看屋筆記：台北市文山區自慢藏(個案+價格分析)
閱讀重點
台北文山區內的景美、萬隆一帶為文山區發展最密集的區域，區內生活機能如學區、醫院等等皆齊全，往來台北市區也十分快速。自慢藏位於汀洲路四段，除了交通便利外，還擁有水岸第一排視野，更是區域內最高之地標型住宅。建案規劃29-60坪2-4房，接著看看自慢藏還有哪些特色吧！
自慢藏大樓外觀示意圖
自慢藏建案特色
1. 台北市水岸第一排，部分戶別享永久棟距
- 此案位於汀洲路旁街區，緊鄰景美溪，為水岸第一排景觀宅。
- 此案規劃22層樓，因基地周圍建築物相對高度較低，8樓以上即享有永久棟距無限視野。
- 步行4分鐘即到捷運站、5分鐘內有公園、早市與國小，車行5分鐘內即到景美夜市、國中與醫院等等。附近生活機能發達，應有盡有。
- 四面臨路大街闊，超大棟距。車位，位位設置充電樁。
2. 建案規劃用心，梯戶比佳
- 公設規劃在A棟3樓整層，有迎賓大廳、圖書室、閱覽室、頂樓空中花園等等，營造公設會館概念。
- 車道採單一出口雙車道一進一出規劃，停車位全為坡道平面式，每戶至少一個車位。
- 低樓層一層5戶、中高樓層一層4戶，兩棟皆配置兩台17人座TOSHIBA高速電梯，使用上充足。
3. 嚴格建築工法及優質建材，取得國家級耐震標章
- 本案採用SRC鋼骨結構，除區域少見外，另通過嚴格耐震檢核，獲取國內稀少的國家級耐震標章，安全性足夠。
- 樓板使用中空樓板，厚度達22.5公分，可有效防火、隔音與隔熱。
- 各戶配備TOTO衛浴、EGGER櫥櫃、林內三機、YKK氣密窗等知名質感建材，社區裝設LIBERO活水系統，提升居住品質。
自慢藏生活機能圖
自慢藏格局分析
1. 本案為兩棟鏡像規劃，總戶數165戶，160戶住家與5戶店面。地上22層，地下4層。
2. 樓層規劃9樓以下為一層5戶；10樓以上為一層4戶。兩棟各配有兩部17人座高速電梯，坪數規劃29-60坪2-4房。
3. 公設比為31.9%，1樓為開放式庭院空間。A、B棟門廳分開，棟距20米。A棟大廳1、2樓挑空。社區公共設施位於A棟3樓，有迎賓大廳、圖書室、閱覽室等整層樓公設會館。
4. 車道為雙車道規劃，由溪州街137巷進出，全坡道平面車位。
以下將以A、B棟高樓層之標準層格局個別分析。
自慢藏高樓層標準層格局圖
5. 黃色區域-4房3衛（60坪，A1、A3、B1、B3）
- 進門有玄關區設計，可放置鞋櫃與穿鞋椅空間。
- 公共領域格局方正，無柱體占空間，面寬4米採光面大。客、餐廳空間區隔，方便擺設。
- 廚房為單排獨立式設計，此房型特別加大廚房，並設置三口爐與櫥櫃，空間充足好利用。
- 雙陽台規劃，客廳旁陽台可以放置植栽，工作陽台連接廚房，動線便捷。
- 工作陽台空間寬敞，冷氣外機雖無放置外側，但已先預留空間。
- 四間臥室皆有開窗，且皆可放置雙人床，其中一間採光面向工作陽台。
- 採雙主臥規劃，其中較大之主臥空間格局方正寬闊，容易規劃擺設與裝潢。
- 衛浴有三間，較小之主臥衛浴採四件式且有開窗，另兩間則無。
- 此二戶別面向景美溪水岸景觀，8樓以上不會被高架遮蔽，採光視野良好。
自慢藏A1家具配置示意圖
6. 藍色區域-3房2衛（45/35坪，A4、B4，A5、B5）
- A5、B5戶型有設置玄關區，空間足夠可擺鞋櫃。
- 廚房皆採單排獨立式，A4、B4之廚房有加長、空間較大，兩戶皆為三口爐。
- 雙陽台，可區分工作陽台與景觀陽台，工作陽台連接廚房。
- 三間臥室皆有開窗，其一次臥開窗面向工作陽台。
- A4、B4的主臥衛浴為四件式規劃。
實價登錄價格分析
自慢藏位於景美生活圈，為文山區精華地段，主要幹道為羅斯福路。生活機能成熟完備，包含景美商圈、景美早夜市等，學區有景美、靜心國小、景興、景美國中等等學校，醫療機構有景美醫院。以下進行區域內相似個案與生活圈之比較。
1. 景美生活圈
自慢藏 屋齡3年。 平均成交價84.39萬/坪。 近一年成交價89.61萬/坪。
景美聯山 屋齡3年。 平均成交價88.02萬/坪。 近一年成交價92.03萬/坪。
吉美君悦 預售屋。 平均成交價81.87萬/坪。 近一年無交易資訊。
景美生活圈個案
2. 萬隆生活圈
台大緣 屋齡15年。 平均成交價76.43萬/坪。 近一年成交價99.92萬/坪。
元利台大公館 屋齡2年。 平均成交價69.49萬/坪。 近一年無交易資訊。
萬隆生活圈個案
3. 景美生活圈區域發展完整，生活機能良好，除了有捷運外，餐廳超市等也十分方便。萬隆生活圈雖緊鄰於景美，但其主要依賴公館與景美之生活條件，因此景美生活圈相較之下還是便利一些，整體價格也較高。自慢藏位於景美與萬隆之交界處，價格符合區域行情。
自慢藏評價
文山區雖以文教區發展為主，但本案位於的景美、萬隆一帶有捷運經過，通往信義區、大安區與中正區的交通十分便利，生活機能、休閒娛樂以及景觀視野也都非常良好。自慢藏為區域內最高之建築，擁有國家級耐震標章，更能享受視野寬闊的舒適感，其規劃的大坪數也非常適合鄰近區域的換屋族群。若是對文山區新建案有需求的民眾，不妨可參考看看喔。