看屋筆記：台北市士林區蘭雅琚蘭庭(個案+價格分析)

新天母生活圈以忠誠路為主要幹道，沿路可見遠東SOGO、大葉高島屋、新光三越等大型百貨，以及各大知名金融銀行，今天我們要來介紹位於忠誠路靜巷內、蘭雅公園首排的【蘭雅琚蘭庭】，社區規劃21-25坪2房及62.64坪樓中樓3房，為區域稀有的小坪數純住社區，一起來看看【蘭雅琚蘭庭】還有哪些特色吧！

蘭雅琚蘭庭 3D外觀合成示意圖

蘭雅琚蘭庭 生活機能圖

建案特色

一、天母稀有小坪數公園宅

• 蘭雅公園首排，享有樹海景觀及舒適的棟距，且均為小坪數規劃，戶數少、環境寧靜恬逸，在區域上相對稀有。
• 1.1公頃的蘭雅公園為新天母生活圈主要的公園之一，清幽的休閒環境，讓周圍的住戶保有更多的安靜跟隱私。
• 小坪數2房的規劃，使總價較周邊建案低，是天母較好入手的新建案，且鄰蘭雅國中(雙語學校)，可以相對低總價入籍優質學區。

二、生活機能一應俱全

• 步行約3分鐘可到士東市場、約5分鐘可至大葉高島屋，日常採買、逛街購物街便利，生活機能無憂。
• 步行約4分鐘可抵蘭雅國中、約6分鐘可達士東國小，可就近求學，家長免除接送煩惱。

三、進口高品質建材設備

• 衛浴配備德國GROHE龍頭、德國DUSCHOLUX淋浴門、德國KALDEWEI搪瓷面盆、瑞士LAUFEN馬桶。
• 廚房配置德國BAUFORMAT廚具櫃體、石英石檯面、日本林內三機，另外附贈德國BOSCH微波烘烤爐、美國InSinkErator食物殘渣處理機。
• 每戶配瑞典LAMETT石晶地板、EVERPOLL濾淨系統、日本不二鋁窗、KWIKSET人臉辨識系統，優於一般小坪數建案。

蘭雅琚蘭庭格局分析

一、基地面積約82坪，規劃1棟地上7層，地下2層建築，共12戶住家，為零店面純住宅；格局坪數規劃2房(21-25坪)及頂樓僅有一戶的特殊戶3房(62.64坪)。

二、標準層一層2戶共用1部電梯，戶戶邊間雙拼格局，公設比約38.69％，公共設施有信箱區、曬被區，共配置8個倉儲車位，大門入口及車道皆從忠誠路二段40巷(雙向道)進出。

三、前陽台採錯層式設計，A1戶的1、3、5、7樓有前陽台規劃，A2戶則是2、4、6樓，且有規劃冷氣主機專屬空間，不影響陽台使用。

蘭雅琚蘭庭 5樓平面圖

蘭雅琚蘭庭 6樓平面圖

蘭雅琚蘭庭 7樓平面圖

四、A1戶規劃為2房-21.74坪(有陽台23.91坪)

• 三面採光，客廳、臥室、衛浴皆開窗，採光通風佳，優於一般建案的2房格局。
• 一字型獨立式廚房設計，且有預留冰箱空間，動線直通後陽台，作業方便。
• 柱外推，且無浪費走道空間，坪效高、傢俱好擺放。
• 次臥僅能擺放單人床，且進門處為廚房位置，須留意動線問題。

五、A2戶規劃為2房-22.64坪(有陽台24.67坪)

• 雙面採光，全室皆開窗，採光通風佳。
• 大面寬設計，客廳、次臥及主臥皆面蘭雅公園，享舒適棟距及公園景觀。
• L型獨立式廚房設計，且有預留冰箱及電器櫃空間，動線直通後陽台，作業方便。
• 柱外推，且無浪費走道空間，坪效高、傢俱好擺放。
• 次臥僅能擺放單人床。

六、7樓規劃為樓中樓3房-62.64坪

• 一層一戶，四面採光，全室皆有開窗，採光通風佳。
• 客餐廳寬敞，動線連接前陽台，通透感十足。
• 臥室空間尺度大，皆可放置雙人床且收納空間充足。
• 整體無浪費走道空間，坪效高，傢俱款式不受限。

實價登錄分析

一、新天母生活圈建案比較

1.蘭雅琚蘭庭 預售屋。平均成交價106.73萬/坪。近一年無交易資訊。

2.總盛擁翠 預售屋。開價123-128萬/坪。

新天母生活圈 建案比較圖

二、士林生活圈新建案比較

1.築觀 預售屋。平均成交價131.04萬/坪。近一年成交價162.92萬/坪。

2.東冠渥雲 預售屋。平均成交價135.55萬/坪。近一年無交易資訊。

士林生活圈 新建案比較圖

三、 新天母生活圈為北市高指名生活圈，區內多豪宅、外僑學校更是一大特色，擁有舒適且高品質的生活環境和成熟的生活機能；而士林生活圈相較於新天母生活圈，商業氣息較為濃厚，居住環境以新天母生活圈較為宜居。比較新天母生活圈預售新案蘭雅琚蘭庭及總盛擁翠，總盛擁翠開價123萬/坪-128萬/坪，均為3房規劃，總價帶高，而蘭雅琚蘭庭為天母少有面公園、小坪數的產品規劃，其開價符合行情。

蘭雅琚蘭庭評價

蘭雅琚蘭庭位在新天母商圈的主要幹道旁，生活機能無虞，再加上位於蘭雅公園首排，享有舒適棟距及安靜的純住環境，小坪數的規劃更是天母少有的產品，若您有在天母、士林附近看房子的話，不妨可以參考看看蘭雅琚蘭庭喔！