看屋筆記：桃園市桃園區京懋泰閤(個案+價格分析)
閱讀重點
中路重劃區訴求純住宅規劃，區內綠覆高、公園多，週邊公園綠地總計超過20公頃，生活機能完善且與國道2號距離短，聯外交通便利。京懋泰閤為京懋建設在向陽公園旁的第三期建案，與P&T及瀚翔景觀等頂級事務所聯手，規劃出向陽公園首排的指標建案。
建案特色
1. 向陽公園首席，前後寬闊棟距，三面綠意圍繞
- 1,590坪壯闊基地，面寬77米，且三面臨路(30米正光路、30米力行路及力行路469巷)，適合社區完整規劃，立地條件優。
- 建築物正面規劃於正光路，面6500坪向陽公園，擁8.5米人行道退縮，享250米公園景觀棟距，側面臨力行路，擁8米人行道退縮。
- 臨正光路及力行路人行道，配合一樓挑高，規劃種植高度可達8~10米的茄苳行道樹。
- 後側臨469巷，規劃逾200坪中庭花園，擁33米綠意景觀，享50米開闊棟距。
2. 頂級事務所規劃，五星級酒店公設
- 建物立面由P&T事務所設計，窗櫺外觀立面，搭配鄰近2棟P&T作品「京懋頤和」及「京懋一號」，共築出完整的區域天際線。
- 景觀設計由瀚翔景觀操刀，規劃中庭及三面人行道景觀植栽，中庭鋪面設計，串聯各個空間，形成迴游式中庭。
- 植栽部分，中庭及人行道共規劃87株喬木，包含62株超過7米高之喬木。469巷側種植3排茄苳樹，與中庭綠景連成一氣，加深中庭景深。
- 中庭旁規劃戶外座位區，且地面高程設計將植栽區及水景區提高36公分，豐富視覺層次。
- 挑高181坪社區大廳，大門正臨向陽公園，大廳臨中庭處規劃83坪咖啡廳，落地窗伴隨綠意美景。
- 41坪健身房規劃，配有重訓及心肺運動設備，極為實用。
- 36坪多功能交誼廳、30坪球藝室、28坪瑜珈教室、19坪閱覽室，五星級酒店規格公設。
3. 優質工法，貼心規劃
- 深凹窗設計：柱體外推，窗面內凹，增加建物立面立體視覺，且深凹窗可使雨水不易直接淋到窗框，雨天也可開窗，太陽天也比較有遮陽的緩衝空間，達到擋雨遮陽之效。
- 石材乾掛：外牆乾掛石材，形成7CM空氣層，增強保溫斷熱功能，使建築物內部冬暖夏涼。
- 制音樓板：為結構性施工，15CM結構層上鋪設制音材質，然後再鋪設水泥砂漿，最後才是地板鋪面，隔音材質因為包覆砂漿層下，日後若有重新裝潢，亦不受影響，可達到58分貝隔音標準。
- 降板工法：在降板區域內，讓衛浴設備排水管連結到管道間，不用往下貫穿到樓下戶別，達到同層排水，管線可以當層維修，排水聲音也不會影響樓下住戶。
京懋泰閤格局分析
1. 基地面積1590坪，基地三面臨路，西面10米力行路469巷、北面30米力行路、東面30米正光路，基地面寬達77米，立地條件佳。
2. 本案規劃地上23層&地下3層，含132戶住家及7戶店面，社區大門規劃於正光路，正臨向陽公園。標準層為一層3戶，搭配2部電梯，梯戶比佳，坪數為66/68/75坪，享有雙面/三面採光。
3. 停車道出入口規劃在力行路469巷，避開主要幹道車流，車位規劃坡道平面車位278個，預留充電樁線槽。
4. 公設比為33.5~34%，包含181坪挑高社區大廳(含83坪中庭景觀咖啡廳)、200坪中庭花園、41坪健身房、36坪多功能交誼廳、30坪球藝室、28坪瑜珈教室、19坪閱覽室等。
5. 本案為開放格局規劃，除了衛浴外，其他空間可自由規劃，廚具使用Nolte提貨券，廚具面板提供7種顏色選擇，搭配客戶裝潢風格。
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6. 藍色A3/B3戶為66.4坪，可規劃為3房2衛格局。
- 邊間戶三面採光，面向中庭花園。
- 獨立玄關，可規劃充足收納空間。
- 可規劃寬敞客廳空間，擺放L型沙發，旁有大面開窗及景觀陽台，享中庭景緻。
- 主臥可規劃在客廳旁，空間極為寬敞，可擺放雙人床、單椅、書桌、長排衣櫃。
- 主臥衛浴為4件式，淋浴間有外推窗，浴缸旁有玻璃採光面。
