看屋筆記：新北市中和區楓韻元山居 (個案+價格分析)

積穗生活圈位於中和區西側，鄰近板橋，生活機能相當便利，附近有遠東世紀廣場、台灣科技廣場，擁有大量的就業機會。近期多塊大型基地的開發案，包括國泰三井(Meta Park)等開發案將帶動區域發展。楓韻開發在此推出133戶、35-78坪稀有住宅新案，銀級綠建築規劃，結構使用SRC設計，且步行至中原站與橋和站只要8-10分鐘以內，我們就來看看楓韻元山居有什麼特色吧！

楓韻元山居建築外觀圖

建案特色

1. 積穗生活圈，稀有捷運宅新案。步行至中原站與橋和站只要8-10分鐘以內，也是目前積穗生活圈新案中，較近雙捷運的個案。

2. 稀有單純、中型戶數社區。少見一層五戶，搭配三部電梯，梯戶比佳；新案中，少數僅百餘戶中型社區，相對好管理。

3. 區域新案中，明年完工之個案。本案目前結構體(已上樑)，預計2024年第三季完工，省去預售屋施工期過長的風險，可較快入住。

楓韻元山居格局分析

楓韻元山居1F平面圖

1. 楓韻元山居規劃1棟，樓高為26層，住家89戶、44戶社會住宅(3-8樓)，共計133戶。標準層規劃一層5戶共用3部電梯。標準層格局為2-4房，坪數35-78坪。

2. 基地面積約658坪，三面臨路。

3. 住戶出入口位於20米中山路二段上，車道出入口位於6.6米現有道路上；平面式車位116個，預留電動車充電線槽。

4. 公設比約34.2%，社區規劃接待大廳、空中花園與交誼廳。

5. 建材設備搭配整套櫻花廚具(含配置Svago洗碗機)、美國Kohler馬桶、德國Grohe淋浴龍頭組、Hansgrohe臉盆龍頭、樂奇4合1暖風機、美國Yale電子鎖、德國BWT大樓淨水器、荷蘭飛利浦紫外線空氣消毒燈、日本Sharp電梯負離子除箘機，整體建材設備佳。

楓韻元山居22-25F標準層平面圖

6. 楓韻元山居標準層為一層五戶，配置三部電梯，梯廳開窗且採光。本案格局方正，室內幾乎無柱，室內空間好利用，窗戶低檯度設計，通風採光良好，整體格局坪效佳。本案標準層格局分為2+1房與3房兩種格局。

• 藍色部分(C戶)，約34.58~35.02坪，2+1房規劃
  • 門後為+1空間，可彈性規劃臥室或是小書房。
  • 兩間房皆可放置雙人床與衣櫃，空間尺度佳。
  • 大面寬、窗戶低台度設計，通風採光良好。

• 紅色部分(A、B、D、E)，約43.89~46.32坪，3房規劃
  • 3房皆為邊間兩面採光，通風採光佳。
  • A、E戶一進門為餐廳空間，門後可規劃鞋櫃，收納空間足。
  • B、D戶規劃獨立玄關、防疫落塵區。
  • 三間臥室皆可放下雙人床與衣櫃。
  • 主衛浴規劃四件式，滿足完整需求。
  • 廚房尺度優於一般建案，並標配洗碗機、電器櫃，收納空間豐富。
  • A、D戶公共空間寬敞，餐桌旁可規劃小收納空間。
  • A、B、E戶主臥稀有兩面採光，明亮且通風。
  • D、E戶享前後雙陽台，可為生活造景。

實價登錄分析

1. 中和捷運宅
區域個案享有中原、橋和站捷運交通機能，這邊以預售個案，類似產品做比較。

楓韻元山居屋齡1年。平均成交價61.09萬/坪。近一年成交價63.47萬/坪。

META PARK預售屋。平均成交價73.28萬/坪。近一年成交價75.97萬/坪。

漢皇欽禾預售屋。平均成交價61.38萬/坪。近一年無交易資訊。

擎天峰和預售屋。平均成交價58.89萬/坪。近一年成交價65.28萬/坪。

中和捷運行情圖

2. 南勢角生活圈
南勢角生活圈發展早，同樣享有捷運交通機能。這邊以預售、新成屋個案，類似產品做比較。

南山大苑預售屋。平均成交價61.08萬/坪。近一年成交價53.66萬/坪。

景安文匯預售屋。平均成交價60.66萬/坪。近一年成交價61.72萬/坪。

寶和植青預售屋。平均成交價60.22萬/坪。近一年無交易資訊。

太陽帝國屋齡3年。平均成交價64.42萬/坪。近一年成交價74.94萬/坪。

南勢角生活圈行情圖

3. 南勢角生活圈與中和捷運宅生活圈同享捷運交通效益，因為南勢角生活圈街道相對蜿蜒，部分區域有工廠以及電塔等劣勢，且區域位置相對較偏，中和捷運宅新案行情仍稍高於南勢角生活圈。楓韻元山居位於中山路上，生活機能便利，地段價值不輸其他個案，但其成交價仍於區域行情之內，具價格優勢。以區域外相比，楓韻元山居近雙捷運站，交通優勢不亞於南勢角生活圈捷運宅個案，其單價仍持平於他案成交價。

楓韻元山居評價

楓韻元山居位於中山路二段上，生活機能完善，近捷運站且為SRC超高樓層建築，擁地段優勢。目前低樓層有政府規劃的社會住宅(只租不售)，多數社宅租金並不低，且租戶由政府管理，若租戶違反大樓規約，政府可強制搬遷。另外，建商委由知名物業安杰物管代管18個月，協助社區營運，整體對社區影響不大。目前有社宅的住宅案例如板橋的皇翔來青與歡喜市，成交單價仍比肩區域行情。因此，如果有喜歡中和區的朋友，也十分推薦親臨現場看看！