看屋筆記：桃園市桃園區晴悅(個案+價格分析)

桃園中路重劃區，近期推出不少新個案，這次我們要來介紹靠近市區的晴悅，在重劃區中機能較便利。其主推2-3房小坪數首購房型，而晴悅本身又具備什麼特色，就讓我們來看看！

建案特點：

1. 公園綠帶：臨近向陽公園，距離約150公尺，步行約1分鐘即可抵達。

2. 生活機能：距離桃園市政府商圈約500公尺，步行約6分鐘可抵達。

3.規劃單純：小坪數設計，但一層只有三戶。

晴悅格局分析：

1. 全案分A、B兩棟，為鏡像設計，樓高為11層。

2. 每棟單層3戶，共用1部電梯，在使用上算是適中，不會過於壅塞。

3. 綠色區塊為2房25坪規劃，單面採光，格局方正，衛浴未開窗。廚房位置規劃較不佳，可能會有動線或影響採光等問題。

4. 黃色區塊為33-36坪規劃，邊間雙面採光。其中A1戶及B1戶為36坪3房，雙衛浴都有開窗，而A3戶及B3戶則為33坪3房，不過只有單衛浴規劃，使用上可能會不足。因此使用上較推薦A1戶及B1戶。不過須注意低樓層的A1戶，因為車道出入口，較容易受噪音問題影響。

實價登錄分析：

1. 中路重劃區可以分為三個區段。一段區域有司法園區，也有社會住宅。目前個案較少。二段是主要的重劃區，大型公園都在這裡。三段則比較靠近舊市區，生活機能較佳。晴悅屬於三段，目前開價約30萬，實際成交可能低一些。

2. 中路重劃區規劃2-3房個案：

國泰水秀目前開價約40萬，實際成交可能低一些，可以參考這裡。

京澄園朗目前開價約33萬，實際成交可能低一些，可以參考這裡。

合展好市目前開價約30萬，實際成交可能低一些，可以參考這邊。

權視界屋齡約1年，平均成交價為26.89萬，近期成交價約25-28萬。

明築向陽目前開價約32萬，實際成交可能低一些，可以參考這邊。

3. 中路重劃區的​​合展好市及京澄園朗較接近重劃區的核心位置，但相對離市中心較遠，生活機能不佳。而晴悅、權視界及明築向陽則生活機能較佳。以價格來說中路重劃區會以中路二段區塊的個案國泰水秀及京澄園朗價格為3字頭較高，其餘個案並無明顯價差，晴悅位置在中路三段區塊，價格上算符合區域行情。

晴悅評價：

因晴悅本身位於窄巷，且離國道較遠，故在交通便利上不如其他個案，但在生活機能上因距離市政府商圈近，故在這部分較具優勢。中路重劃區2-3房房型規劃產品眾多，在價格水平接近的情況下，若對生活機能要求較嚴格者，可以前往晴悅參考看看。