人口老化後不該碰的房產地雷

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人口老化後不該碰的房產地雷

美國房價與人口.jpg


台灣的房地產市場,將來除了面臨「房屋老化」的結構性問題,還有「人口結構老化」。但是人口老化對房市的影響不是全面性,而只對部分產品有影響,這些受影響的產品會在人口老化的浪潮下被淘汰。

 

這兩個結構性因素不會馬上發生,而是會逐漸影響。尤其房地產市場的生命週期較長,現在買了房子,等到下次買賣時,可能就面臨與現在完全不同的市場局勢,不可不慎!此時買屋除了考量現在的需求外,一定要考量未來的接手性。

 

人口老化後房價就走跌?

 

對於人口紅利與房價走勢的相對關係,社會輿論常有個偏見:台灣人口老化問題嚴重,潛在買屋者變少,未來房子比人多,還有誰會需要買房子呢?房市長期必然崩盤,走跌20年!

 

如果真是如此,歐洲很多國家早已進入高齡社會,面對人口老化問題都超過20年了,房價有走跌20年嗎?(請參考英國法國德國房價走勢圖)

 

人口紅利和房價走勢並沒有絕對關連。常被輿論點名的美國房市,其實是因為網路文章的撰文者參考資料不夠新,只用到2012年,所以會得到「因勞動人口降低而讓房價漲不回去」的結論。若能更新到現在(2016年)的美國房價指數就會發現,目前早已經漲回2006年的高點,而且仍舊維持上漲趨勢。

 

而另一個常拿出來舉例的國家則是日本,雖然符合人口老化且房價下跌的情況,但是日本房價下跌所牽涉的因素很多,現在房價漲不回當年的榮景,是因為當時「暴跌」,與人口老化這樣的緩慢變化實在無法相提並論。

 

老公寓四五樓要避開

一般人容易把房地產看成總體的集合概念,任何事件對房地產有所影響,會馬上解讀成單一面向的好或不好。例如人口老化對房地產市場有影響,大眾會直接解讀成:房地產市場會衰弱。事實上這是有誤差的。

人老了還是要有地方住,居住的需求永遠都在。但是老人行動不便,無法爬樓梯,原本住在公寓四、五樓的長輩必須想辦法換到有電梯或低樓層的房子。所以人口老化不會造成房地產崩盤,但是會改變產品的需求。在這樣的市場態勢下,就會衝擊公寓四、五樓的產品。光是這樣的需求改變與置換,就會帶給社會很大的問題,當然也是重要的商機。

低公設低管理費受青睞

另外,習慣住公寓的人若想換房子,通常會選擇低公設比與低管理費的華廈或社區,這類型的房子未來也可能意外受惠。

公寓的四、五樓,現在房價看起來經濟又實惠,但長期的接手性必定不佳,賣壓會持續,只能靠低價吸引年輕人買氣,形成價格漲不上去,要跌卻很容易的現象。

執政者其實也開始注意此問題,看看台北市長柯文哲在居住正義論壇的宣言:「北市有六萬多戶空屋,一半以上是30年以上的老屋,其中四、五層樓沒有電梯的就有四十多萬戶……提出『包租代管、換租公宅』的政策方向。」話裡沒有講白的訊息就是:「30年以上的老屋、公寓四五樓,是供給過剩的房子,需提出因應對策。」只是政策的執行和理想通常會有多大的落差呢?



靠自己最實在,看房子還在看公寓嗎?還是目前正住在公寓四、五樓?可以開始找有電梯的房子了,現在房地產景氣不好,偶爾會看到建商讓利,新成屋只比照中古屋價格來賣,也可能是個不錯的選擇。

 

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更新時間 2017/04/28
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