- 客衛浴規劃在入口旁，乾濕分離，淋浴間有外推窗。
- 廚房可規劃L型廚具，檯面寬敞，有一整面空間可規劃擺放冰箱、收納櫃及電器櫃。
- 餐廳位於整戶中間位置，可擺放大圓桌。
- 廚房旁空間可規劃客臥室，可擺放雙人床及規劃長排衣櫃，收納機能佳。
- 餐廳旁可規劃次臥室，可擺放雙人床、書桌及長排收納空間。
- 廚房動線連通工作陽台，室外機位置獨立規劃。
7. 綠色A2/B2戶為68.61坪，可規劃3房2衛格局。
- 兩面採光戶，正臨向陽公園，背面可看中庭花園。
- 可規劃玄關落塵區，收納機能佳。
- 客廳及書房空間可整體規劃，面向陽公園側大面採光，規劃3個外推窗，享開闊棟距視野。
- 主臥可規劃獨立衣帽間，收納機能強，另外衛浴為4件式，淋浴間有外推窗，浴缸旁有玻璃採光賞景。
- 主臥旁規劃景觀陽台，除可以遠眺公園景色以外，也保有隱私性。
- 2間次臥可規劃於書房及客衛浴旁，空間寬敞可擺放雙人床及書桌。
- 可規劃開放式廚房、一字型寬敞檯面廚具及中島，可擺放冰箱及電器櫃。
- 客用衛浴可規劃在廚房旁邊，乾濕分離，濕區開窗。
- 廚房連通工作陽台，室外機位置獨立規劃。
8. 黃色A1/B1戶為75.3坪，可規劃3房3衛格局(可規劃2間套房)。
- 邊間戶三面採光，正臨向陽公園。
- 可規劃玄關落塵區，有充足收納空間。
- 客廳及書房空間可整體規劃，面向陽公園側大面採光，規劃2個外推窗，享開闊棟距視野。
- 主臥可規劃獨立衣帽間，收納機能強，另外衛浴為4件式，淋浴間有外推窗，浴缸旁有外推窗及玻璃採光賞景。
- 主臥旁規劃景觀陽台，除可以遠眺公園景色以外，也保有隱私性。
- 2間次臥可規劃於書房及客衛浴旁，空間寬敞可擺放雙人床及書桌。
- 可規劃開放式廚房、一字型寬敞檯面廚具及中島，可擺放冰箱及電器櫃。
- 客用衛浴可規劃在廚房旁邊，乾濕分離，濕區開窗。
- 廚房連通工作陽台，室外機位置獨立規劃。
實價登錄分析
1.中路重劃區(向陽公園周遭)行情
京懋泰閤: 屋齡0年。 平均成交價50萬/坪。 近一年成交價52.86萬/坪。
京懋頤和: 屋齡2年。平均成交價37.21萬/坪。近一年成交價50.86萬/坪。
京懋一號: 屋齡7年。平均成交價35.02萬/坪。近一年成交價53.25萬/坪。
大吾疆寶琚: 屋齡6年。平均成交價33.48萬/坪。近一年成交價54.19萬/坪。
中悅學府公園: 屋齡8年。平均成交價34.45萬/坪。近一年成交價42.33萬/坪。
昭揚大和: 屋齡1年。平均成交價38.45萬/坪。近一年成交價45.35萬/坪。
中路重劃區(向陽公園周遭)行情
2. 中路重劃區(風禾公園周遭)行情
京澄為樂: 屋齡1年。平均成交價47.79萬/坪。近一年無交易資訊。
鴻苑: 屋齡3年。平均成交價36.19萬/坪。近一年成交價54.77萬/坪。
豐邑風禾: 屋齡2年。平均成交價36.83萬/坪。近一年成交價50.88萬/坪。
中悅中央公園: 屋齡8年。平均成交價37.1萬/坪。近一年成交價41.82萬/坪。
中路重劃區(風禾公園周遭)行情
3. 中路重劃區內公園綠地星羅棋布，其中又以向陽公園及風禾公園為最，向陽公園周遭預售屋住宅行情約在38-47萬/坪，而屋齡5年內住宅行情約40-45萬/坪，公園第一排的個案行情則高於區域均價，約在45-50萬/坪。風禾公園周遭預售屋住宅行情約在43-48萬/坪，而屋齡5年內住宅行情約35-45萬/坪。
京懋泰閤位於向陽公園首排，且立地條件及社區規劃佳，實價登錄行情約45-50萬/坪，持續帶領區域行情。
京懋泰閤評價
京懋泰閤為京懋建設於向陽公園週邊第三期建案，基地三面臨路，且正臨6500坪向陽公園，前後綠覆，視野棟距佳。建物規劃攜手頂尖事務所P&T及瀚翔景觀，規劃200坪中庭花園及景觀咖啡廳，公設大器典雅，工法優質貼心。中路重劃區鄰近國道2號，具交通優勢，區域內公園遍布，生活機能佳。若是在桃園看屋的朋友，值得參考京懋泰閤的規劃。