2023-03-18
看屋筆記

看屋筆記:新北市三重區都廳大院 (個案+價格分析)

閱讀重點

三重左岸近期話題熱度不斷,除了有預計2026年完工的新北第二行政中心、東森電視總部,還有政府積極推動的新北科技園區,都將為三重區域帶來新動能。而區內討論度最高的個案,莫過於與第二行政中心同步開發的都廳大院了!本案位於捷運先嗇宮站旁,享有出站即到家的地利優勢,區內還包含了近2500坪的市府公園、近1000坪的市民廣場,全基地皆享有寬廣街廓的規劃,部分戶別還有淡水河、大漢溪的水岸景觀!都廳大院共分為兩期開發,第一期建案規畫15-45坪1-4房多種房型選擇,甫公開便備受首購、換屋族群關注。接下來一起來看看還有哪些特色吧!

 

都廳大院外觀示意圖
都廳大院外觀示意圖

 

建案特色

 

1.黃金地段

●    地段:都廳大院緊鄰新北第二行政中心,為大台北地區百年難得一遇與市府同步開發的建案,借鏡信義區、新板特區的經驗,政府的進駐除了帶來就業機會、環境翻新,相對加快區域的發展,增添保值性。

●    交通:都廳大院位於捷運先嗇宮站,出站即到家,捷運轉乘可快速串聯新蘆線、環狀線、機場捷運。開車族則可藉由雙國道及多座橋樑連接雙北,交通方便迅速。

●    就業人口:新北第二行政中心及東森電視總部預計2026年完工,未來將有大量市府及媒體員工進駐,加上新北科技園區立體化,未來預計創造約上萬個工作機會,帶動產業群聚效應。
 

2.永續規劃

都廳大院擁有銀級綠建築、銅級智慧建築雙認證,緊鄰2500坪市府公園,以及多個開放式主題花園,塑造高質感綠意氛圍。

  
3.質感設備

●    建案規劃多樣質感建材,包含HONEYWELL反逆洗濾水器、長庚活水系統、英國STUDOR吸氣閥、5+6mm Low-E玻璃、Poll-tex防霾紗窗、太格隔音木地板等,電梯安裝Sharp電漿離子空氣清淨機,全方位提升住戶居家品質。

●    社區地下二樓規劃第二門廳,此規劃較常見於豪宅,可提高住戶的隱私度及同飯店等級的尊榮感,與其他中小坪數個案相較之下為較稀有的規劃。

 

都廳大院生活機能圖
都廳大院生活機能圖

 

都廳大院格局分析

 

都廳大院 1F分佈圖

都廳大院 1F分佈圖

 

●    本案分為3幢八棟,每棟配有3部電梯,總戶數2269戶住家與22戶店面,地上28層,地下6層。
 

●    A、B、C棟鄰近捷運先嗇宮站,出站一分鐘即到家,一樓規劃林蔭商店街,生活機能健全方便。D、E、F棟面向市府公園,無限棟距視野遼闊。G、H棟享大漢溪畔優美風景。
 

●    公設包含接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室、Lounge Bar及F、G棟間的景觀水池。
 

●    建材包含德國太格降噪木地板、荷蘭poll-tex防霾紗窗、台玻5+6 Low-E玻璃、HONEYWELL反逆洗濾水器、長庚活水系統、英國STUDOR吸氣閥等,提升生活品質。
 


都廳大院戶型介紹

都廳大院坪數規劃為15-45坪1-4房,大致可分為1房1衛(約15-19坪)2房1衛(約18-25坪)3房1衛(約25坪)3房2衛(約27-38坪)4房2衛(42-45坪),多數格局無多餘廊道,使用坪效高,以總價帶來說具有優勢,主要採光位於各個臥室,而少數房型柱位需稍加留意。以下將依各棟別進行分析:


都廳大院A棟平面參考圖
都廳大院A棟平面參考圖

 

A棟:

●    A3:規劃15.56坪套房,單面採光,為A棟坪數最小之戶別,開放式廚房連接工作陽台,採光好通風佳,推薦給頂客族或置產需求的朋友。
 

●    A5、A7:規劃為18-20坪2房,單面採光,進門後有玄關空間。此格局主要將採光面留給臥室,公共領域無直接採光,較推薦偏好私領域採光的朋友。無多餘廊道設計,使用坪效高。廚房為開放式設計,配置單口爐。工作陽台須穿過臥室,需留意動線,A7戶別陽台空間較為寬敞。
 

