看屋筆記：台北市中山區睦月(個案+價格分析)

睦月位於台北市中心享松江南京、伊通、大安生活圈，生活與商業機能皆十分成熟，步行至松江南京站以及忠孝新生站約10分鐘內，開車方面往南北向可接建國高架，往東西向可接市民大道，交通相當便利。睦月鄰近建國啤酒廠，不僅擁未來轉型為文創園區的話題，更擁方正基地、三面臨路、獨立街廓、稀有坡道平面車位等優勢，並攜手日本建築大師團紀彥打造17層雙立面外觀，地標性建築物，坪數為23-41坪，2-3房產品。讓我們來看看還有哪些特色吧！

睦月雙立面外觀3D合成示意圖

建案特色

1. 坡道平面車位規劃。睦月土地面積約270坪，為北市精華地段中，基地面積較大之個案，並規劃出稀有全平面車位，免除機械車位之不便。

2. 方正基地，三面臨路，獨立街廓。睦月位於建國北路一段上，難得方正基地規劃，稀有三面臨路優勢，讓每一戶與鄰房保有一定棟距，並有較佳的採光面。

3. 景觀大棟距。本案西鄰建國啤酒廠，除擁未來轉型文創園區話題之外，同時享有景觀大棟距約200米視野；東臨建國高架，擁約75米大棟距視野。

4. 團紀彥，日本國際知名建築師。睦月建築外觀由榮獲台灣建築獎首獎，日本知名建築師團紀彥設計，打造地標性建築物。

睦月格局分析

睦月1F平面圖

1. 睦月規劃1幢1棟，樓高為17層，地下3層，樓層挑高3.5米，收納空間多。坪數23-41坪，2-3房產品，得房率佳。

2. 住家共68戶，基地面積約270坪，三面臨路。社區大廳入口位於建國北路一段，汽車出入口位於建國北路一段42巷，平面式車位49個。

3. 公設比約35%，公共設施規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、信箱區以及曬被區。

4. 建材設備規劃LEICHT廚具、Villeroy & Boch檯面與五金、grohe五金、義大利smavit浴缸、YKK AP氣密窗、Bosch洗碗機、Hansgrohe五金龍頭。

睦月中高樓層6/10/14F標準層平面圖

睦月低樓層3F標準層平面圖

5. 睦月中高樓層標準層規劃一層4戶，配置兩部電梯；低樓層為一層6戶，配置兩部電梯。冷氣室外機有規劃專屬空間、室內梁柱幾乎外推，空間好利用。本案共規劃兩種房型，分別為藍色的2房以及紅色的3房。

• 藍色部分(A1/A7戶)，中高樓層，約29~30坪，2房規劃。
  • 兩面採光規劃，無暗廳暗房。
  • 雙衛浴皆開窗，通風不潮溼。
  • 一進門擁獨立玄關空間，可規劃鞋櫃，收納空間多。
  • 客餐廳空間連通寬敞，為標準公私領域分明。A1戶室內有梁柱，須留意餐桌擺放位置。
  • 廚房為獨立式，擁雙排櫃，並連接工作陽台，為標準動線廚房。
• 藍色部分(A1/A2/A3/A5/A6/A7戶)，低樓層，約18~29坪，2房規劃。
  • A1/A2/A6/A7為兩面採光規劃，雙衛浴皆開窗，無暗廳暗房；A3/A5為單面採光，客餐廳連通，整體坪效佳。
  • A1/A7客餐廳空間連通寬敞，為標準公私領域分明。
  • A2/A3/A5/A6，3樓以上可享景觀棟距優勢。
  • A1/A7廚房為獨立式，擁雙排櫃，並連接工作陽台，為標準動線廚房。A2/A3/A5/A6廚房為開放式，可規劃具空間感之開放式廚房，須留意有油煙疑慮。
  • A3/A5為前陽台，曬衣洗衣須經臥室進出。
• 紅色部分(A2/A6戶)，約41~43坪，3房規劃
  • 一進門擁獨立玄關空間，可規劃鞋櫃。
  • 客餐廳空間連通寬敞，視野可遠眺建國啤酒廠景觀。
  • 廚房為獨立式，擁大雙排櫃，並連接工作陽台，為標準動線廚房。
  •  三間臥室皆可放下雙人床與衣櫃。
  • 主臥擁獨立衣帽間規劃，衛浴配備四件式，可滿足完整需求。
  • 享前後雙陽台，可為生活造景。

實價登錄分析

1. 近期區域新案

這邊以周邊區域，銷售中類似個案做比較。

睦月預售屋。平均成交價121.99萬/坪。近一年無交易資訊。

南京阿曼預售屋。平均成交價133.13萬/坪。近一年成交價140.78萬/坪。

南京御邸屋齡5年。平均成交價130.36萬/坪。近一年無交易資訊。

區域周邊行情圖

2. 松江南京生活圈

這邊以屋齡5年以內，類似個案做比較。

琢豐屋齡5年。平均成交價150.17萬/坪。近一年無交易資訊。

序東騰屋齡0年。平均成交價133.09萬/坪。近一年成交價142.89萬/坪。

松江南京生活圈行情圖

3. 松江南京生活圈一帶開發已臻成熟，可開發素地較少，近期區域新案成交行情逐漸高漲的趨勢。睦月開價與類似個案相比仍持平於區域行情。然而，睦月除擁方正基地、稀有三面臨路、獨立街廓、坡道平面車位以及大棟距視野之外，還包括建國啤酒廠未來改建為文創園區的話題，再加上中山女中南側地區都市更新案。整體睦月價值仍優於其他線上個案。

睦月評價

睦月為台北市中心難得景觀棟距宅，除擁方正基地、三面臨路、獨立街廓以及坡道平面車位等優勢之外，並攜手日本建築大師團紀彥打造地標性建築物，為區域稀有之個案。此外，區域發展不僅包含未來建國啤酒廠改建為文創園區的話題，更包括投資金額達逾百億元的中山女中南側地區都市更新案，可望為區域帶來更佳的發展性。如果有喜歡中山區的朋友，也十分推薦親臨現場看看！