2023-04-20
看屋筆記

看屋筆記:新北市中和區楓韻元山居 (個案+價格分析)

閱讀重點

積穗生活圈位於中和區西側,鄰近板橋,生活機能相當便利,附近有遠東世紀廣場、台灣科技廣場,擁有大量的就業機會。近期多塊大型基地的開發案,包括國泰三井(Meta Park)等開發案將帶動區域發展。楓韻開發在此推出133戶、35-78坪稀有住宅新案,銀級綠建築規劃,結構使用SRC設計,且步行至中原站與橋和站只要8-10分鐘以內,我們就來看看楓韻元山居有什麼特色吧!

 

楓韻元山居建築外觀圖楓韻元山居建築外觀圖

 

建案特色

 

1. 積穗生活圈,稀有捷運宅新案。步行至中原站與橋和站只要8-10分鐘以內,也是目前積穗生活圈新案中,較近雙捷運的個案。

 

2. 稀有單純、中型戶數社區。少見一層五戶,搭配三部電梯,梯戶比佳;新案中,少數僅百餘戶中型社區,相對好管理。

 

3. 區域新案中,明年完工之個案。本案目前結構體(已上樑),預計2024年第三季完工,省去預售屋施工期過長的風險,可較快入住。

 

楓韻元山居格局分析

 

楓韻元山居1F平面圖楓韻元山居1F平面圖

 

1. 楓韻元山居規劃1棟,樓高為26層,住家89戶、44戶社會住宅(3-8樓),共計133戶。標準層規劃一層5戶共用3部電梯。標準層格局為2-4房,坪數35-78坪。

2. 基地面積約658坪,三面臨路。

3. 住戶出入口位於20米中山路二段上,車道出入口位於6.6米現有道路上;平面式車位116個,預留電動車充電線槽。

4. 公設比約34.2%,社區規劃接待大廳、空中花園與交誼廳。

5. 建材設備搭配整套櫻花廚具(含配置Svago洗碗機)、美國Kohler馬桶、德國Grohe淋浴龍頭組、Hansgrohe臉盆龍頭、樂奇4合1暖風機、美國Yale電子鎖、德國BWT大樓淨水器、荷蘭飛利浦紫外線空氣消毒燈、日本Sharp電梯負離子除箘機,整體建材設備佳。

 

楓韻元山居22-25F標準層平面圖楓韻元山居22-25F標準層平面圖

 

6. 楓韻元山居標準層為一層五戶,配置三部電梯,梯廳開窗且採光。本案格局方正,室內幾乎無柱,室內空間好利用,窗戶低檯度設計,通風採光良好,整體格局坪效佳。本案標準層格局分為2+1房與3房兩種格局。

 

  • 藍色部分(C戶),約34.58~35.02坪,2+1房規劃
    • 門後為+1空間,可彈性規劃臥室或是小書房。
    • 兩間房皆可放置雙人床與衣櫃,空間尺度佳。
    • 大面寬、窗戶低台度設計,通風採光良好。

 

  • 紅色部分(A、B、D、E),約43.89~46.32坪,3房規劃
    • 3房皆為邊間兩面採光,通風採光佳。
    • A、E戶一進門為餐廳空間,門後可規劃鞋櫃,收納空間足。
    • B、D戶規劃獨立玄關、防疫落塵區。
    • 三間臥室皆可放下雙人床與衣櫃。
    • 主衛浴規劃四件式,滿足完整需求。
    • 廚房尺度優於一般建案,並標配洗碗機、電器櫃,收納空間豐富。
    • A、D戶公共空間寬敞,餐桌旁可規劃小收納空間。
    • A、B、E戶主臥稀有兩面採光,明亮且通風。
    • D、E戶享前後雙陽台,可為生活造景。

 

實價登錄分析

 

1. 中和捷運宅
區域個案享有中原、橋和站捷運交通機能,這邊以預售個案,類似產品做比較。

 

楓韻元山居屋齡0年。平均成交價59.96萬/坪。近一年成交價59.97萬/坪。

META PARK預售屋。平均成交價72.94萬/坪。近一年成交價72.94萬/坪。

漢皇欽禾預售屋。平均成交價61.46萬/坪。近一年成交價65.95萬/坪。

擎天峰和預售屋。平均成交價58.45萬/坪。近一年成交價62.59萬/坪。

 

中和捷運行情圖中和捷運行情

 

2. 南勢角生活圈
南勢角生活圈發展早,同樣享有捷運交通機能。這邊以預售、新成屋個案,類似產品做比較。

 

南山大苑預售屋。平均成交價61.21萬/坪。近一年成交價60.43萬/坪。

景安文匯預售屋。平均成交價60.73萬/坪。近一年成交價60.58萬/坪。

寶和植青預售屋。平均成交價60.22萬/坪。近一年成交價60.75萬/坪。

太陽帝國屋齡2年。平均成交價62.58萬/坪。近一年成交價71.36萬/坪。

 

南勢角生活圈行情圖南勢角生活圈行情圖

 

南勢角生活圈行情圖

 

3. 南勢角生活圈與中和捷運宅生活圈同享捷運交通效益,因為南勢角生活圈街道相對蜿蜒,部分區域有工廠以及電塔等劣勢,且區域位置相對較偏,中和捷運宅新案行情仍稍高於南勢角生活圈。楓韻元山居位於中山路上,生活機能便利,地段價值不輸其他個案,但其成交價仍於區域行情之內,具價格優勢。以區域外相比,楓韻元山居近雙捷運站,交通優勢不亞於南勢角生活圈捷運宅個案,其單價仍持平於他案成交價。

 

 

楓韻元山居評價

 

楓韻元山居位於中山路二段上,生活機能完善,近捷運站且為SRC超高樓層建築,擁地段優勢。目前低樓層有政府規劃的社會住宅(只租不售),多數社宅租金並不低,且租戶由政府管理,若租戶違反大樓規約,政府可強制搬遷。另外,建商委由知名物業安杰物管代管18個月,協助社區營運,整體對社區影響不大。目前有社宅的住宅案例如板橋的皇翔來青與歡喜市,成交單價仍比肩區域行情。因此,如果有喜歡中和區的朋友,也十分推薦親臨現場看看!