看屋筆記：高雄市左營區光洲耘海(個案+價格分析)

光洲耘海位於高雄左營蓮池潭生活圈，屬於鐵路以西範圍，為早期的縣城以及眷村與軍事用地，因西面為海軍基地，東面則有半屏山，地理條件上屬永久棟距且擁有山景海景的住宅產品，近期因新台17線及台積電廠區等相關建設計畫，為該區域建案帶來許多關注及話題，一起來看看【光洲耘海】還有哪些特色吧！

光洲耘海外觀實景

光洲耘海生活機能圖

建案特色

1. 山海雙景景觀宅享永久棟距，四面臨路戶戶採光

• 山海景比鄰，左擁海軍軍港遠眺巴士海峽，右依文化保護園區及半屏山，無視線遮擋，視野遼闊。
• 基地四面臨路，戶戶採光，每間衛浴都有開窗，高雄厝陽台，地下室天井引光，全平面車位，居住空間舒適。

2. 20項六星級飯店公設

• 室內公設：中央獨立大型管理中心(管理室、防災中心暨宅配室)、交誼廳、七間圖書閱覽室、室內游泳池 (不鏽鋼底座)、 蒸氣室、烤箱 、健身房、娛樂室、交誼宴會廳、廚藝教室、六間音樂家教室、貴賓住宿套房、視聽室、韻律教室、兒童遊戲室。
• 一樓室外設施：戶外卡丁車賽道區、室外兒童綜合遊憩區、健康步道。
• 頂樓公設：戶外星光休閒區、設置太陽光電板、曬被區。

3. 串聯半導體及文化觀光產業及新台17線+捷運紅線、紫線交會

• 5分鐘台積電廠區、楠梓科技產業園區，材料研發專區、半導體上下游供應鏈，世界半導體聚落，串起半導體產業綠色廊道。
• 面積達59公頃，全台最大眷村文化景觀特區，複製勝利星村轉型模式。
• 緊鄰新台17線規劃道路、5分鐘抵捷運R17世運站、距捷運紫線預定站500M。

光洲耘海格局分析

一、基地面積約2825坪，規劃5棟地上15層，地下3層建築，共438戶住家、19戶店面，格局坪數規劃2房(25~34坪)、3房(37~41坪)、4房(53~54坪)。

二、共規畫平面式545個，2房也能選購雙車位，有預留充電樁管線/線槽；公設比為34.8%，包含20項禮賓公設，涵蓋千坪花園、休閒、運動、聚會、才藝、兒童遊憩等全方面需求。

光洲耘海標準層平面圖

三、綠色區域為2房(25~34坪)，為雙面採光

• 兩間臥室空間方正易於規劃皆有開窗採光，客餐廳則為間接光。
• 衛浴乾溼分離且規畫開窗通風佳乾燥清爽。
• 一字形獨立式廚房並與工作陽台，使用動線方便。

四、藍色區域為3房(37~41坪)，為三面採光

• 獨立玄關，可規劃充足收納空間。
• 三間臥室空間方正易於規劃皆有開窗採光。
• 雙廳合併空間寬敞，連通前陽台高雄厝陽台設計。
• 兩間衛浴皆為乾溼分離且規畫開窗通風佳乾燥清爽。
• 單排開放式廚房設計，並與工作陽台，使用動線方便。

五、紅色區域為4房(53~54坪)，為三面採光

• 獨立玄關，可規劃充足收納空間。
• 四間臥室空間方正易於規劃皆有開窗採光。
• 雙廳合併空間寬敞，連通前陽台高雄厝陽台設計。
• 兩間衛浴皆為乾溼分離且規畫開窗通風佳乾燥清爽。
• 單排開放式廚房設計，並與工作陽台，使用動線方便。

實價登錄分析

光洲耘海位於蓮池潭生活圈，近期區域供給稀缺，房價還是持續上升，但是今年成交量明顯降溫，因此呈現價漲量縮的情況。這邊以近一年預售成交及類似生活圈個案進行比較。

1.蓮池潭生活圈

光洲耘海：屋齡4年。平均成交價32.26萬/坪。平均成交價32.26萬/坪。

2.果貿生活圈周邊個案

青曦流域/翡翠流域NO2：屋齡4年。平均成交價32.84萬/坪。近一年成交價33.04萬/坪。

華友聯NeXT21：屋齡2年。平均成交價35.96萬/坪。平均成交價35.96萬/坪。

果貿生活圈周邊個案

3.生態園區生活圈周邊個案

JONLY：屋齡3年。平均成交價35.33萬/坪。平均成交價35.33萬/坪。

芳崗高鐵棧/Q時代/高鐵捷市館：屋齡4年。平均成交價39.41萬/坪。近一年成交價39.18萬/坪。

生態園區生活圈周邊個案

4.蓮池潭生活圈鄰近左營高鐵特區及楠梓區，皆是近期建設開發議題火熱的區域，而光洲耘海擁有地理位置的優勢，屬於鬧中取靜的環境，不過未來將有新台十七線、捷運紫線等發展利多，然而依目前光洲耘海成交價格而言，屬合理的範圍內。

光洲耘海評價

高雄市人口分部呈現北增南減的趨勢，主要因素包含高鐵特區加持及台積電進駐效應，周遭區域房價也在兩大議題中的發酵，而光洲耘海在區域發展紅利條件下，結合地理優勢，主打擁山海景享永久棟距，並打造免出門在家即享六星級飯店公設的產品特色，對於喜愛頂級生活風格民眾而言相當有吸引力，對該區域有興趣的朋友們，不妨參考看看光洲耘海吧。