看屋筆記：新北市三重區都廳大院 (個案+價格分析)

三重左岸近期話題熱度不斷，除了有預計2026年完工的新北第二行政中心、東森電視總部，還有政府積極推動的新北科技園區，都將為三重區域帶來新動能。而區內討論度最高的個案，莫過於與第二行政中心同步開發的都廳大院了!本案位於捷運先嗇宮站旁，享有出站即到家的地利優勢，區內還包含了近2500坪的市府公園、近1000坪的市民廣場，全基地皆享有寬廣街廓的規劃，部分戶別還有淡水河、大漢溪的水岸景觀!都廳大院共分為兩期開發，第一期建案規畫15-45坪1-4房多種房型選擇，甫公開便備受首購、換屋族群關注。接下來一起來看看還有哪些特色吧！

都廳大院外觀示意圖

建案特色

1.黃金地段

●    地段:都廳大院緊鄰新北第二行政中心，為大台北地區百年難得一遇與市府同步開發的建案，借鏡信義區、新板特區的經驗，政府的進駐除了帶來就業機會、環境翻新，相對加快區域的發展，增添保值性。

●    交通:都廳大院位於捷運先嗇宮站，出站即到家，捷運轉乘可快速串聯新蘆線、環狀線、機場捷運。開車族則可藉由雙國道及多座橋樑連接雙北，交通方便迅速。

●    就業人口:新北第二行政中心及東森電視總部預計2026年完工，未來將有大量市府及媒體員工進駐，加上新北科技園區立體化，未來預計創造約上萬個工作機會，帶動產業群聚效應。
 

2.永續規劃

都廳大院擁有銀級綠建築、銅級智慧建築雙認證，緊鄰2500坪市府公園，以及多個開放式主題花園，塑造高質感綠意氛圍。

  
3.質感設備

●    建案規劃多樣質感建材，包含HONEYWELL反逆洗濾水器、長庚活水系統、英國STUDOR吸氣閥、5+6mm Low-E玻璃、Poll-tex防霾紗窗、太格隔音木地板等，電梯安裝Sharp電漿離子空氣清淨機，全方位提升住戶居家品質。

●    社區地下二樓規劃第二門廳，此規劃較常見於豪宅，可提高住戶的隱私度及同飯店等級的尊榮感，與其他中小坪數個案相較之下為較稀有的規劃。

都廳大院生活機能圖

都廳大院格局分析

都廳大院 1F分佈圖

●    本案分為3幢八棟，每棟配有3部電梯，總戶數2269戶住家與22戶店面，地上28層，地下6層。
 

●    A、B、C棟鄰近捷運先嗇宮站，出站一分鐘即到家，一樓規劃林蔭商店街，生活機能健全方便。D、E、F棟面向市府公園，無限棟距視野遼闊。G、H棟享大漢溪畔優美風景。
 

●    公設包含接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室、Lounge Bar及F、G棟間的景觀水池。
 

●    建材包含德國太格降噪木地板、荷蘭poll-tex防霾紗窗、台玻5+6 Low-E玻璃、HONEYWELL反逆洗濾水器、長庚活水系統、英國STUDOR吸氣閥等，提升生活品質。
 

都廳大院戶型介紹

都廳大院坪數規劃為15-45坪1-4房，大致可分為1房1衛(約15-19坪)、2房1衛(約18-25坪)、3房1衛(約25坪)、3房2衛(約27-38坪)及4房2衛(42-45坪)，多數格局無多餘廊道，使用坪效高，以總價帶來說具有優勢，主要採光位於各個臥室，而少數房型柱位需稍加留意。以下將依各棟別進行分析:

都廳大院A棟平面參考圖

A棟：

●    A3：規劃15.56坪套房，單面採光，為A棟坪數最小之戶別，開放式廚房連接工作陽台，採光好通風佳，推薦給頂客族或置產需求的朋友。
 

●    A5、A7：規劃為18-20坪2房，單面採光，進門後有玄關空間。此格局主要將採光面留給臥室，公共領域無直接採光，較推薦偏好私領域採光的朋友。無多餘廊道設計，使用坪效高。廚房為開放式設計，配置單口爐。工作陽台須穿過臥室，需留意動線，A7戶別陽台空間較為寬敞。
 

