看屋筆記：新北市林口區森聯上上謙森越 (個案+價格分析)

新北林口區近年來因政府相關規劃而發展快速，而其中林口家樂福周圍除了有學區與相關採買之生活機能，與其比鄰的林口工一產業專區也吸引許多產業進駐，使購屋需求及未來發展性提高。森聯上上謙-森越座落於林口家樂福生活圈，生活機能完善外，基地位置位於雙語頭湖國小正隔壁，享有校園首排視野，規劃19-39坪2-3房。接著看看森聯上上謙-森越還有哪些特色吧！

森聯上上謙-森越外觀示意圖

建案特色

1. 緊鄰明星學校

• 明星雙語學校頭湖國小正隔壁，視野寬闊。
• 隔壁街區即為工一產業專區，未來具有發展性。
• 步行5分鐘內即有公園、超商、小吃店家等等，生活機能性高。

2. 區域內最高地標型住宅

• 此案為分區內樓層最高的地標性住宅，高樓層享有大棟距視野。
• 社區內設有戶外游泳池，區域內稀有。
• 停車位預留充電樁，電動車友善社區。

3. 工法與建材設備優良

• 防水保固5年，少見的細膩規劃。
• 社區全棟長庚活水，戶戶配有昭和氣密窗、搭配5+5mm LOW-E膠合玻璃、TOTO衛浴與Panasonic四合一暖風機等質感配備，品質提升。

森聯上上謙-森越生活機能圖

森聯上上謙-森越格局分析

森聯上上謙-森越一樓平面圖

1. 本案為兩棟規劃，中間連接互通。總戶數226戶，住宅212戶+店面14戶。

2. A棟地上24層、B棟地上7層，地下3層。坪數規劃19-39坪2-3房，B棟皆為2房房型。

3. 標準層A棟一層8戶，配有3部電梯。B棟一層6戶，配有1部電梯。

4. 車位191個，皆為坡道平面，含有70個預留線槽的充電車位，B棟住宅無配車位。

5. 社區公共設施集中在A棟2F，規劃戶外游泳池、健身房、家教閱覽室、桌撞球室、KTV視聽室、兒童遊戲室與媽媽教室等等。

6. 建材設備包含社區全棟長庚活水、Philip五合一電子鎖、昭和氣密鋁門窗、5+5mm LOW-E膠合玻璃 、Greenweb防霧霾紗窗、TOTO衛浴、Hangsgrohe 五金龍頭、Panasonic四合一暖風機、櫻花三機與單層排氣等等。

森聯上上謙-森越標準層平面圖

1.綠色區域-2房1衛（A8、A9、B1、B2、B3、B5、B6、B7）

• B1、B2、B3、B7
  • 為邊間雙面採光。
  • 客廳需透過工作陽台及廚房空間間接採光，光線略受影響。
  • 廚房為開放式規劃，並與陽台緊鄰。
  • 此四戶衛浴皆有開窗，通風良好。
  • 臥室皆有開窗採光面，B1、B3次臥有較小柱體遮蔽，可用裝潢改善。
• A8、A9、B3、B5
  • 此四戶為單面採光，客廳需透過工作陽台及廚房空間間接採光，光線略受影響。
  • 廚房為開放式，緊鄰陽台。A8、A9陽台空間略小，需留意使用空間是否足夠。
  • A8、A9有規劃天井退縮，使次臥也有對外開窗，算是滿貼心的規劃；B3、B5次臥無開窗，需留意暗室。
  • 整體格局方正，無多餘柱體遮蔽，便於擺設規劃。

2.黃色區域-2房2衛（A6）

• 此區域為2房房型，單面採光，公共領域採光連接陽台。
• 整體無廊道設計，使用坪效高。
• 此戶規劃較為少見2房2衛，不過衛浴皆無開窗，需留意潮濕通風。
• 廚房為獨立式L型設計，與陽台緊鄰但無直接連接。
• 雙臥室皆有開窗，室內空間皆無柱體遮蔽，易擺設規劃。
   

3.藍色區域-3房2衛（A1、A2、A3、A5、A7）

• 此區域為3房房型。進門處A1、A3、A5有玄關規劃，方便擺設收納。
• A2為單面採光，客廳採光面需仰賴工作陽台，其餘皆為雙面採光。
• A1、A3為雙陽台，可分為景觀陽台與工作陽台，隱私性較高，其餘則為單陽台設計。
• 廚房皆為獨立式，A1、A3為單排，其餘為L型規劃。A2廚房與陽台緊鄰，但無直接相通，其他皆有與工作陽台相連，動線順暢。
• A1、A3、A5、A7三間臥室皆有採光面，A2需留意暗房暗廳。
• A5雙衛浴皆有開窗，通風良好。
• A1無多餘廊道規劃，使用坪效高。

實價登錄分析

1. 林口家樂福生活圈

森聯上上謙-森越 預售屋。 平均成交價48.33萬/坪。 近一年無交易資訊。

長耀里  預售屋。 平均成交價53.2萬/坪。 近一年無交易資訊。

侘極 預售屋。 平均成交價52.04萬/坪。 近一年成交價64.2萬/坪。

侘壹 屋齡0年。 平均成交價52.31萬/坪。 近一年成交價53.7萬/坪。

長耀加 預售屋。 平均成交價54.22萬/坪。 近一年成交價54.85萬/坪。

林口家樂福生活圈個案

2. 三井Outlet生活圈

冠德鼎捷 屋齡11年。 平均成交價48.06萬/坪。 近一年無交易資訊。

力璞之星 屋齡6年。 平均成交價37.99萬/坪。 近一年成交價59.13萬/坪。

三井Outlet生活圈個案

3. 三井Outlet生活圈有Outlet等大型商場，且因鄰近高速公路及捷運站，聯外交通便利，是林口區價格相對較高的區域，惟因開發較早，近期少有新建案；林口家樂福生活圈有多座大型公園，綠覆率高，整體生活機能也很完整，近期林口的新建案多集中於此區。森聯上上謙-森越擁區域內少見的千坪基地，享豐富的公設及舒適的棟距，在價格上也符合區域市場行情。

森聯上上謙-森越評價

森聯上上謙-森越所在之林口家樂福商圈生活機能完善，此案並緊鄰明星雙語學校頭湖國小，學區、休閒與日常採買皆樣樣俱全。且工一產業專區的規劃，將使此區未來發展可期，帶來更多就業機會。若是對林口區建案有興趣的民眾，可以參考看看森聯上上謙-森越的規劃。