看屋筆記：高雄市鳳山區泰緯皇居 (個案+價格分析)

鳳山區房市近年來利多不斷，不僅迎來區域第一間三井百貨商圈進駐，加上捷運黃線開始動工、鐵路地下化和全台唯一空中鳳城計畫，讓鳳山區的未來加分不少，這次要介紹的泰緯皇居位於鳳山綠廊道第一排，近享林蔭且寧靜的居住環境，也是鳳山區少見以換屋客群為主的超高大樓建案，因此受不少當地人的注目，規劃約39-51坪/3~4房，接下來就大家來看看泰緯皇居有甚麼特色吧！

泰緯皇居外觀圖

建案特色

1. 鳳山稀有綠園道第一排景觀超高大樓：
   
   受惠於鐵路地下化因素，基地位於綠園道第一排，擁有永久棟距的表現，高樓層不僅可以俯瞰整個鳳山景觀，部分低樓層房型也可以有綠蔭景觀，是鳳山少見的超高大樓建案。
    
2. 完整明星學區：
   
   學區是文華國小，青年國中是鳳山明星學區之一，基地附近還有鳳山高中等其他學校可以參考，12年國教學區完整，且車程都在10分鐘左右可到，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，也方便家長接送。
    
3. 宜居舒適規劃：
   • 全棟戶數僅82戶，戶數設計、房型規劃和公共設施都十分單純。
   • 一層僅有4戶併2梯，戶戶邊間，間間三面採光，通風採光表現佳。
   • 使用高階建材，包含YKK AP氣密窗、德國太格木地板、BWT全棟濾水和樂奇新風系統。

泰緯皇居格局分析

泰緯皇居一樓平面分析

1.本案基地面積約645坪，單面臨路，面文享街。

2.社區為獨棟規劃，地上22層，地下3層，無店面的純住宅大樓，總戶數共82戶，電梯戶數比和樓層戶數表現佳。梯間開窗，電梯都可以直達地下室。

3.汽車進出規劃一進一出獨立車道，社區規劃全坡道平面車位，每戶配一機車位。平面車位共103個，部分房型需配置雙車位，已先預留好電動車充電電源及線槽。

4.公設有接待大廳、住戶交誼廳、KTV、健身房、空中花園等，公設比約36~37%。

5.建材：YKK AP氣密窗、德國太格木地板、BWT全棟濾水和樂奇新風系統，全棟皆為用電規劃，無天然瓦斯管線。

泰緯皇居標準層平面圖

• 建案規劃 約39-51坪/3-4房，建案整體採光通風表現不錯，戶戶三面採光，全部房型都是高雄厝，沒有中繼水箱樓層，格局兩兩相同，A1/A2、A3/A5格局都是一樣的，只有客廳面相的不同，房型A1/A2面綠園道，擁有綠蔭景觀。
  
   
• 泰緯皇居A5傢配圖
  

• 綠色部分（A3/A5）為3房規劃，坪數約39坪。

  • 三面採光，客廳為直接採光，通風表現良好，最小間次臥為透過工作陽台間接採光，3個房間都是實牆，不需另行隔間。
  • 廚房為一字型半開放式設計，搭配IH電子爐，油煙相對不影響公共空間，可以加裝屏風，避免開門見灶情形。
  • 三間主、次臥室空間為兩大一小的空間配置。兩大可以擺放雙人床，一小僅能擺下單人床。
  • 雙套衛浴規劃，主衛和客衛都是標準3件式。
  • 皆為雙陽台規劃，前陽台為高雄厝規劃，使用空間上足夠。

• 泰緯皇居A2傢配圖
  

• 藍色部分（A1/A2）為4房規劃，坪數約51坪

  • 三面採光，客廳為直接採光，通風表現佳，最小間次臥為透過天井間接採光，有3個房間是實牆，第4房需要另行隔間。
  • 廚房為獨立式設計，搭配IH電子爐，油煙不影響公共空間，但廚房使用空間不大。
  • 三間主、次臥室空間為兩大一小的空間配置，第四房可以自行規劃房間或書房。
  • 雙套衛浴都有開窗，主衛浴為標準4件式設計，客衛為標準3件式。
  • 三陽台規劃，前陽台為高雄厝規劃，第三陽台設置在主臥，整體陽台坪數稍微大了一點。

實價登錄分析

泰緯皇居位於鳳山車站生活圈

鳳山車站已經是成熟生活圈，素地不多，加上綠園道和空中鳳城等利多消息，因此價漲量縮。

鳳山車站生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$41.55萬/坪

1. 鳳山車站生活圈周邊行情
   
   泰緯皇居：屋齡1年。 平均成交價40.93萬/坪。 近一年成交價40.83萬/坪。
   
   文化艾美：屋齡0年。 平均成交價27.95萬/坪。 近一年成交價43.3萬/坪。
   
   文化御璽：屋齡6年。 平均成交價21.63萬/坪。 近一年成交價34.41萬/坪。
   
   
   鳳山車站生活圈周邊行情
   
    
2. 文山特區周邊行情
   
   城揚御廳苑：屋齡6年。 平均成交價28.69萬/坪。 近一年成交價47.25萬/坪。
   
   鑫文山：屋齡8年。 平均成交價28.89萬/坪。 近一年成交價36.68萬/坪。 
   
   文山ID：屋齡7年。 平均成交價24.16萬/坪。 近一年成交價40.07萬/坪。
   
   文山特區周邊行情
   
    
3. 鳳山車站生活圈和文山特區近期都沒有新建案推出，或是預售時就完銷了，而泰緯皇居則是近期的大樓新案，加上市區域指標案，因此價格方面有一段落差。

結論

鳳山區是高雄人口最多的地方，同時也高雄房市傳統熱區，有固定的基本盤支撐，未來重大建設陸續到位後，相信東高雄的發展不會亞於南北高雄的。泰緯皇居的整體規劃朝向自住型的區域指標案，不論格局、建材、地理位置、學區和價格都屬上乘，小提醒的是由於是高雄厝建案的關係，部分房型來到三個陽台，所以陽台坪數會稍微多一些。