看屋筆記：桃園市龜山區百川博硯 (個案+價格分析)

龜山市區生活圈發展成熟，生活機能便利，區域新案供給也較少。另外，前幾年桃園捷運棕線也通過環評，完工後的棕線可望增加龜山市區往返雙北的交通優勢。這次介紹的百川博硯正位於龜山市區，建案規劃地上6、7、15層，地下3層，2-4房，28-48坪共173戶住宅、6戶店面的產品。不僅出門就到自強國小，就學相當便利，步行3分鐘到麥當勞商圈，10分鐘到達中興路商圈。我們就來看看百川博硯有什麼特色吧！

百川博硯建物外觀圖

建案特色

1. 稀有大基地新案推出

• 區域開發已臻成熟，新案供給稀缺。
• 稀有千坪大基地開發，社區規劃更為完善。

2. 居住環境良好

• 目前基地綠意環繞，環境優美。
• 街廓方正，道路整齊，整體居住氛圍佳。
• 中庭大棟距規劃，採光通風佳。

3. 優質工法，品牌建材

• 採用Alfa Safe柱中柱工法，減緩強震造成結構變形，提升建築韌性。
• 排水管道使用Studor排水通氣系統，減少病媒蚊出現，改善異味問題。
• 地板鋪設SPC石塑地板，降低噪音分貝。

百川博硯生活機能圖

百川博硯格局分析

百川博硯1F平面圖

1. 百川博硯規劃1幢4棟，樓高為6、7、15層，住家173戶，店面6戶，共計179戶。標準層格局為2-4房，坪數28-48坪。

2. 基地面積約1489坪，東側臨保護區，下樓即綠意。

3. 社區大廳位於基地中間計畫道路上；汽車出入口位於萬壽路二段601巷上，平面式車位共計184個。

4. 公設比34%，社區於一樓及地下室規劃人臉辨識門禁系統。公設規劃接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室以及信箱區。

5. 建材設備配備櫻花廚具、TOTO衛浴、樂奇暖風機(主客衛浴皆有)、維夫拉克電子鎖。

百川博硯標準層平面圖

6. 百川博硯分為四大棟，中庭棟距約28-30米，標準層為一層3-5戶搭配1-2部電梯，梯戶比佳。3房與4房皆擁雙陽台規劃，可為生活造景；室外機規劃獨立位置，不占陽台空間。這邊分別針對標準層三種房型來做介紹。

• 藍色部分(A02、F02)，2房，約28坪
  • 一進門無玄關空間，門後可規劃鞋櫃。
  • 室內梁柱外推，無走道空間浪費，整體坪效高。
  • 稀有2房獨立廚房，雙口爐規劃。
  • 稀有2房雙衛浴規劃，然而雙衛浴皆無開窗，本案配置樂奇暖風機，仍可保持乾燥。

• 藍色部分(A06、F05)，2房，約29坪
  • 稀有2房兩面採光格局，通風且採光。
  • 一進門擁玄關空間，可規劃鞋櫃。
  • 客廳、臥室面向擁綠意景觀。
  • 廚房為開放式，須留意油煙疑慮。
  • 客廳與主臥室有部分柱位，須留意使用空間。

• 紅色部分(B02、E02)，3房，約34坪
  • 一進門無玄關空間，門後可規劃鞋櫃。
  • 僅一面採光，然而該戶為面寬型格局，中庭棟距大且大面開窗，採光仍佳。
  • 主臥室有部分柱位，須留意使用空間。
  • 主衛浴擁獨立浴缸，滿足完整需求。
  • 廚房為獨立式，動線連通工作陽台。

• 紅色部分(A05、F06)，3房，約36坪
  • 邊間雙面採光規劃，採光通風佳。
  • 一進門擁玄關空間，可規劃鞋櫃，收納空間多。
  • 客廳、臥室面向擁綠意景觀。
  • 獨立廚房，擁大空間設計，可多規劃電器櫃。

• 紅色部分(A01、A03、F01、F03)，3房，約37-38坪
  • 邊間雙面採光規劃，採光通風佳。
  • 一進門擁玄關空間，可規劃鞋櫃。
  • 廚房擁超大空間設計，可多規劃電器櫃，收納空間足。
  • A01、F03戶主臥擁專屬衣帽間設計，惟須留意室內有部分柱位。
  • A03、F01戶主臥擁獨立浴缸，滿足完整需求。

• 紫色部分(B01、B03、E01、E03)，4房，約48坪
  • 三面採光，雙衛浴皆開窗，臥室皆可放置雙人床，格局坪效佳。
  • 一進門擁超大玄關空間，可規劃鞋櫃，收納空間多。
  • 廚房雙排櫃規劃，方便使用好收納。
  • 主臥衣帽間設計，衛浴四件式規劃，滿足完整需求。
  • 臥室有部分柱位，須留意使用空間。
  • 臥室面向擁綠意景觀。

實價登錄分析

1. 龜山市區生活圈
龜山市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$43.24萬/坪，區域房市呈現價漲量縮的現況，這邊以屋齡0-5年以內，類似個案做比較。

百川博硯屋齡0年。平均成交價33.27萬/坪。近一年無交易資訊。

鉅慶森悦家屋齡1年。平均成交價33.11萬/坪。近一年成交價38.1萬/坪。

洋洋德億屋齡1年。平均成交價34.06萬/坪。近一年無交易資訊。

百虹歡璽城屋齡4年。平均成交價32.17萬/坪。近一年成交價36.88萬/坪。

周邊個案行情圖

2. 迴龍丹鳳生活圈
迴龍丹鳳生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$68.30萬/坪，區域房市同樣呈現價漲量縮的現況。這邊以屋齡0-5年以內，類似個案做比較。

誠美學學院屋齡4年。平均成交價38.84萬/坪。近一年成交價57.25萬/坪。

天越屋齡4年。平均成交價60.42萬/坪。近一年成交價61.88萬/坪。

興富發捷仕堡屋齡6年。平均成交價39.88萬/坪。近一年成交價57.37萬/坪。

迴龍丹鳳生活圈行情圖

3. 迴龍丹鳳生活圈位處新北市，且具有捷運交通效益，整體價格高於龜山市區生活圈，百川博硯與迴龍丹鳳生活圈有一定價差，仍具單價優勢。以區域內各案相比，百川博硯擁千坪大基地與良好的居住環境等優勢，其開價仍於市場行情內。百虹歡璽城單價雖然較低，但因為是工業住宅，價值性低於住宅區價值。

百川博硯評價

百川博硯位於龜山市區生活圈，生活機能便利，同時具有重劃區的整齊街廓氛圍。區域單價位處萬壽路上的房價凹陷區，低於迴龍丹鳳生活圈與桃園站前生活圈，未來捷運棕線通車後，將具有持續發展的潛力。此外，本案大基地的規劃與優質工法等特色，十分推薦給喜歡龜山區的朋友參考看看！