價38.44萬/坪。

2.富堡菁英滙 預售屋。平均成交價42.45萬/坪。近一年成交價41.07萬/坪。

3.君邑羅浮 預售屋。平均成交價38.68萬/坪。近一年成交價38.12萬/坪。

 

A7站重劃區-中心商業區 預售屋比較圖

A7站重劃區-中心商業區 預售屋比較圖

 

二、A7站重劃區-文青國小預售屋比較

1.丹佛花都 預售屋。平均成交價39.98萬/坪。近一年成交價39.98萬/坪。

2.興富發鉑悦 預售屋。平均成交價40.89萬/坪。近一年成交價42.6萬/坪。

 

A7站重劃區-文青國小 預售屋比較圖

A7站重劃區-文青國小 預售屋比較圖

 

三、由於A7站重劃區-中心商業區距離機場捷運-體育大學站較近,且位於A7重劃區的中心商業區,故成交價較A7站重劃區-文青國小高。將A7站重劃區-中心商業區在線個案相比,竹城中州位於中心商業區的靜巷內,環境相對單純靜謐,開價預估落在39-43萬/坪,整體符合區域市場行情。

 

竹城中州評價

 

竹城中州位於A7重劃區的中心位置,具地段上的優勢,全棟純住規劃0店面,103戶的配置更是區域少見的產品;以格局上來說,竹城中州2-4房皆擁方正格局且無浪費走道空間,室內得房比高。若您有在找A7重劃區的新建案,不妨可以參考看看竹城中州喔!