代銷老闆看房市，買預售還是成屋？適合買房收租嗎？

央行在3月的時候升息半碼，目前房貸利率很多都已經突破了2%以上。顏炳立說今年的房市大勢已去，達利的董事長也說今年底會是最差的狀況。在大家普遍覺得今年狀況不好的情況之下，你要積極的進場買房子嗎，還是要把錢放在更有價值的地方呢？今年到底能不能買房，要不要趁現在房市不好，趕快出來看房子？

預售和成屋有議價空間嗎？

Renba：可以分成兩塊來看，第一塊，是預售的建案。第二塊的話，是成屋或中古屋。

那預售的部分呢，我必須很坦白說，因為現在工料都還是在相對的比較貴，並沒有下跌多少，所以預售屋它不會輕易降價，因為預售的成本還是很高，尤其現在是以合建案為主，合建案它必須要負擔全棟的成本，預售的價格短期間之內應該不會有下修的空間。

成屋因為成本已經固定了，尤其是中古屋或已經蓋好的房子，成本就是已經晾在那裡，它不會因為缺工缺料有任何的變動。所以成屋我認為會有機會出現價格調整。

李奕農：其實預售屋對於建商來講，他們沒有一定要賣房子的壓力，他也可以三年之後蓋好之後再拿出來賣，但是成屋的話，他其實成本就是已經投入了，也就是說你今年要看的話，其實你可以優先先瞄準成屋，比較容易有大的這個議價的空間。

代銷老闆評估接案的標準

李奕農：我們要介紹一下Renba，他之前是在建設公司當專案高階經理人，他現在自己出來開代銷公司，身為一個新的代銷公司，要開始要接案，一般都是要包銷，就是要先投入成本，你身為一個新的代銷，到底是要空手？還是要審慎接案？用什麼標準來挑案呢？

Renba：接案新創業我也是要謹慎的評估。

第一，就是地點，台灣人買房子最重要就是地點，要離捷運站近或者是交通方便的地方。

第二，我會盡可能的避開供給量大的區域，什麼叫供給量大？供給量大的區域就是大型的重劃區。尤其是有些比較空屋比較多的重劃區，在環境不是那麼好的情況之下，它一定會優先領跌，因為有很多有建商、投資客他們都在賣房子，所以賣壓很沉重。

就像我們前幾年在講的，在林口、淡水等等這樣的地方，在不景氣的時候，它的賣壓會相當沉重，就會有價格競爭。

接案主要的話，還是會以市區為主，像永和、中和，其實它已經沒有新的地，但是它一定都還有相當的買盤，我覺得這個是價格上會比較保值，有支撐的。

李奕農：不過在這些地方的通常它的房價也相對是比較高，會不會房價比較高反而風險會比較高呢？

Renba：房價比較高是因為它本身有比較好的區位條件，加上它的供給量少，因為在這個市場上，永遠就是物以稀為貴。就像是正敦化南路，你現在看到的大概就是二字頭，那為什麼？因為正敦化南路就只有這麼少。

李奕農：賣房子有的時候是這樣，就是找到比如說你有100戶，就是找到100個人願意來買房子的這樣狀況。就是你在房地產景氣比較沒那麼好的時候，優先考量市區，這也是一個不錯的一個策略。

給民眾的買房建議

那對於一般民眾你有什麼建議呢？因為目前不管是房價還有利率，它都已經創了大概10年來的新高，那大家在買房時候會感覺負擔比較沈重，你有沒有什麼樣的建議給大家？

Renba：房貸利率長期的一點多的利率，本來不是那麼正常的。2008金融海嘯之後，政府一直不斷在印鈔票，以至於產生低利的環境。但是不會天天週年慶，不會天天打折，所以現在回到2%，就像我們剛入行也是2%多。現在只是說清倉大拍賣該結束了，那它回歸到比較正常的狀態。

買賣移轉件數第一季的已經出來了，大約是64,000棟。假設我們以全年來推估，應該還是會在25萬棟左右，那25萬棟呢，其實大概也就是2016年跟2017年這樣的一個水準，並不是說呈現一個腰斬或者是去掉1/3這樣的狀況，大概就是打了8折。

我必須很坦白講，前兩年太瘋狂，不是現在太不好。是前兩年很瘋狂！我們案子開賣的時候有多誇張嗎？我從業16年了，我們10點開門，7點就有十幾個人在門口排隊。那時候我真的是很shock，門一打開，大家衝進來，那一般你是不是進來就是先聽介紹，我告訴你不是這樣哦，衝進來先刷卡，再聽介紹，先刷卡直接先留房子，再來聽你的建材介紹，再來看樣品屋。

案子只有110戶，我一個早上就賣了30幾戶的房子出去，第一天我賣了六七十戶出去，我真的是嚇到，房子是用搶的。板橋另一個案子也很轟動，現場搶房子搶不到，在那邊推來推去，最後警察出動。

所以我必須說，不是現在的市場非常糟，而是對比2020年、2021年，這兩年是市場不正常的發燒，現在是退燒，退燒的時候會覺得比較不習慣。

李奕農：利率其實並不是依照你買的當下，比如說你現在買的是2%的利率，你就永遠是2%，這30年利率變動，它其實才是一個你真正的成本。所以我覺得不應該完全是用利率來決定你要不要買房的一個很重要的依據。

現在適合買房收租嗎？

Renba：我要提醒一件事情，台灣的租金投報率，以台北市或者是新北第一圈，大概只有2%多。現在的利率跟你出租的投資報酬率已經是差不多了。那你有可能買房子去收租是負的，你可能連利息錢都cover不了。所以我會奉勸，如果你是想要買房收租的客戶，你要謹慎思考一下。

李奕農：回到我們一開始的議題，要把錢放到房市，還是把它放到其他更安全的地方？現在定存利率也要到1.5%了，定存跟你買房收租的利率沒有差很多。那不如拿去定存，我最近還剛存了很多定存的。Renba你覺得現在保守一點，還是應該趁房市不好的機會，反而要逆向進場呢？

Renba：如果你不是有自住的需求的話，投資其他管道會比較好。

李奕農：如果你不是因為剛需的話，就不建議這個時間點進場，是因為你覺得未來房價還會下跌嗎？

Renba：現在不明確，尤其是大家習慣了激情，所以大家有點不太適應現在的不激情，如果是投資的話，保守為妙。

李奕農：那你怎麼樣判斷，未來房市要往上了？假設我們空手等到年底，要看到什麼樣訊號出現的時候，才是適合買房？

Renba：對價格最敏感的一定是建商，假設多個建商都開始打所謂的讓利牌，就是大家在比誰便宜的時候，建商開始競相往下降價的時候，消費者就可以開始進場。2016年出現過這種現象，有一些建案就是直接就開到區域低價。當建商開始讓利，開了第一槍就會開始有人跟，這時消費者比較容易有機會撿到便宜。