●    A1、A2:兩戶別規劃相似約33坪3房,雙面採光。進門後客廳為直接採光,獨立式廚房連接工作陽台,使用動線流暢,且陽台空間寬敞。兩戶別餐廳區域受樑柱影響,裝潢規劃上需特別留意。主臥空間寬敞,可額外規劃更衣空間。
 

都廳大院A2傢配圖
都廳大院A2傢配圖

 

●    A8:約34坪3房,雙面採光,整體配置與A1、A2相似,差別為進門處多了規劃玄關空間,工作陽台位於客廳前方,另一陽台位於主臥室。廚房為獨立式設計,搭配L型檯面及雙口爐。主臥室為雙面採光,整體空間方正寬敞。
 

●    A6:約34坪3房,雙面採光,進門處有玄關,空間略受樑柱影響,需留意規劃。公共空間有直接採光,獨立式廚房連接工作陽台,動線順暢。次臥雙邊開窗,採光良好通風佳。
 

都廳大院B、C棟平面參考圖
都廳大院B棟平面參考圖

都廳大院C棟平面參考圖

 

B、C棟:

●    B2、C2、B6、C6戶別規劃相似,皆為約20坪2房,單面採光。進門處皆有玄關空間,公共領域無採光。廚房規劃為開放式設計,配置單口爐,B6、C6戶別廚房近臥室門口,需留意油煙通風。臥室格局方正皆開窗,易於擺設,並與工作陽台相連,需留意動線。B6、C6戶別工作陽台較寬敞,而B2、C2戶別臥室空間較大。
 

●    B7、B8、C7、C8約30.33坪3房,雙面採光。此戶型為邊間雙面採光,進門後公共空間直接採光,連接景觀陽台,通風良好視野佳。廚房為獨立式雙排規劃,便於收納電器相關用具。 臥室格局方正並開窗,採光通風良好。
 

都廳大院D、E棟平面參考圖

都廳大院D棟平面參考圖

都廳大院E棟平面參考圖

 

D、E棟:

  •   D 3/5/10/11、E 3/5/10/11四戶別格局規劃相似,約21-24坪2房,單面採光。進門處皆有規劃玄關,公共領域無直接採光,客、餐廳有獨立空間。廚房設計開放式,D3、E3配置單口爐,其餘為雙口爐,廚房皆靠近兩臥室門口,需留意油煙問題。臥室皆開窗,通風良好採光佳,主臥連接工作陽台,需留意動線。
     

都廳大院D5傢配圖
都廳大院D5傢配圖

 

●    D8、E8約30坪3房,單面採光。客、餐廳有獨立空間,廚房空間較小,雙排設計使爐灶與流理臺分離。廚房連接工作陽台,動線順暢,陽台空間寬敞。
 

●    D 6/9、E 6/9戶別規劃相似,約34-38坪3房,雙面採光。進門後受樑柱影響,需留意裝潢規劃。公共領域有直接採光,並連接工作陽台。客、餐廳有獨立空間,D9、E9戶別坪數較大,廚房為獨立式規劃,連接工作陽台,而D6、E6為開放式廚房連接工作陽台,動線順暢通風佳。公、私領域分離,隱私性高,主臥連接景觀陽台,採光佳視野良好。D6、E6主衛浴開窗,通風佳不潮濕。

 

都廳大院F棟平面參考圖

都廳大院F棟平面參考圖

 

F棟:

●    F12規劃為19.32坪1房1廳,單面採光,開放式廚房設計,讓公共領域空間更為寬敞,大臥室規劃,相對有隱私性。小坪數適合年輕人、投資客入手。
 

●    F6、F7戶別規劃相似,為約24坪2房,單面採光。此空間為開放式廚房設計,搭配L型檯面,配置雙口爐。臥室空間方正皆開窗,主臥連接工作陽台,需留意動線。
 

●    F2、F10 戶別規劃相似,為約25坪3房,單面採光。公共領域無直接採光,且空間較小。廚房規劃獨立式,空間較小一些,不過動線上有連接工作陽台,使用方便。工作陽台空間較小,需留意是否符合需求。三臥室皆開窗且格局方正,主臥連接景觀陽台,採光良好通風佳。
 

