看屋筆記：新北市蘆洲區一品滙(個案+價格分析)

蘆洲區水岸環繞，沿著淡水河以及二重疏洪道，有大片河岸公園綠地，提供充足的休憩、運動場所，一品滙位於蘆洲北側生活圈，為蘆洲核心地段之一，生活機能成熟，為蘆洲少見的豪宅型產品，在當地是頗具知名度的指標性建築。近期五泰輕軌經行政院核定，準備開始動工，一品滙步行可達F04預定站，開通後可輕鬆串聯雙北鐵道運輸系統。

一品滙外觀圖

建案特色

1.蘆洲區稀有豪宅建案，區內唯一全案每戶皆超過百坪規劃，出入相對均質、單純。

2.本案三面臨路，為周邊最高樓層建築，視野棟距佳，中高樓層可觀賞淡水河水岸景觀。

3.嚴選精品建材

• 能源回收全熱交換器，透過回收能源實現節能通風，阻隔室外灰塵入內，LOSSNAY核心結構可降噪50%。
• 廚具採用Bosch洗碗機、嵌入式LIEBHERR冰箱、蒸烤爐、烤箱，廚房電器配備齊全、選用高級。
• 窗戶採用YKK高機能氣密/水密鋁門窗搭配 HEAT MIRROR TM中空節能複合玻璃。

一品滙格局分析

一品滙1F全區平面圖

1. 基地面積為2143坪，主建築有2棟，樓高25層，地下3層，總共91戶住家。

2. 基地三面臨路，北面銜接仁愛街、西面銜接仁愛街145巷、南面銜接水湳街。

3. A、B棟標準層皆為1層2戶配3部電梯，A棟每戶約為140坪，B棟每戶約為120坪，梯戶比充足，共有兩個梯廳，一個梯廳有兩部客梯連接正門，另一個梯廳有一部貨梯，連通後陽台和廚房，實現主僕動線分離。

4. 車位共有252個坡道平面車位，車道入口位於水湳街。

5. 公設比為32-33%，有噴泉花園中庭整合迴車道廣場、挑高迎賓大廳、迴廊、游泳池、御書房、健身房、撞球間、乒乓球室等公設。

一品滙B棟標準層平面圖

6. B1、B2戶坪數約為120坪，規劃為半毛胚戶型，家配圖供裝修參考；推薦規劃為4房格局，可隔出3間套房，互不干擾。

• 戶戶三面採光，採光面寬闊，整體明亮通風佳。
• 共4套衛浴，主臥衛浴為四件式衛浴，其中3間對外開窗。
• 廚房長4.7M，L型設計，連接工作陽台，銜接獨立梯廳、電梯、逃生梯，隱私性佳。

一品滙A棟標準層平面圖

7. A1、A2戶坪數約為140坪，規劃為半毛胚戶型，家配圖供裝修參考；推薦規劃為3間套房，互不干擾。

• 戶戶三面採光，採光面寬闊，整體明亮通風佳。
• 客餐廳合併，面寬合共13M，寬敞大器。
• 共4套衛浴，主臥衛浴為四件式衛浴，其中3間對外開窗。
• 廚房長5.4M，L型設計，連接工作陽台，銜接獨立梯廳、電梯、逃生梯，隱私性佳。

實價登錄分析

1. 蘆洲區大坪數個案

一品滙 屋齡11年。平均成交價49.54萬/坪。近一年成交價47.96萬/坪。

大和玉 屋齡7年。平均成交價46.81萬/坪。近一年無交易資訊。

舞鶴 屋齡7年。平均成交價46.81萬/坪。近一年無交易資訊。

2. 新莊副都心大坪數個案

遠雄中央公園 屋齡13年。平均成交價56.49萬/坪。近一年成交價54.23萬/坪。

檀悦/中悦檀悦 屋齡4年。平均成交價66.23萬/坪。近一年成交價65.65萬/坪。

遠雄九五 屋齡8年。平均成交價59.65萬/坪。近一年成交價64.62萬/坪。

3. 蘆洲區發展早，生活機能成熟，以住宅為主，生活環境單純，新莊區大坪數建案大多集中在副都心重劃區，商業氣息濃厚，近年有許多重大建設入駐。住商混和大樓多，須注意即使是豪宅產品，也有可能是登記一般事務所，因此平均價格可能會低於行情。

一品滙其西面為農業用地，現多為低樓層鐵皮建築，景觀上可能會受影響，因地理位置因素，低於兩區其餘大坪數建案，近一年成交價落在47萬/坪。而一品滙也在建築西側規劃有近千坪噴泉水池，中庭花園，與鄰房區隔，讓整體環境銜接協調。

一品滙評價

一品滙位於環境舒適單純的蘆洲北側生活圈，鄰近五泰輕軌預定站，建案整體規劃磅礡大器，相較住商混合的副都心重劃區，更適合想享受退休生活或喜愛休閒氛圍的人，因地理位置的緣故，為雙北地區性價比很高的豪宅，吸引了許多蘆洲在地企業主，若是有意在雙北尋找高CP值大坪數的豪宅，不妨可以參考看看一品滙。