有人說房價下跌，但實際看房時卻在漲？

網路上有人說全台的房價大幅下跌，尤其是在台中潭子和台南仁德。然而，實際看房時發現成屋價格並沒有下跌，甚至預售屋價格還稍微上漲。為什麼會有如此大的落差呢？接下來我們將解釋其中的原因。

首先，平均成交房價的數字是有盲點的，我們需要觀察預售屋和二手成屋的成交價量結構。其次，在同一個行政區域的不同生活圈，房價也會有很大的差異。最後，當成交量較少時，我們需要細看個別社區的成交行情，以免被整體數據所誤導。

預售屋和二手房都上漲，整體房價卻下跌？

我們以潭子區為例。潭子區的新建案在2022年3月的平均成交價格為每坪30萬，到了2023年3月上漲到35.8萬，增幅為19.3%。二手成屋方面，2022年3月的平均成交價為21.2萬，到了2023年平均成交價為24萬，增幅為13.2%。然而，整體潭子區的平均房價在2022年3月為27.7萬，而在2023年3月下跌至25.8萬，跌幅為3.3%。

從中可以發現，新建案的價格上漲了19.3%，二手成屋的價格上漲了13.2%，但整體平均房價卻下跌了3.3%，究竟是為什麼呢？

我們將對成交量和成交總金額進行詳細分析。根據數據顯示，2022年3月新建案的成交量為1131件，佔總交易金額的80%左右；而二手成屋的成交量為401件，佔總交易金額的約20%。整體房價方面，共有1532件成交。

然而，到了2023年3月，市場的成交量出現了顯著下降，尤其是在新建案預售屋的部分，出現了大幅度的量縮。在潭子區，2023年3月的新建案成交量僅剩下44件，總交易金額約佔總成交金額的20%左右；二手成屋的成交量也出現了量縮，僅有245件，總交易金額約佔總成交金額的80%左右。

可以觀察到，在過去的一年中，整體市場出現了明顯的變化。在2022年之前，新建案的交易金額佔比約為80%，而二手成屋則為20%。但到了2023年3月，新建案的交易金額比重縮減到20%，而二手成屋的比重增加到80%。換句話說，價格較高的新建案出現了大幅度的交易金額縮減，而價格較低的二手成屋的交易比重增加，這是平均房價整體下跌主要原因。

樂居的統計數據主要是電梯大樓，如果再加上單價更低的老公寓，平均成交房價將出現更明顯的下跌，這也是為什麼媒體報導潭子區出現大幅下跌的主要原因。

同一行政區，不同生活圈，價格大不同

接下來，我們以台中龍井區為例進行分析。網路上有人表示龍井區房價下跌了20%以上。我們仔細拆分數據，發現龍井區的交易量最多的主要集中在兩個區域：東海生活圈和相對西邊的龍井車站生活圈。東海生活圈相對熱鬧，房價較高。那龍井車站的部分，平均房價本來就較低。

在東海生活圈，2022年第一季的平均單價為33.3萬，而2023年第一季則下跌至27.8萬。然而，龍井車站生活圈的平均單價在2022年第一季為21.5萬，而2023年則上升至23萬，呈現上升的趨勢。整體龍井區的平均房價從2022年第一季的29.4萬下降至2023年第一季的24.7萬，呈現明顯的下跌趨勢。

再細分數據來看，在2022年第一季，東海生活圈的成交量最多，共有105筆成交，平均單價為33.3萬。而到了2023年第一季，龍井車站成交量最多，有45筆成交，平均單價約為23萬。其次為東海生活圈，有20筆成交，平均單價為27.8萬。整體平均房價相較於2022年，2023年下跌了約16%。

以東海生活圈為例，2022年第一季的新建案成交量為78筆，平均單價為38.4萬；二手成屋成交量為27件，平均價格為18.8萬。整體平均房價為33.3萬。到了2023年第一季，預售屋成交量僅有9件，但平均價格略微下跌至36.3萬；二手成屋成交量減少至11件，平均價格為20.8萬。

就像潭子一樣，高價的預售屋數量較少，而低價的二手成屋則較多，導致平均房價下降。因此，在觀察數據時需要進行詳細的分析，以避免被數據所誤導。