看屋筆記：台中市沙鹿區鴻豫境 (個案+價格分析)

台中市海線區域近年因台中港特定區之規劃，帶動海線周圍房市熱度。沙鹿為海線最熱鬧的區域之一，同時擁有四大商圈，其中沙鹿站前商圈周圍店家小吃林立外，交通也是十分便利，可謂食醫育樂俱全。鴻豫建設承襲台中知名品牌精銳建設，並有品質保障與完善的售後服務。鴻豫境位於沙鹿車站南側的天仁北街，距離沙鹿站前商圈約3分鐘車程，為其在沙鹿首推之大樓案。坪數25-35坪，2-3房，共132戶純住宅規劃，戶戶邊間與雙面採光。接著一起看看鴻豫境還有哪些特色吧！

鴻豫境外觀示意圖

建案特色

1. 零店面純住宅規劃

• 基地周圍皆為透天，視野遼闊，享有永久棟距。
• 建案位於10米天仁北街，不受車水馬龍噪音干擾，可享寧靜生活。
• 距離站前商圈3分鐘車程，國小步行可達，生活便利，機能充足。
• 距離國道3號交流道6分鐘車程，加上特5號年底通車，串聯中科與沙鹿交通的便捷性。

2. 建案舒適設計

• 近千坪大基地，臨路退縮20米，並有稀有的雙花園規劃。
• 戶戶邊間、雙面採光以及衛浴全開窗，良好通風環境。
• 社區規劃全平面大車位，且為汽機車分道，兼顧行車安全與居住寧適性。
• 地下室規畫智能充電系統，並預留充電線架，因應未來電動車發展需求。

3. 建築工法與建材

• 採用Alfa Safe柱中柱與一筆箍工法，結構安全性增加。
• 地下室天井設計，帶來自然光線與明亮度。
• 採用YKK氣密窗搭配荷蘭Poll-tex防霾紗窗，更有新風機淨化室內環境，提升空氣品質。
• 廚房標配Bosch洗碗機、電器櫃、炊飯器，戶戶安裝廚下型BWT淨水器，健康用水好品質。
• 主次浴皆配備樂奇四合一暖風機、ROCA面盆龍頭組、淋浴間壁龕收納，主浴更採用Panasonic全智慧電腦馬桶。

鴻豫境生活機能圖

鴻豫境格局分析

1. 本案為兩棟鏡向規劃，總戶數132戶，地上12層，地下2層，零店面、純住宅。 

2. 標準層為1層6戶，搭配2部電梯。

3. 坪數規劃為25-35坪，2-3房。

4. 車位共計142個，坡道平面式規劃。車道由天仁北街進出，汽機車分道加上獨立車道設計。

5. 社區公共設施有1樓交誼廳、媽媽教室、家教室、視聽室、兒童遊戲室，頂樓微風野餐區、星空露營地等等。

6. 全棟不論2或3房所有房間皆可擺放雙人床，空間坪效佳；每戶皆有花台與陽台之配置，兼具視野與隱私性。廚房為全棟瓦斯明火配置。

鴻豫境標準層平面圖

1. 藍色區域-3房2衛（A1、A2、B1、B2）

• 此區域為3房戶型，客廳採光良好。獨立式廚房，與工作陽台連結，不影響公共領域採光。
• 公共領域有獨立的客、餐廳空間，方便擺設。
• 廚房為獨立式規劃，並將水槽與瓦斯爐分開，分開備料與烹飪空間。
• 3房房型配置2衛浴，皆有開窗，通風良好不易潮濕。
• 各臥室空間方正且皆有對外窗，無柱子影響，易擺設裝潢。
• A1、B1戶型之主臥因衛浴外推，空間相較於A2、B2再大一些，可更靈活運用。
• 陽台採光面較偏建築內側，次浴採光稍顯不足。

鴻豫境A1戶傢俱配置示意圖

2. 橘色區域-2房2衛（A3、B3）

• 此區域為2房戶型，進門有玄關落塵區。
• 客廳空間有小部分柱子遮蔽，裝潢擺設需稍加留意。
• 廚房為L型獨立式設計，連結工作陽台。
• 此戶規劃較為少見的2房2衛，衛浴皆開窗，通風不易潮濕。
• 臥室空間方正，皆有對外開窗。
• 工作陽台位置較偏建築內側，通風效果需稍加留意。

鴻豫境A3戶傢俱配置示意圖

3. 黃色區域-2房1衛（A5、A6、A7、B5、B6、B7）

• 此區域為2房戶型，A7、B7進門處有玄關。A6、B6進門為廚房空間，A5、B5則多了牆面區隔。
• 客廳採光皆良好，無柱子遮蔽空間，格局方正易擺設。
• 廚房A5、B5為一字型半開放式設計，A6、B6、A7、B7為一字型開放式規劃。A6、B6戶別廚房未與工作陽台銜接，動線會較受影響，需稍加留意。
• 雙臥室及衛浴皆開窗，以兩房來說算是蠻難得的設計。A6、B6底間臥室為較為少見的直角窗設計，採光效果佳。

鴻豫境A7戶傢俱配置示意圖

實價登錄分析

鴻豫境位於沙鹿車站生活圈，周遭機能完善，學校、醫院等等設施齊全。這邊以區內近1年相似個案進行比較以及附近類似個案生活圈個案價格比較。

1. 沙鹿車站生活圈

鴻豫境 預售屋。 平均成交價37.92萬/坪。 近一年成交價38.62萬/坪。

勝麗交響曲 屋齡1年。 平均成交價31.96萬/坪。 近一年成交價30.56萬/坪。

大華鹿鳴 屋齡1年。 平均成交價29.28萬/坪。 近一年成交價30.96萬/坪。

沙鹿車站生活圈個案

2. 台中港市鎮中心生活圈個案

聯悅馨 預售屋。 平均成交價34.82萬/坪。 近一年成交價38.35萬/坪。

遠雄幸福成/遠雄之星NO9 屋齡1年。 平均成交價21.3萬/坪。 近一年成交價22.79萬/坪。

長虹天韻 屋齡1年。 平均成交價24.53萬/坪。 近一年成交價24.09萬/坪。

台中港市鎮中心生活圈個案

3. 上述兩區為目前海線最熱的區域，台中港市鎮中心目前成交價大致位於20-33萬左右，雖依產品性質差異造成價格落差，但是整體來說以海線發展區域還是相對好入手。而沙鹿車站生活圈與台中市區較為接近，加上發展較久，已有更便利的生活機能如醫院等等，導致此區的個案價格上偏高。鴻豫境以知名建商與良好建材與建築工法等，在此生活圈形成比區域行情稍高之個案。

鴻豫境評價

鴻豫境為鴻豫建設在沙鹿的首推大樓案，其已深耕沙鹿多年，過往皆以透天別墅為主。此建案位於沙鹿車站生活圈中，距離最熱鬧地方須有代步工具會較為方便。基地周圍皆是透天平房，戶戶雙面採光，視野寬廣遼闊且居住環境單純。前庭退縮20米除了在沙鹿地區十分有特色外，也使大樓不會有緊鄰馬路邊之壓迫感。年底特五號通車，加上捷運藍線規劃興建，交通往來市區與中科、工業區將更加便利。在沙鹿地區有購屋需求的民眾，不妨參考看看鴻豫境之規劃。