●    A1、A2：兩戶別規劃相似約33坪3房，雙面採光。進門後客廳為直接採光，獨立式廚房連接工作陽台，使用動線流暢，且陽台空間寬敞。兩戶別餐廳區域受樑柱影響，裝潢規劃上需特別留意。主臥空間寬敞，可額外規劃更衣空間。
 

都廳大院A2傢配圖

●    A8：約34坪3房，雙面採光，整體配置與A1、A2相似，差別為進門處多了規劃玄關空間，工作陽台位於客廳前方，另一陽台位於主臥室。廚房為獨立式設計，搭配L型檯面及雙口爐。主臥室為雙面採光，整體空間方正寬敞。
 

●    A6：約34坪3房，雙面採光，進門處有玄關，空間略受樑柱影響，需留意規劃。公共空間有直接採光，獨立式廚房連接工作陽台，動線順暢。次臥雙邊開窗，採光良好通風佳。
 

都廳大院B、C棟平面參考圖

B、C棟：

●    B2、C2、B6、C6戶別規劃相似，皆為約20坪2房，單面採光。進門處皆有玄關空間，公共領域無採光。廚房規劃為開放式設計，配置單口爐，B6、C6戶別廚房近臥室門口，需留意油煙通風。臥室格局方正皆開窗，易於擺設，並與工作陽台相連，需留意動線。B6、C6戶別工作陽台較寬敞，而B2、C2戶別臥室空間較大。
 

●    B7、B8、C7、C8約30.33坪3房，雙面採光。此戶型為邊間雙面採光，進門後公共空間直接採光，連接景觀陽台，通風良好視野佳。廚房為獨立式雙排規劃，便於收納電器相關用具。 臥室格局方正並開窗，採光通風良好。
 

都廳大院D、E棟平面參考圖

D、E棟：

•   D 3/5/10/11、E 3/5/10/11四戶別格局規劃相似，約21-24坪2房，單面採光。進門處皆有規劃玄關，公共領域無直接採光，客、餐廳有獨立空間。廚房設計開放式，D3、E3配置單口爐，其餘為雙口爐，廚房皆靠近兩臥室門口，需留意油煙問題。臥室皆開窗，通風良好採光佳，主臥連接工作陽台，需留意動線。
   

都廳大院D5傢配圖

●    D8、E8約30坪3房，單面採光。客、餐廳有獨立空間，廚房空間較小，雙排設計使爐灶與流理臺分離。廚房連接工作陽台，動線順暢，陽台空間寬敞。
 

●    D 6/9、E 6/9戶別規劃相似，約34-38坪3房，雙面採光。進門後受樑柱影響，需留意裝潢規劃。公共領域有直接採光，並連接工作陽台。客、餐廳有獨立空間，D9、E9戶別坪數較大，廚房為獨立式規劃，連接工作陽台，而D6、E6為開放式廚房連接工作陽台，動線順暢通風佳。公、私領域分離，隱私性高，主臥連接景觀陽台，採光佳視野良好。D6、E6主衛浴開窗，通風佳不潮濕。

都廳大院F棟平面參考圖

F棟：

●    F12規劃為19.32坪1房1廳，單面採光，開放式廚房設計，讓公共領域空間更為寬敞，大臥室規劃，相對有隱私性。小坪數適合年輕人、投資客入手。
 

●    F6、F7戶別規劃相似，為約24坪2房，單面採光。此空間為開放式廚房設計，搭配L型檯面，配置雙口爐。臥室空間方正皆開窗，主臥連接工作陽台，需留意動線。
 

●    F2、F10 戶別規劃相似，為約25坪3房，單面採光。公共領域無直接採光，且空間較小。廚房規劃獨立式，空間較小一些，不過動線上有連接工作陽台，使用方便。工作陽台空間較小，需留意是否符合需求。三臥室皆開窗且格局方正，主臥連接景觀陽台，採光良好通風佳。
 

