看屋筆記：苗栗縣公館鄉山豐青朗(個案+價格分析)

公館鄉發展已久，生活機能相當完整，近年推案多以電梯華廈或透天為主。山豐青朗位於仁愛國小附近，居住環境單純寧靜，且擁有區域少見的豐富公設及地下停車場，一起深入了解還有什麼特點吧。

山豐青朗外觀

建案特色

1. 本案擁有千坪大基地，規劃區域少見12項全齡化公設，周邊建築都是4層樓以下透天，10層樓為當地最高地標，採光通風不受鄰房影響，棟距開闊視野佳。

2. 步行約2分鐘(150公尺)可到仁愛國小，鄰接公館鄉立游泳池。

3. 生活機能佳，步行10分鐘內可抵公館黃昏市場、公有零售市場、全聯、屈臣氏等，滿足生活所需，車行13分鐘可抵銅鑼科學園區，就業機會多。

山豐青朗格局分析

1. 位於民生街107巷，基地面積為1179坪，地上10層，地下2層。

2. 建築共有2幢7棟，標準層A棟為4戶2部電梯，其餘皆為2戶1部電梯，梯戶比充足。

3. 純住宅規劃，共有114戶住家，2房皆為28坪，3房為36至39坪。

4. 車位共有124個坡道平面車位。

5. 公設比為30-31%，有接待大廳、交誼廳、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、瑜珈教室、廚藝教室、信箱區、垃圾冷藏區、多功能教室等公設。

山豐青朗標準層平面圖

6. 藍色區塊(A1、A2、A3、A5、C2、D1、E1、E2、F1、F2戶)為2房，皆為28坪。

• 雙面採光，無暗廳暗房。
• C2、D1、E1、E2、F1、F2戶室內無柱，坪效利用佳。
• 開放式廚房緊鄰工作陽台，可裝修為獨立廚房。
• 工作陽台偏小，須注意洗衣機尺寸及晾衣空間。
• C2、D1、E1、E2、F1、F2戶客廳鄰接電梯，需注意傢具擺放位置。
• 兩房空間充足，皆可容納雙人床。
• A1、A2、A3、A4戶有2套三件式衛浴，皆對外開窗，其他戶只有1套三件式衛浴，不開窗。

7. 黃色區塊(B1、B2、C1、D2、G1、G2戶)為3房2衛浴規劃，為36-39坪。

• 雙面採光，無暗廳暗房。
• 室內無柱，坪效利用佳。
• 開放式廚房規劃，C1、D2為半開放式廚房規劃，可裝修為獨立廚房。
• B1、B2、G1、G2戶客廳鄰接電梯，注意沙發不要靠在鄰接電梯的牆面。
• 三房空間充足，皆可容納雙人床；B1、B2、G1、G2戶主臥可規畫獨立衣帽間。
• 2套三件式衛浴，B1、G2戶雙衛浴皆開窗，其他戶衛浴1套開窗、1套不開窗。

實價登錄分析

1. 公館市區生活圈個案

山豐青朗 預售屋。平均成交價21.64萬/坪。近一年無交易資訊。

幸福里華廈區 屋齡0年。平均成交價17.99萬/坪。近一年無交易資訊。

輕井澤NO10恬境 屋齡2年。平均成交價16.58萬/坪。近一年無交易資訊。

2. 中苗生活圈個案

豪瀧昊翰 屋齡0年。平均成交價25.21萬/坪。近一年成交價23.95萬/坪。

高強文華匯 屋齡0年。平均成交價24.82萬/坪。近一年無交易資訊。

商喬青青/桐芯園大樓區 屋齡0年。平均成交價20.85萬/坪。近一年成交價26.17萬/坪。

3. 中苗生活圈在苗栗市中心，生活機能完善便利，建築也多以新加坡式建築為主，近一年新建案成交價為21-25萬/坪，公館市區生活圈更鄰近銅鑼科學園區，近一年新建案成交價為16-18萬/坪，山豐青朗為區域最高樓層建案，相對新加坡式建築成本更高，開價24-25萬/坪，與周邊建案價差在合理範圍。

山豐青朗評價

山豐青朗開價與苗栗市區新案差異不大，為公館市區最高樓層建築，且擁有周邊少見的完善公設，生活機能全面，上下班通勤便利，有意願在附近看房的朋友，不妨參考看看山豐青朗喔。