中古屋結構問題如何評估-Alfa Safe創辦人戴雲發(發哥)教你挑好宅

房價高漲，對首購族與換屋族來說，若想在機能便利的都市地區買房，新成屋與預售屋不僅價格高、公設比高，相對購買到的坪數相當有限，因此會有不少民眾改選擇有一定屋齡且可看到成品的中古屋，不只能了解格局、採光與周圍環境，且公設比通常普遍較低。

不過發哥（戴雲發）提醒民眾，在選擇這類房屋時，建議大家儘量選擇無裝潢的案件，較能觀察原始屋況，千萬別把已裝潢當成是房屋買賣中的「加分項」，在看屋時若被新穎的裝潢吸引覺得房屋美輪美奐，卻忽略檢查建物內部結構安全的問題。實地去考察及評估建築物本身的實際狀況，才能買到安全安心的好宅哦。

中古屋有以下幾個舊有屋況問題應多加留意

1. 事前上網查是否為高土壤液化潛勢地區

進入經濟部中央地質調查所網站點選土壤液化潛勢查詢系統，輸入地址即可了解區域土壤液化潛勢，針對想購買區域環境進行查詢。在較嚴重之土壤液化地區，如有加深連續壁設計施作，及在基礎下方施作土壤改良或基樁，即可達到抗液化的安全效果。

▌台灣土壤液化潛勢圖，可依居住地區查看是否為土壤液化高潛勢區。（資料來源：經濟部中央地質調查所網站「土壤液化潛勢查詢系統」）。

2. 周圍是否容易淹水及存在嫌惡設施

地勢低漥地區更容易發生淹水情況，購屋前可先至「國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站」搜尋颱風、淹水等關鍵字，了解曾經是否有淹水的情況，後續是否有改善可以納入考量。在地狹人稠的台灣，一般購屋者在選擇住宅時，可能會優先考量交通便利、生活機能好的區域，但往往這樣的房子存在周遭噪音及空氣汙染兩大缺點，可分別在白天與晚上做觀察。

3. 儘量選擇規則造型建築結構

一棟規則建築（方形或矩形）若僅具有輕微的凸角時，仍可視為大致規則的結構系統，但若建築物造型有凸角且尺寸過長、過大或房屋某樓層的重量與其上下相鄰的樓層有明顯的差異時、房屋結構在某些樓層有過大的退縮，或房屋結構在兩棟中間有低樓層的群樓將兩棟連結在一起等，則應視為建築結構平立面不規則。這類建築遇到地震時，會改變房屋各個柱子所受的側力分佈，導致房屋扭轉在轉角處形成集中應力造成破壞。結構不規則不代表一定不安全，只是相較規則建築來得更容易在地震晃動中受到破壞，甚至產生房屋裂漏水的情況。

▌建築呈現大T大L大U則表示凸角的尺寸過長、過大，屬於不規則造型建築，遇到地震時會改變房屋各個柱子所受的側力分佈，導致在轉角處形成集中應力造成破壞，甚至產生房屋裂漏水的情況。

4. 仔細看是否有異常狀況

房屋結構整棟皆是命運共同體，不能只看自家樓層，必須從大樓外觀、公共空間、地下室、樓梯間至住家內部，查看是否有異常歪斜、沉陷狀況，並檢查門窗是否有擠壓變形，主要要查看撐起房屋結構的梁柱是否有受地震影響，或是牆面大於25公分厚的剪力牆是否出現45度斜裂縫。不論透天、公寓或大樓，地震對建築物的影響所造成的裂縫都是以45度斜角呈現，如果有出現則代表房子在興建時，施工方式可能有問題或品質不佳，其抗震能力則也相對較差。

▌結構柱體出現45度破壞，結構安全需特別注意。

5. 檢查室內有無漏水、是否屬於海砂屋或爐碴屋

仔細觀察房間地板與廁所角落、浴室的天花板、或油漆有剝落的區域等，是否有滲漏溼氣的情況。尤其是房子比較潮濕的地方，比方說廁所、陽台等地方，若為海砂屋的話，天花板的腐蝕速度往往是最快顯現出來的。若無法確定建議可以請專業人士利用紅外線熱像儀探測溼氣情況，進一步確認房屋沒有問題之後再來下單簽約。

6.管道間排氣規劃

早期大樓大多規畫的排氣方式，是將大樓住戶的廢氣透過共同的管線直達屋頂排出，當頂樓風壓大時，就會導致廢氣回流，久久排不出去，臭氣殘留在管線中，導致各樓層氣味相互干擾。這類舊大樓管道間排氣問題，建議可找專業人員將管道間牆用水泥或矽利康密封完整，則可降低管道間氣味流通與細菌、黴菌透過空氣傳播等的問題疑慮。

▌建議可以將天花板打開查看，並找專業人員將管道間牆用水泥或矽利康密封完整，可降低管道間氣味流通與細菌、黴菌透過空氣傳播等的問題疑慮。

發哥最後再次提醒，看中古屋時應該要實實在在地去現場考察及評估建築物本身的實際狀況，才能買到安全安心的好宅哦。