2023-03-06
看屋筆記

看屋筆記:新北市鶯歌區巨東.藏(個案+價格分析)

閱讀重點

鶯歌以觀光陶瓷老街聞名,火車站前商圈及老街商圈生活機能發展成熟,加上未來捷運三鶯線規劃,將會使鶯歌區往返北市更加便利,今天來介紹位於鶯歌老街附近的巨東.藏,一起來看看有什麼特色吧!

 

巨東.藏 大樓外觀模擬圖

巨東藏 大樓外觀模擬圖

 

建案特色

 

一、小坪數也享有戶戶邊間

本案規劃25-26坪,2房雙面採光,3房為三面採光,是小坪數中少見的格局規劃。戶戶採光明亮且通風、無暗廳暗房,整體柱位外推,坪效佳。

 

二、樓高3米6,空間更顯舒適明亮

標準層樓高3.6米,一樓挑高4.2米,垂直空間放大,舒適感佳,空間更能靈活運用。

 

三、鄰近鶯歌老街商圈,為區域少見之新建案

鶯歌市區為成熟商圈,目前可開發素地較少,本案是區域少見新建案,步行約4分鐘到昌福國小,距未來捷運國華站也僅要步行約6分鐘,地理位置佔有優勢。

 

巨東.藏 生活環境機能圖

巨東藏 生活環境機能圖

 

巨東.藏格局分析

 

一、建案資料

  • 基地面積約148坪,零店面純住宅規劃。
  • 建物一棟,地上七層,地下兩層,共計19戶,14個機械車位,社區出入口及車道都由國光街進出。
  • 標準層25-26坪2-3房規劃,一層三戶配一部永大防疫電梯,一樓挑高4.2米、二至七樓樓高3.6米,公設比33.9%。

 

二、建材設計

全棟採用美國Clack社區型淨軟水系統、廚房配林內三機、主臥衛浴配置Derek Smart3全自動智慧馬桶、衛浴乾區及濕區防水層皆拉高至2米,可提供較佳的防水效果,並提供全棟防水5年保固;另外在陽台及廁所都裝設無電安全防水插座,使用上更安全,戶戶還配有AI智慧聲控系統,可透過聲控智能操作家電。

 

巨東.藏 一樓平面參考圖

 

巨東.藏 標準層平面圖

 

三、本案格局介紹

1.藍色區塊為2房設計,左右對稱僅有些微坪數上的差異,分為A、B兩戶(25坪)

  • 邊間雙面採光,通風佳,前後陽台設計。
  • 獨立廚房,可降低油煙進入客廳及臥室的問題。
  • 2房配置兩套衛浴,市面上較稀有。
  • 整體柱位外推,室內空間方正,家具好擺放。
  • 須注意A戶離高架距離較近,可能會有空氣及噪音的疑慮,B戶鄰近空地,未來規劃不明確。

 

2.紅色區塊C戶為3房(26坪)

  • 邊間三面採光,屋內通風且明亮。
  • 室內無柱體,空間規劃更為活用。
  • 開放式廚房設計。
  • 有前後陽台,且由前陽台進出,為市面上大樓少見之規劃設計。
  • 最小的臥室只能放單人床稍嫌可惜。
  • 鄰近周邊大樓,可能會影響視野及採光。
  • 小三房但機能完整,能以較低總價入手。

 

實價登錄分析

 

一、中山路周遭新古屋建案比較

1.巨東.藏 預售屋。平均成交價42.91萬/坪。近一年成交價42.91萬/坪。

2.竣園台北捷韻 屋齡3年。平均成交價25.32萬/坪。近一年成交價31.35萬/坪。

3.鴻宇堂 屋齡7年。平均成交價27.08萬/坪。近一年成交價36.6萬/坪。

 

巨東.藏 中山路周遭新古屋行情圖

巨東藏 周遭新古屋行情圖

 

二、尖山區域預售屋建案比較

1.宏國青田 預售屋。平均成交價37.46萬/坪。近一年成交價38.27萬/坪。

2.家自慢 預售屋。平均成交價37.71萬/坪。近一年成交價37.71萬/坪。

 

尖山區域預售屋行情圖

 

三、由於鶯歌舊市區生活機能較便利,再加上三鶯線的規劃,鶯歌舊市區的房價會較尖山地區來的高,巨東.藏格局不錯且有樓高3.6米之規劃,更是鶯歌舊市區少見的新建案,價格會比周圍建案高一些。

 

巨東.藏評價

 

巨東.藏位於鶯歌舊市區生活圈,生活機能非常完善,除了現有的鶯歌火車站,未來還有捷運三鶯線-國華站,聯通捷運板南線,通勤至台北便利,且為市面上少有的樓高3.6米設計,小坪數規劃卻有有高坪效的利用,很適合首購、小家庭!以上是巨東.藏的介紹,若在本區有購屋規劃不妨參考看看。