看屋筆記：新北市鶯歌區四季琢硯 (個案+價格分析)

鳳鳴重劃區不僅鄰近成熟的鶯桃路商圈，區內更有2022年新開幕的新三沅商場，購物採買便利。另外，交通建設除了近大湳交流道之外，更有捷運三鶯線以及台鐵鳳鳴火車站等建設，為雙北少數擁雙鐵與交流道的重劃區。合硯建設在此推出191戶、20~40坪稀有住宅新案，步行至台鐵鳳鳴永久站以及三鶯線鶯桃福德站分別只要10分鐘以內，我們就來看看四季琢硯有什麼特色吧！

四季琢硯3D外觀示意圖

建案特色

1. 區域稀有新案推出

• 四季琢硯雖位於重劃區內，但市場新供給數少。

2. 格局坪效佳

• 2房稀有雙衛浴規劃，減少衛浴等候時間。
• 臥室梁柱外推，室內空間好規劃。
• 稀有1房規劃，具總價優勢。

3. 後疫情時代，配備防疫建材

• 淨水系統使用德國倍式淨水(BWT)，保障飲水安全。
• 室內使用VAF正負壓淨流系統，有效排除廚房油煙與髒空氣。
• 電梯使用日立永大，搭配夏普空氣清淨機，有效殺菌。

四季琢硯生活機能圖

四季琢硯格局分析

四季琢硯1樓標準層

1. 四季琢硯規劃2幢3棟，樓高為10、14層，住家183戶、店面8戶，共計191戶。標準層規劃一層5-8戶共用1-2部電梯，電梯數稍嫌不足。標準層格局為1-3房，坪數20~40坪。

2. 基地面積約1263坪，雙面臨路。惟須留意東南面向有鶯歌區第三公墓。

3. 住戶大廳出入口位於鶯歌路上，車道出入口位於永和街上；平面式車位191個，有充電樁。

4. 公設比32.6%，社區規劃接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、兒童遊戲區、KTV、信箱區、琴房以及多功能教室。

5. 建材設備配備大雅廚具(林內三機)、Glem Gas洗碗機(3房)、TOTO衛浴、冠軍磁磚、錦鋐鋁門窗。

四季琢硯A棟標準層平面圖

四季琢硯B、C棟標準層平面圖

6. 四季琢硯總共分為3大棟，基地中庭棟距約22米，A棟臨鶯歌路，一層8戶，搭配2部電梯，A1-A4戶面向為西北方、A5-A8戶主要面中庭，但部分戶恐有面福地的疑慮；B、C棟臨永和街，分別為一層5戶，樓高僅10層，搭配1部電梯，電梯數稍嫌不足，B1-B3與C1-C3戶面中庭，須留意B4-B5與C4-C5恐有面福地的疑慮。四季琢硯總共分為1-3房，三種房型。

• 黃色部分(B2、C2)，約20坪，1房規劃
  • 一進門為客餐廳空間，方正格局好規劃。
  • 廚房為開放式，須留意油煙疑慮。
  • 臥室室內無柱，坪效佳。
  • 陽台從臥室進出，須留意使用習慣。

• 紅色部分(A6、A7)，約22坪，2房規劃
  • 少見2房兩面採光格局，透氣明亮。
  • 一進門擁玄關空間，可做鞋櫃，方便收納。
  • 廚房為開放式，須留意油煙疑慮。
  • 次臥空間較小，較適合單人床規劃。

• 紅色部分(B3、B4、C3、C4為類似格局)，約24-25坪，2房規劃
  • B3、C3一進門擁獨立玄關空間，可做鞋櫃，方便收納。
  • 客廳擁3.7米大面寬設計，不輸3房客廳規劃。
  • 客廳採光面從陽台方向透過廚房採光，為間接採光。
  • 室內無走道浪費，雙臥室皆可放置雙人床，整體坪效佳。
  • 稀有2房雙衛浴規劃，惟須留意雙衛浴皆無開窗。

• 紅色部分(A2、A3)，約27坪，2房規劃
  • 一進門擁獨立玄關空間，可做鞋櫃，方便收納。
  • 廚房擁L型廚具，可規劃具空間感開放式廚房，惟須留意油煙疑慮。
  • 稀有2房雙衛浴規劃，惟須留意雙衛浴皆無開窗。

• 藍色部分(B5、C5)，約31坪，3房規劃
  • 一進門無玄關空間，可於門後規劃鞋櫃位置。
  • 臥室內無樑柱，整體坪效佳。
  • 主臥衛浴規劃乾濕分離。
  • 陽台空間以3房使用來說稍嫌不足。

• 藍色部分(B1、C1)，約33坪，3房規劃
  • 一進門擁玄關空間，可做鞋櫃，方便收納。
  • 臥室內無樑柱，整體坪效佳。
  • 主臥門後可規劃衣櫃空間，增加利用走道空間。
  • 主臥衛浴規劃乾濕分離。
  • 擁前後雙陽台，為生活造景。

• 藍色部分(A5、A8)，約38坪，3房規劃
  • 一進門擁玄關空間，可做鞋櫃，方便收納。
  • 臥室內無樑柱，整體坪效佳。
  • 雙衛浴皆開窗，通風不潮溼。
  • 主臥床頭無樑柱，無風水疑慮。
  • 主臥擁浴缸規劃，滿足完整需求。
  • 擁前後雙陽台，為生活造景。

• 藍色部分(A1、A4)，約40坪，3房規劃
  • 一進門擁玄關空間，可做鞋櫃，方便收納。
  • 廚房為大尺度長度，可規劃電器櫃。
  • 臥室皆可放置雙人床且臥室內無樑柱，整體坪效佳。
  • 主臥擁浴缸規劃，滿足完整需求。
  • 擁前後雙陽台，為生活造景。

實價登錄分析

1. 鳳鳴重劃區

近期區域供給稀缺，整體房市呈現價漲量縮的現況，鳳鳴重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$47.69萬/坪。這邊以近一年預售成交，類似個案做比較。

四季琢硯屋齡2年。平均成交價39.63萬/坪。近一年成交價42.21萬/坪。

和耀心綻屋齡2年。平均成交價34.84萬/坪。近一年成交價46.9萬/坪。

森聯LIFE森朗屋齡0年。平均成交價33.89萬/坪。近一年成交價42.33萬/坪。

區域個案行情圖

2. 尖山生活圈

隨著區域發展日漸成熟，生活機能逐漸到位，尖山生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$39.07萬/坪。區域市場呈現價漲量縮的現況。這邊以近一年成交，類似個案做比較。

金鶯廣場屋齡3年。平均成交價28.65萬/坪。近一年無交易資訊。

合嘉易居邦NO4景自慢屋齡3年。平均成交價26.26萬/坪。近一年成交價37.21萬/坪。

宏國青田屋齡0年。平均成交價37.44萬/坪。近一年無交易資訊。

尖山生活圈個案行情圖

3. 因為整體房價高漲，鳳鳴重劃區與尖山生活圈皆受惠於二高沿線的房價排擠效應，因為鳳鳴重劃區具捷運與台鐵等交通優勢，其價格仍較尖山生活圈高。以區域內相比，四季琢硯單價高於其他個案，但因近期新開案供給少，且四季琢硯規劃高坪效產品，其價格仍具支撐。

四季琢硯評價

鳳鳴重劃區近期因為新開案少，再加上三鶯線與鳳鳴臨時站即將於2024年底通車，四季琢硯為雙北少數具雙鐵優勢的捷運宅，其高坪效的規劃與防疫建材等規劃，十分推薦給喜歡鶯歌區的朋友參考看看！