2023-05-19
看屋筆記

看屋筆記:苗栗縣公館鄉山豐青朗(個案+價格分析)

閱讀重點

公館鄉發展已久,生活機能相當完整,近年推案多以電梯華廈或透天為主。山豐青朗位於仁愛國小附近,居住環境單純寧靜,且擁有區域少見的豐富公設及地下停車場,一起深入了解還有什麼特點吧。

 

山豐青朗外觀

 

建案特色

1. 本案擁有千坪大基地,規劃區域少見12項全齡化公設,周邊建築都是4層樓以下透天,10層樓為當地最高地標,採光通風不受鄰房影響,棟距開闊視野佳。

 

2. 步行約2分鐘(150公尺)可到仁愛國小,鄰接公館鄉立游泳池。

 

3. 生活機能佳,步行10分鐘內可抵公館黃昏市場、公有零售市場、全聯、屈臣氏等,滿足生活所需,車行13分鐘可抵銅鑼科學園區,就業機會多。

 

 

山豐青朗格局分析

1. 位於民生街107巷,基地面積為1179坪,地上10層,地下2層。

 

2. 建築共有2幢7棟,標準層A棟為4戶2部電梯,其餘皆為2戶1部電梯,梯戶比充足。

 

3. 純住宅規劃,共有114戶住家,2房皆為28坪,3房為36至39坪。

 

4. 車位共有124個坡道平面車位。

 

5. 公設比為30-31%,有接待大廳、交誼廳、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、瑜珈教室、廚藝教室、信箱區、垃圾冷藏區、多功能教室等公設。

 

山豐青朗標準層平面圖

 

6. 藍色區塊(A1、A2、A3、A5、C2、D1、E1、E2、F1、F2戶)為2房,皆為28坪。

  • 雙面採光,無暗廳暗房。
  • C2、D1、E1、E2、F1、F2戶室內無柱,坪效利用佳。
  • 開放式廚房緊鄰工作陽台,可裝修為獨立廚房。
  • 工作陽台偏小,須注意洗衣機尺寸及晾衣空間。
  • C2、D1、E1、E2、F1、F2戶客廳鄰接電梯,需注意傢具擺放位置。
  • 兩房空間充足,皆可容納雙人床。
  • A1、A2、A3、A4戶有2套三件式衛浴,皆對外開窗,其他戶只有1套三件式衛浴,不開窗。

 

7. 黃色區塊(B1、B2、C1、D2、G1、G2戶)為3房2衛浴規劃,為36-39坪。

  • 雙面採光,無暗廳暗房。
  • 室內無柱,坪效利用佳。
  • 開放式廚房規劃,C1、D2為半開放式廚房規劃,可裝修為獨立廚房。
  • B1、B2、G1、G2戶客廳鄰接電梯,注意沙發不要靠在鄰接電梯的牆面。
  • 三房空間充足,皆可容納雙人床;B1、B2、G1、G2戶主臥可規畫獨立衣帽間。
  • 2套三件式衛浴,B1、G2戶雙衛浴皆開窗,其他戶衛浴1套開窗、1套不開窗。

 

實價登錄分析

 

1. 公館市區生活圈個案

山豐青朗 預售屋。平均成交價21.64萬/坪。近一年成交價21.64萬/坪。

幸福里華廈區 預售屋。平均成交價18.23萬/坪。近一年無交易資訊。

輕井澤NO10恬境 屋齡1年。平均成交價16.58萬/坪。近一年成交價19.51萬/坪。

 

 

 

2. 中苗生活圈個案

豪瀧昊翰 預售屋。平均成交價26.52萬/坪。近一年成交價28.03萬/坪。

高強文華匯 預售屋。平均成交價25.53萬/坪。近一年成交價25.62萬/坪。

商喬青青/桐芯園大樓區 預售屋。平均成交價20.62萬/坪。近一年成交價23.28萬/坪。

 

 

 

3. 中苗生活圈在苗栗市中心,生活機能完善便利,建築也多以新加坡式建築為主,近一年新建案成交價為21-25萬/坪,公館市區生活圈更鄰近銅鑼科學園區,近一年新建案成交價為16-18萬/坪,山豐青朗為區域最高樓層建案,相對新加坡式建築成本更高,開價24-25萬/坪,與周邊建案價差在合理範圍。

 

山豐青朗評價

山豐青朗開價與苗栗市區新案差異不大,為公館市區最高樓層建築,且擁有周邊少見的完善公設,生活機能全面,上下班通勤便利,有意願在附近看房的朋友,不妨參考看看山豐青朗喔。