2023-02-16
看屋筆記

看屋筆記:新北市泰山區明志書苑(個案+價格分析)

閱讀重點

明志書苑坐落於明志科大生活圈的主要幹道明志路沿線巷內,臨歷史建築「明志書院」,是舊市區內的新推建案,我們就一同來看看明志書苑還有什麼特別的地方吧!

 

明志書苑外觀模擬圖

建物外觀模擬圖

 

明志書苑一樓平面圖

一樓平面圖

 

建案特色:

 

1. 歷史建築「明志書院」旁

  • 緊鄰歷史建築「明志書院」,除了有歷史文化氛圍外,由於樓高差距,部分戶別享有不被遮蔽的視野及採光。

 

2. 舊市區少見722坪大基地

  • 大面積基地帶來規劃彈性,一樓戶外規劃前庭後院雙水池造景,創造充足戶外空間及綠意。
  • 停車道規劃雙車道,駕駛出入方便。
  • 大門出入口旁規劃庭園水池,一樓公設健身房規劃落地窗,可看到戶外中庭景緻。

 

3. 生活機能完善

  • 基地坐落於主要幹道明志路沿線,有超商、藥局、銀行等各式生活機能。
  • 開車前往捷運A5泰山站、明志科大及輔大醫院皆約5分鐘內。
  • 鄰近17公頃義學坑自然公園,步行前往時間約3分鐘。

 

明志書苑格局分析:

 

明志書苑 生活機能圖

生活機能圖

 

1. 明志書苑基地約722坪,地上14層,地下4層,共計141戶住家,為純住宅規劃之社區。

2. 標準層一層11戶,使用2部電梯,電梯戶別比較高。坪數規劃約為20~33坪2~3房。

3. 社區綠覆率90%,規劃社區內200坪花園及景觀水池,打造社區住戶專屬的綠意空間。

4. 共規劃150個坡道平面車位,雙向大車道出入便利。

5. 一樓挑高7.4米門廳,公設包含兒童遊戲室、健身房、閱覽室、交誼廳等。

6. 建材設備包含:錦鋐5+5膠合玻璃氣密窗、Green Web防霾紗窗、Studor吸氣閥、P.A.P.A排水通氣正負壓防疫系統、日立永大電梯、SHARP電梯紫外線殺菌清淨機等。

 

明志書苑 標準層平面圖

標準層平面圖

 

7. 整體規劃上,明志書苑採對稱式設計,標準尺度規劃,臥室皆可容納雙人床。廚房皆採臨窗開放式單排設計,空間上較為開闊。東向面向明志路二段,西向面向義學坑自然公園,因周遭為歷史建物及舊房,中高樓層視野開闊。

 

8. 黃色部分(A1、A7、A8),規劃為2房1衛,坪數約20坪。

  • 單面採光,無暗房,2房皆於採光面上,可擺放雙人床。
  • 廚房為開放式單排設計,留設冰箱空間,但廚房動線並未連通陽台。
  • 衛浴為標準3件式衛浴,有乾濕分離,但未開窗。
  • A8戶型面明志書院,享有永久棟距。
  • 陽台出入需經過臥室,另外,客廳的採光稍差。

 

9. 藍色部分(A2、A3、A5、A6、A9、A10、A11、A12),其中A2、A6、A9、A12規劃為3房1衛,單面採光。另外,A3、A5、A10、A11規劃為3房2衛,雙面採光。

A2、A6、A9、A12戶,坪數約25坪

  • 獨立玄關,並留有配置鞋櫃之空間。
  • 開放式廚房、單排設計並配置雙口瓦斯爐,預留冰箱空間。
  • 主臥及主臥旁的次臥皆可容納雙人床,主臥空間連接景觀陽台。
  • 標準3件式衛浴,有乾濕分離,但沒有開窗。
  • 陽台銜接廚房,動線流暢油煙易排出。
  • A9戶型面明志書院,享有永久棟距。

A3、A5、A10、A11戶,坪數約30~33坪

  • 獨立玄關,並留有配置鞋櫃之空間。
  • 開放式廚房、單排設計並配置雙口瓦斯爐,預留冰箱空間。
  • 陽台銜接廚房,動線流暢油煙易排出。
  • 主臥擁有景觀陽台。
  • 2套標準3件式衛浴,主衛有開窗,通風不易潮濕。
  • A10戶型面明志書院,享有永久棟距。

 

實價登錄分析:

 

明志書苑位於明志科大生活圈。明志科大生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$51.73萬/坪整體而言,呈現價量俱漲趨勢。

 

1. 明志科大生活圈周圍個案

明志書苑:預售屋。平均成交價51.64萬/坪。近一年成交價52.75萬/坪。

合登上豪:屋齡5年。平均成交價30.21萬/坪。近一年無交易資訊。

富麗旺明志學:預售屋。平均成交價46.03萬/坪。近一年成交價46.98萬/坪。

 

明志科大生活圈周圍個案圖

明志科大生活圈行情

 

2. 十八甲重劃區周圍個案: 

碧瑤一品雋:預售屋。平均成交價51.97萬/坪。近一年無交易資訊。

萬代富:屋齡2年。平均成交價38.45萬/坪。近一年無交易資訊。

 

十八甲重劃區周圍個案圖

十八甲重劃區行情

 

3. 迴龍丹鳳生活圈周圍個案: 

鴻邦世界花園NO2:屋齡6年。平均成交價41.28萬/坪。近一年成交價56.04萬/坪。

天越:屋齡2年。平均成交價59.45萬/坪。近一年成交價64.84萬/坪。

百城歡璽桂冠區:屋齡6年。平均成交價37.95萬/坪。近一年成交價52.52萬/坪。

 

迴龍丹鳳生活圈周圍個案圖

迴龍丹鳳生活圈行情

 

4. 明志科大生活圈內有明志科大及明志路傳統商圈,新成屋住宅行情約為40~50萬/坪,沿著明志路往北則為十八甲重劃區,較靠近泰山市區,新成屋住宅行情約為45~50萬/坪,沿著明志路往南則為迴龍丹鳳生活圈,此區已連結捷運橘線及輔大商圈,新成屋住宅行情較高,約為50~55萬/坪。明志書苑開價與區域內類似建案成交價相近,整體而言符合行情。    

   

明志書苑評價:

 

明志書苑鄰歷史建物「明志書院」,又鄰近義學坑自然公園,基地逾700坪且社區規劃有200坪中庭,開車前往捷運A5泰山站、明志科大及輔大醫院皆約5分鐘內,享有舊市區生活機能。若有想在新莊區或泰山區看房子的朋友,值得參考明志書苑唷。