2023-03-10
看屋筆記

看屋筆記:桃園市楊梅區鴻灃越 (個案+價格分析)

閱讀重點

桃園市楊梅市區生活圈發展甚早,從楊梅火車站向外延伸出大成、新農商圈,各式店家林立,生活機能完善,且交通相當方便。鴻灃越位於新農街上,享受商圈便利機能,學區完備,學校僅距150公尺,棟距寬闊採光良好。建案規劃27-38坪2-3房,接下來繼續看看鴻灃越還有哪些特色吧!

 

鴻灃越外觀示意圖

鴻灃越外觀示意圖

 

建案特色

 

1.交通便利,生活機能佳:

  • 交通方便,近台一線、中山高、五楊高架及楊梅火車站,往返各縣市快速便利。
  • 下樓即為新農街商圈及文化路、埔心四維商圈,日常採買便利。
     

2.基地位址佳,門廳氣派,採光視野優良:

  • 棟距大戶戶採光優良,2樓以上皆有景觀視野。
  • 一樓臨路退縮18-28米,規劃花園、遊憩空間,建案門面氣派寬闊。

 

鴻灃越生活機能圖

鴻灃越生活機能圖

 

鴻灃越格局分析

 

1. 本案規劃2棟,地上14層,地下3層,共118戶住家,6戶店面。 

2. 標準層A棟一層4戶,B棟一層5戶,配有2部電梯。坪數規劃為27-38坪,2-3房。

3. 共計132個坡道平面式車位。

4. 建材設備包含義大利卡西尼衛浴、林內三機、大雅廚具、ATUN亞頓櫥下型淨水器、錦鋐氣密窗等,且全區每戶都有單層排氣。

5. 社區大樓一樓挑高4米6,公設規劃有迎賓大廳、會議室、包裹室、健身房、交誼廳等。

6. 臥室格局方正坪效佳,全房型臥室皆可容納雙人床空間、書桌椅、衣櫃。

 

鴻灃越標準層平面圖

鴻灃越標準層平面圖

 

1.黃色區域—約27坪2房

  • A3、A5戶別規劃相似,為雙面採光,客廳有直接採光,並連接景觀陽台,客、餐廳有獨立空間。廚房規劃為開放式,並與工作陽台連接,使用動線方便。衛浴有開窗,通風佳不易潮濕,以2房來說算是滿難得的規劃。雙臥室空間方正,樑柱外推,易裝潢規劃,且皆有開窗,通風佳採光良好。

2..藍色區域—約35-38坪3房。

  • B3戶別為29坪3房,享有總價帶的優勢。為單面採光,進門處右側多一隔間可利用規劃,並設有對外開窗。客、餐廳有獨立空間,公共領域有直接採光。廚房規劃為開放式,連接工作陽台,陽台位於次臥前方,相對來說隱私性較佳,使用時不影響公共領域採光。此戶別配有雙衛浴,主衛浴有開窗,通風佳不潮濕。臥室空間方正,不受樑柱影響,且皆有開窗,通風效果佳。
  • A1、A2、B1、B2、B5、B6戶別規劃相似,皆為邊間雙面採光。客廳有直接採光,連接景觀陽台,採光良好通風佳,客、餐廳有獨立空間。廚房規劃半開放式,連接工作陽台,使用動線順暢。B2、B5的廚房位置較偏入口處後方,相對來說較不會有開門見灶的疑慮。B6戶別工作陽台空間較小,需留意使用空間是否足夠。三間臥室格局方正皆開窗,雙衛浴亦開窗,通風佳不潮濕。

 

鴻灃越A2戶型傢配圖

鴻灃越A2傢配圖

 

實價登錄分析

 

鴻灃越位於楊梅市區生活圈,周遭生活機能完備,學校、公園綠地、商店賣場等設施齊全。這邊以區內近1年相似個案以及附近類似生活圈個案價格進行分析比較。

 

1.楊梅市區生活圈

  • 鴻灃越 預售屋。 平均成交價27.28萬/坪。 近一年成交價27.4萬/坪。

楊梅市區生活圈個案

 

2.埔心生活圈

  • 和耀新加州 預售屋。 平均成交價26.28萬/坪。 近一年成交價26.31萬/坪。
  • 和耀新雪梨 屋齡2年。 平均成交價23.86萬/坪。 近一年無交易資訊。
  • 寶欣上漾 預售屋。 平均成交價27.91萬/坪。 近一年成交價28.4萬/坪。

埔心生活圈個案

 

 

3.以上兩區域為桃園市楊梅區最熱鬧的生活圈,楊梅區因鄰近多個工業區,加上新竹房價大漲,除了在地居民,近年也有許多外地人因工作關係在楊梅置產。埔心生活圈鄰近幼獅、埔心、平鎮等工業區,有穩定人口紅利且生活機能充足,使當地不動產交易量和房價穩定上漲。楊梅市區生活圈為當地主要發展地區,生活機能更加完備,建案平均成交價格也較高,鴻灃越開價符合該區域預售屋行情。

 

鴻灃越評價

 

鴻灃越位於楊梅市區生活圈,座落新農街享受三商圈生活機能,學區完善且交通方便,棟距大採光良好,戶戶皆有優良景觀,規劃27-38坪2-3房,如果對於楊梅新建案有興趣的朋友,可以參考看看鴻灃越