看屋筆記：新竹縣新埔鎮雲岫・夏目漱石 (個案+價格分析)

近期竹北發展建設不斷，隨著大遠百與享平方的開幕，帶來便利的生活機能。2023年，宏匯集團斥資百億在竹北站前廣場打造雙星地標，新竹未來之心Gateway Plaza，更為竹北生活圈帶來完善的生活機能與就業。鴻緯建設在距離車行10分鐘的新埔鎮，再度推出夏目漱石新案【雲岫・夏目漱石】，規劃52戶，建坪74-96坪，透天別墅產品，享受愜意自然環境之外，又可享受竹北生活圈的核心商業機能，我們就來看看雲岫・夏目漱石有什麼特色吧！

雲岫・夏目漱石外觀模擬圖

建案特色

1. 10分鐘竹北生活圈，稀有半山透天別墅

• 低密度開發，綠意環繞，居住氛圍佳。
• 車行10分鐘到達竹北生活圈。

2. 社區型透天別墅產品，擁物業管理與公設使用

• 24小時統一社區入口管理，安全有保障。
• 管理費不高，約3200~4200元/戶，享逐戶收垃圾服務。
• 擁泳池、健身房以及200坪社區活動空間等公設，供住戶休憩運動使用。

3. 格局規劃佳

• 稀有獨棟雙併規劃。
• 格局三面採光，衛浴皆開窗，採光通風佳，無暗廳暗房規劃。

雲岫・夏目漱石生活機能圖

雲岫・夏目漱石格局分析

雲岫・夏目漱石 全區戶別圖

1. 雲岫・夏目漱石規劃52棟，地上3層，住家52戶。地坪約45-115坪，建坪約74-96坪。

2. 基地面積約3129坪，建物所有權人持有建物對應基地之土地持分為全部。

3. 社區住戶統一出入口位於大享路上，有保全物業管理。

4. 社區公設有社區公設活動中心以及社區停車場。

5. 社區主要分為七大區(A~G)。A、C、E為地上3層、地下1層，建坪約96坪，地下1層可停2部車；B、D、G、F為地上3層，建坪68-74坪，無地下室，可室外停車1部。

6. A、B區擁山景；C、G區擁市區景觀；E區擁公園景觀。

7. 1樓挑高3.6米，2樓以上為標準3.2米高度，屋突層樓高4米。

8. 建材設備配備櫻花三機(雙口爐、廚下型飲水機、除油煙機)、伊萊克斯洗碗機、TOTO衛浴(全自動馬桶、五金龍頭、蛋型獨立缸)。

雲岫・夏目漱石 TYPE-E 1F平面圖

9. 這邊主要以TYPE-E房型做介紹。本戶型約96坪，獨棟雙併，每層格局三面採光，衛浴皆開窗，採光通風佳，均無任何暗廳暗房。

• 地下1層規劃兩台車位，免受風吹日曬雨淋。
• 1樓規劃客廳與廚房，與停車層分開，免受汽車廢氣影響。
• 1樓廚房為開放式，可規劃具空間感之開放式廚房，惟須留意油煙疑慮。
• 2、3樓皆為雙主臥規劃，大主臥皆擁獨立衣帽間設計。 
• 2樓大主臥衛浴擁蛋形獨立式浴缸與雙洗手台設計，方便多人使用。
• 屋突1層擁前後大露臺，可規劃曬衣空間。

雲岫・夏目漱石 TYPE-E 各層平面圖

實價登錄分析

1. 區域周邊個案

這邊以類似個案，屋齡10年以內，近一年(111.04-112.04)成交價做比較。

雲岫・夏目漱石屋齡1年。平均成交價41.45萬/坪。

誠宜壹山NO2屋齡2年。平均成交價46.22萬/坪。

誠宜壹山屋齡7年。建坪約110-150坪，成交總價約4600-5400萬，含4-6個車位。

大郁夏目漱石屋齡10年。建坪約70-75坪，成交總價約2600-3500萬，未登錄車位價。

區域周邊行情圖

2. 金獅重劃區

金獅重劃區同為透天產品的區域，車行竹北生活圈的時間也與本案相近。這邊以類似個案，屋齡5年以內，近一年(111.04-112.04)成交價做比較。

寶福聚那山NO4屋齡3年。建坪約72坪，成交總價約2300萬，未登錄車位價。

澤緣緣好屋齡0年。建坪約64-77坪，成交總價約2400-2700萬，含1個車位。

群聚植美屋齡2年。建坪約98坪，成交總價約3400-3500萬，含1個車位。

3. 金獅重劃區的透天產品多為連棟式產品，非大基地整體開發，雲岫・夏目漱石為少見獨棟雙併，且為整體開發統一管理的社區，其成交總價高於金獅重劃區。區域內相比，誠宜壹山坪數較大，其總價帶高於雲岫・夏目漱石，本案仍具有一定價格優勢。

雲岫・夏目漱石評價

雲岫・夏目漱石綠意環繞，擁獨棟雙併的規劃與社區型的管理優勢，距離竹北市區車行也僅需10分鐘。隨著竹北房價高漲，大樓大坪數產品總價已接近透天總價，透天產品擁寬敞空間、免除上下樓層噪音與獨棟為個人使用等優勢，十分推薦給喜歡透天別墅的朋友參考看看！