看屋筆記：新北市板橋區湛然幸福時光(個案+價格分析)

板橋埔墘的光環特區，鄰近板橋埔墘家樂福商圈，到台北市相當快，區內有完全中學學區，環境單純，這次來看看位於埔墘公園旁湛然幸福時光的特色。

建案特點：

1. 低密度住宅區：基地旁有兩個公園，全區為低建蔽率開發，相對於板橋的市區，算是相當開闊。

2. 生活機能：近三民路家樂福商圈（步行時間約 5 分鐘），到家樂福（走路約8分鐘），附近也有興隆市場，採買相當方便，鄰近學區的光復國小、光復中學為12年完全中學。

3. 公設規劃：接待大廳、中庭花園、游泳池、健身房、SPA、KTV、烤肉區、茶屋、星空露營區、親子農場等公設項目。

湛然幸福時光格局分析：

1. 主要分 A、B、D 三棟，樓高 20 樓，地下 5 層。

2. 為單層 6 戶，電梯每棟皆為 2 部，使用上算是緊繃。

3. 整體格局的規劃皆為外露樑柱的規劃，室內空間較好規劃。

4. 全區為 2＋1房28～32坪規劃，以A3、A5戶(28坪較佳)，坐南朝北，單面採光，客廳及房間都在主要採光面上，有+1空間可以使用，主、客浴沒有開窗，規劃2套衛浴會壓縮到室內空間，面埔墘公園景觀視野佳，30~32坪戶別來說，因為＋1空間無法做為房間使用，空間上雖較舒適，但是總價上會較較高，A2、D1、D7戶正對大樓視野較不佳，B5、B6戶為車道出入口，車道上方樓層較有影響。

實價登錄分析：

1. 湛然幸福時光目前開價為53萬，實際成交會在低一些，可以參考這邊。

2. 光環特區個案：

湛然新天地屋齡5年，平均成交約44.12萬，近期成交約39~41萬，面公園戶別價格會較高成交約46~49萬。

3. 家樂福商圈個案：

歐英萬屋齡4年，平均成交約49.08萬，近期成交約45~50萬。

馥華大台北屋齡11年，平均成交約41.36萬，近期成交約39~42萬。

中山首府屋齡11年，平均成交約43.97萬，近期成交約39~40萬。

4. 光環特區與家樂福商圈相比，光環特區這邊並無生活機能主要還是要靠家樂福商圈的生活機能，家樂福商圈與光環特區的新個案價格上相差不大，湛然幸福時光與一期的湛然新天地相比，價格會高一些，與家樂福商圈個案相比，與歐英萬相差不大，與屋齡11年的馥華大台北、中山首府高許多，湛然幸福時光目前價格為區域高價，價格上會有抗性。

湛然幸福時光評價：

光環特區採低密度開發，區內公園綠地多，區內雖無生活機能，但走路5分鐘可進入家樂福商圈，生活機能佳，在板橋家樂福商圈附近找小坪數規劃的可以來參考湛然幸福時光看看。