新竹二手待售賣壓仍低！哪一區最有潛力？

全台房市的漲幅趨緩，台北市開始出現小微下降，而新竹價格還是持續往上。從成交量來看，普遍都是出現一個量縮走勢，這一兩個月成交量有開始慢慢回溫，再加上新竹工程師收入和獎金非常高，工程師週末沒事就去逛街看房，也讓新竹房價呈現緩漲的走勢。

今天我們用數據分析並邀請到新竹綠舍投資創辦人 陳翔昭 Dennis 來跟我們分享。Dennis在新竹從事 13 年的房地產投資，主要在中古屋的改造、預售屋評估，還有自地自建的建案。

謝銘元：從樂居獨門的數據七都二手待售量來看，新竹縣市其實非常特別，它跟其他六都不太一樣，它的最高點出現在2019年的5月，而其他六都的賣壓高點都是在2020年3月疫情剛開始的時候。那時候新竹的賣壓相對還是低的，代表說新竹的屋主其實不太想賣，買方也是非常的積極。

從最新的二手房屋的待售量來看，台中、台南、高雄賣壓都已經超過前波的高點，而新竹還是低於前波的高點，這顯示現在賣壓比以前高，但是還是比前波的高點低。

新竹的買方跟賣方的心理狀態？

Dennis：新竹這波的漲幅大概從2009年下半年開始，以竹科附近的這房價從平均大概28萬，一直漲到大概到2022年的10月份，房價已經到一坪 60 幾萬了。

這張照片是去年竹北預售屋開賣時的情況。在現場可以看到競爭激烈，大家都爭相搶購，這也造就竹北房市大漲，這和竹北和新竹地區的工作環境有著密切的關係。新竹以工程師為主要職業群體，工程師的薪水在大約一到三年的工作經驗，年薪就有150萬到200萬。而在三到五年的大型公司中，工程師的年薪大約為三到五百萬，這已經成為常態。因此，這裡的工程師通常工作時間較長，且沒有太多時間花費。因此，他們通常會選擇在下班或假日進行購房和投資等事項。

其實從2022年下半年開始，房地產市場逐漸出現反轉的現象。根據目前的市場氛圍，我認為大約有20%的屋主願意降價，因為在去年下半年整個市場經歷相對凍結的狀態，屋主開始願意降價出售。

就買方來講，從今年下半年一直到明年上半年都是一個不錯的購房時機，如果你看到一個屋況不錯且價格低於市場行情的房屋，我建議你可以嘗試出價，可能會有一個不錯的情況出現。

竹北還可以買嗎？

Dennis：很多人問我是否可以在竹北買房。我的個人建議是，如果資金足夠就買。這幾年來，竹北進行了許多公共建設，例如AI人工智慧科技園區和台元等公司提供了很多工作機會。竹北以前並沒有太多大型商業設施，甚至沒有百貨公司，但現在已經有了遠百百貨和電影院等設施，生活機能更加成熟。

關於預售屋的行情，我們舉最近開賣的預售物件來說，竹北價格大約在八字頭左右，高鐵特區已經有許多項目去年超過八字頭。這些地區的價格已經稍微偏離當地的市場價格，如果你不一定要追求全新的房子，或者說你不一定要買預售屋，那麼或許可以退而求其次，選擇大約5年左右的二手房，5年左右的房子還算是蠻新的。

目前新竹和竹北地區存在的一個問題，並不是所有新建案的位置都非常理想。有些新建案的位子並不一定好，或者說並不一定符合理想條件。而有一些在五六年前開始建造的房子，恰好位於重劃區剛開始時，建商的選擇更多，他們可以挑選更好的地點。而且當時的建築成本相對較低。綜合考量下來，5年內的新成屋是個不錯的選擇。

新竹外溢效應區域的看法？

Dennis：我覺得這一切還是要取決於地點。

以新竹線的二重埔來說，它算是一個外溢效應，因為二重埔本身是一個很小的市鎮，一條街上只有一個伍聯社和幾個市場而已。但為什麼那裡變得熱門呢？因為新竹有一個建商在那裡進行了一個六期的大型建案。

牛埔雖然在新竹市，但比較偏離市中心，它靠近城隍廟和火車站，相對來說更方便。這裡有一個關於公道三路的好處，因為目前公道三路可以直接接快速道路，所以到園區上班或者到新竹的其他地方相對來說更方便。

竹南頭份地區可以算是新的亮點，竹科的廠商們會向竹南科學園區發展。目前台積電也在這個地區建廠。竹南和頭份雖然與新竹很近，但它們被劃入苗栗縣。雖然縣市不同，但實際路程還是相當接近。以生活機能來看，也有百貨公司像是尚順廣場。我認為這些地區的房價最高大約在30萬出頭，這種價差非常大。而你可能買到面對萬坪公園且交通方便的房子。如果你可以接受開車15分鐘到達竹科的距離，那麼竹南和頭份可能是另外一個亮點。

新竹還有紅單文化嗎？

Dennis：以前在新竹一般人不需要考慮預售屋，因為紅單文化在那裡非常流行，中人是最盛行的地方，而這種所謂的"紅單"或入場券可以賣到三十萬以上，甚至我聽說有人轉手就賺了30萬到50萬。

但是現在的情況已經不再存在，現在代銷中心的投資客已經銷聲匿跡了。如果你現在要買預售屋，因為競爭對手相對較少，你也不需要支付額外費用。

如果你要買新成屋，上樂居看實價登錄的資訊，因為樂居整理了社區資訊，非常方便。與購買10年以上或20年以上的中古屋相比，全新的成屋的風險要低得多，例如屋內的狀況等。因此，大家應該更注重選擇學區和貸款等因素。

如果我們從2022年的10月份開始算的話，目前的景氣大概已經持續了五個月的低迷狀態。我們需要考慮一些美國所謂的降息問題，以及即將到來的總統大選等變數因素。我認為在今年年底到明年的第一季和第二季，房市應該會處於比較低檔的狀況。

在這種低檔時期，我認為我們應該做的事情就是多看房子，看一間房子涉及到很多事情，走進房子後可能還需要與配偶討論，考慮附近的學區，以及我們的財務是否足夠。所以我認為開始所謂的「練習看房」是非常重要的，因為這半年到一年的時間是你準備的期間。