●    F1、F11規劃約31坪3房，雙面採光，進門處有玄關空間，公共領域有直接採光，連接工作陽台。臥室格局方正皆開窗，易於規劃。主臥連接景觀陽台，且主衛浴有窗，通風佳不潮濕。
 

都廳大院G、H棟平面參考圖

G、H棟：

●    G8、H7戶別規劃相似，為約24、20坪兩房，單面採光，公共領域無直接採光，廚房規劃開放式，H7為L型檯面配置單口爐，G8為一字型配置雙口爐，但此戶別廚房近兩臥室門口，需留意油煙問題。兩臥室方正皆開窗，採光好通風佳，主臥連接工作陽台，需留意動線。G8因坪數較大，公共領域空間較大，但工作陽台空間以H7戶別較為寬敞。
 

●    G5、H6戶別規劃相似，為約32-34坪3房，雙面採光，公共空間有直接採光，客、餐廳有獨立空間，G5廚房設計獨立式並連接工作陽台，使用動線順暢，。H6廚房設計開放式一字型，連接工作陽台，動線順暢通風佳。三臥室皆開窗，且格局方正易於規劃。H6戶別公共空間較大，主臥也更為寬敞，可再依使用需求做選擇。
 

●    G7、H8戶別為約43、45坪4房，雙面採光。進門處規劃玄關空間，G7受樑柱影響，需留意裝潢規劃。公共領域有直接採光，客、餐廳有獨立空間，餐廳連接工作陽台，採光佳通風優良。獨立式廚房設計L型檯面，配置雙口爐，但廚房不連接工作陽台，需留意使用動線。四臥室格局方正皆開窗，易於規劃利用。
 

實價登錄價格分析

都廳大院位於先嗇宮生活圈，交通方便，且未來將有政府、企業機構進駐，生活機能將大幅提升。這邊以區內近1年相似個案以及附近類似生活圈個案價格進行分析比較。

1.先嗇宮站生活圈

●    都廳大院: 預售屋。 平均成交價63.48萬/坪。 近一年成交價70.2萬/坪。

●    冠德心天匯:屋齡1年。 平均成交價66.91萬/坪。 近一年成交價69.94萬/坪。

先嗇宮站生活圈個案

2.    二重重劃區左岸生活圈

●    大阪森一: 屋齡2年。 平均成交價63.93萬/坪。 近一年成交價63.63萬/坪。
●    潤泰左岸生活: 屋齡0年。 平均成交價67.14萬/坪。 近一年成交價66.82萬/坪。
●    凱風快晴凱風久年: 預售屋。 平均成交價59.41萬/坪。 近一年成交價59.06萬/坪。

二重重劃區左岸個案

3.    新北市先嗇宮站生活圈周邊過去以工廠、辦公室為主，商業氣息較淡，附近有IKEA、家樂福等大賣場等。近年因新北第二行政中心、東森媒體總部、新北科技園區等陸續進駐，周邊新建案推出，人口移入帶動生活機能發展，成交價持續上升。

二重重劃區左岸生活圈走路範圍內即可享有生活機能，開車約5-10分鐘內可達附近較大的生活商圈及宏匯廣場。捷運先嗇宮站轉乘便捷，且有位於新北第二行政中心旁的地利優勢，幾年後生活機能有望大幅提升，房價略高於二重重劃區左岸生活圈，都廳大院開價符合此區行情。

都廳大院評價

先嗇宮站生活圈因新北第二行政中心與東森企業總部進駐，成功帶動當地熱度，未來人口陸續遷入後，加速生活機能發展，極具未來性。都廳大院與政府共同開發，塑造市政特區，規劃林蔭商店街、上千坪市府公園提供來往洽公的市民使用；建案部分戶別可眺望水景，有良好的景觀視野，坪數規劃為15-46坪1-4房，多種房型可以選擇，小坪數發揮高坪效，低總價就能入手，若對捷運先嗇宮站出站到家的新建案有興趣的朋友，可以參考看看都廳大院！