●    F1、F11規劃約31坪3房,雙面採光,進門處有玄關空間,公共領域有直接採光,連接工作陽台。臥室格局方正皆開窗,易於規劃。主臥連接景觀陽台,且主衛浴有窗,通風佳不潮濕。
 

都廳大院G、H棟平面參考圖
都廳大院G棟平面參考圖

都廳大院H棟平面參考圖

 

G、H棟:

●    G8、H7戶別規劃相似,為約24、20坪兩房,單面採光,公共領域無直接採光,廚房規劃開放式,H7為L型檯面配置單口爐,G8為一字型配置雙口爐,但此戶別廚房近兩臥室門口,需留意油煙問題。兩臥室方正皆開窗,採光好通風佳,主臥連接工作陽台,需留意動線。G8因坪數較大,公共領域空間較大,但工作陽台空間以H7戶別較為寬敞。
 

●    G5、H6戶別規劃相似,為約32-34坪3房,雙面採光,公共空間有直接採光,客、餐廳有獨立空間,G5廚房設計獨立式並連接工作陽台,使用動線順暢,。H6廚房設計開放式一字型,連接工作陽台,動線順暢通風佳。三臥室皆開窗,且格局方正易於規劃。H6戶別公共空間較大,主臥也更為寬敞,可再依使用需求做選擇。
 

●    G7、H8戶別為約43、45坪4房,雙面採光。進門處規劃玄關空間,G7受樑柱影響,需留意裝潢規劃。公共領域有直接採光,客、餐廳有獨立空間,餐廳連接工作陽台,採光佳通風優良。獨立式廚房設計L型檯面,配置雙口爐,但廚房不連接工作陽台,需留意使用動線。四臥室格局方正皆開窗,易於規劃利用。
 

實價登錄價格分析

 

都廳大院位於先嗇宮生活圈,交通方便,且未來將有政府、企業機構進駐,生活機能將大幅提升。這邊以區內近1年相似個案以及附近類似生活圈個案價格進行分析比較。

1.先嗇宮站生活圈

●    都廳大院: 預售屋。 平均成交價63.28萬/坪。 近一年成交價63.8萬/坪。

●    冠德心天匯:屋齡0年。 平均成交價63.66萬/坪。 近一年成交價64.78萬/坪。

 

先嗇宮站生活圈個案

 

2.    二重重劃區左岸生活圈

●    大阪森一: 屋齡1年。 平均成交價63.95萬/坪。 近一年成交價63.63萬/坪。
●    潤泰左岸生活: 預售屋。 平均成交價66.3萬/坪。 近一年成交價65.77萬/坪。
●    凱風快晴凱風久年: 預售屋。 平均成交價59.41萬/坪。 近一年成交價59.98萬/坪。

 

二重重劃區左岸個案

 

3.    新北市先嗇宮站生活圈周邊過去以工廠、辦公室為主,商業氣息較淡,附近有IKEA、家樂福等大賣場等。近年因新北第二行政中心、東森媒體總部、新北科技園區等陸續進駐,周邊新建案推出,人口移入帶動生活機能發展,成交價持續上升。

二重重劃區左岸生活圈走路範圍內即可享有生活機能,開車約5-10分鐘內可達附近較大的生活商圈及宏匯廣場。捷運先嗇宮站轉乘便捷,且有位於新北第二行政中心旁的地利優勢,幾年後生活機能有望大幅提升,房價略高於二重重劃區左岸生活圈,都廳大院開價符合此區行情。

 

都廳大院評價

 

先嗇宮站生活圈因新北第二行政中心與東森企業總部進駐,成功帶動當地熱度,未來人口陸續遷入後,加速生活機能發展,極具未來性。都廳大院與政府共同開發,塑造市政特區,規劃林蔭商店街、上千坪市府公園提供來往洽公的市民使用;建案部分戶別可眺望水景,有良好的景觀視野,坪數規劃為15-46坪1-4房,多種房型可以選擇,小坪數發揮高坪效,低總價就能入手,若對捷運先嗇宮站出站到家的新建案有興趣的朋友,可以參考看看都廳大院