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看屋筆記:中正區森城大院(個案+價格分析)

2018-03-09 |

森城大院

房屋開價
75萬/坪
公設比
30.0%
車位開價
坡道平面 / 255 萬
坪數資料
50 / 58 / 77

基本資料

  • 地址:中正區牯嶺街148號旁
  • 總戶數:78
  • 總樓高:13,14
  • 土地使用分區:第二種商業區
  • 構造種類:RC,免震設備
  • 建設公司:智城建設
  • 營造公司:森城建設
  • 建築設計:熊宜一建築師事務所

台北市中正區的水源路水岸一帶,鮮少有新個案推出,加上位置離市區不遠,走路5分鐘就可進入市區,交通及生活上都相當的便利,這次就來看看水岸宅森城大院的特色。

 

外觀

 

建案特點:

 

1. 環境機能:捷運古亭站走路約8-10分鐘,牯嶺公園走路約3分鐘,紀州庵文學森林走路約2分鐘,走路約5分鐘到汀州路商圈,一路延伸至南昌路、古亭站商圈非常便利。

 

2. 免震建築:採用日本OILES免震系,比一般無隔震的個案,耐震力會較佳。

 

3. 超低公設比:公設比29~30%,實際室內使用坪數會較多,在北市相當難得有低公設比的新個案。

 

 

 

建案平面解析:

 

1. 分為A、B棟,為4房63~72坪規劃。

 

2. A棟同一層2戶,B棟同一層4戶,2部電梯使用上相當足夠。

 

3. 面廈門街147巷的房型,低樓層會被前方舊公寓擋住視野較不佳,建議選中高樓層以上視野較好。

 

4. 全區為四房63~72坪規劃,以B1、B2戶較推薦,格局相似,座北朝南,邊間3面採光,格局方正,有獨立玄關,為雙套房規劃,主臥有獨立更衣室空間,雙套房的衛浴及B1戶客浴皆有開窗(B2戶客浴無開窗),五樓以上就可以看到河岸的景觀,視野較佳。

 

1樓平面圖

 

標準層

 

實價登錄分析:

 

1. 森城大院目前為潛銷中,價格上未定案,但廣告主打"中正區震撼價6字頭"。

 

2. 附近新個案:

中正晏京屋齡1年,平均成交約87.86萬,近期成交約83~86萬。

泊樂屋齡2年,平均成交約77.7萬,近期成交約72~78萬。

舞春秋屋齡3年,平均成交約62.57萬,近期成交約67~69萬。

 

3. 附近10~15年中古個案:

中正雲荷屋齡11年,平均成交約59.7萬,近期成交約60~61萬。

師大水岸屋齡13年,平均成交約84.98萬,近期成交約85.55萬。

 

4. 森城大院附近的新個案,越靠近和平東路價格會越高,不過新案和中古屋案的價格落差並不大,森城大院的價格在這一區看起來相對實惠。

 

實價登陸

 

評價:

 

中正區古亭附近,生活機能佳,但新案並不多,森城大院並沒有開天價,價格上相對較合理,另外,森城大院有做免震規劃,有是一大特色。如果有在中正區這邊找四房規劃的個案,又想要有水岸景觀,不妨來了解一下森城大院