看屋筆記：高雄市大寮區上揚湛 (個案+價格分析)
閱讀重點
上揚湛位於捷運OT1站區，大寮捷運站到站即到家。基地臨近81期重劃區，此區被譽為下一個農16，內有7座公園綠地等萬坪公園綠地。上揚湛旁有公園預定地享永久棟距，全棟單純98戶，規劃2-3房產品，這次就來看看有哪些特色。
建案特色
1. 衛浴皆開窗．全平面車位
- 全案明廳明房，衛浴全開窗，通風採光佳。
- 大樓座向，座北朝南，全戶開窗。
- 全平面車位，稀有首購宅配備。
- 3房室內無柱，空間方正好規劃。
2. 捷運到站到家，交通產業串連
- 捷運大寮站550公尺，步行約5-7分鐘，到站到家。
- 車行約5分鐘上國道7號，串連國1、國10 及台88，啟動完整快速路網。
- 和發產業園區，以「綠色、智慧、永續」為願景，優先引進低污染、低排放產業進駐，將是高雄擠身「亞洲高階製造中心」重要拼圖，人口利多相當可期。
3. 精品建材，飯店同級工法
- 建築外觀選擇與國內知名豪宅、墾丁夏都、台中歌劇院等相同的耐候性塗料工法，避免磁磚剝落，疏水抗汙。
- 採用與好樂迪KTV、威秀影城、台北W HOTEL同規格之環球石膏板輕隔間，防火、耐震、隔熱、隔音。
- 室內虹牌450水性油漆，無毒油漆，水性環保配方，家人寵物都安心。
- 櫻花三機，INAX馬桶、面盆龍頭、淋浴龍頭、淋浴滑桿，AMERICAN STANDARD面盆，PANASONIC浴室暖風機等多樣國際精品建材。
- SPC石塑地板，減震隔音，耐磨抗汙、防潮防白蟻、無毒零甲醛。
上揚湛 生活機能圖.png)
上揚湛格局分析
1. 本案基地約651坪，1棟地上15層、地下2層建築，共有98戶住家，1戶超級市場。
2. 標準層約為23-35坪的2-3房，一層8戶，配有2部電梯。
3. 公設位於1樓與4樓，1樓有超級市場規劃，公設包含接待大廳、會議室、交誼廳、兒童遊戲區、健身房、家教室、瑜伽教室等。
上揚湛 標準層平面圖.png)
4. 橘色區塊為23-29坪2房1廳規劃。
- A7/A8戶為23-24坪2房1衛，雙面採光。
- 房間、客廳、衛浴全開窗，室內格局方正好規劃。
- 廚房單排設計，動線連接陽台。
- 大客廳空間，可規劃+1房。
- 室外機外擺，不佔用陽台空間。
- A2/A3戶為29坪2房1衛，雙面採光。
- 房間、客廳、衛浴全開窗，室內格局方正好規劃。
- 廚房單排設計，動線連接陽台。
- 大客廳空間，可規劃+1房。
- 前後雙陽台，高雄厝陽台設計。
- 室外機外擺，不佔用陽台空間。
5. 藍色區域為約33-35坪3房規劃。
- A6/A9/A1/A5戶為33-35坪3房2衛，邊間三面採光。
- 室內無柱位，傢俱好擺放。
- 房間、客廳、衛浴全開窗。
- 廚房為開放式單排設計，開窗連接陽台。
- 前後雙陽台，高雄厝陽台設計。
- 室外機外擺，不佔用陽台空間。
實價登錄分析
新屋成交價：大寮市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$28.36萬/坪。
房價漲幅：大寮市區生活圈較一年前+0.14%(屋齡0-5年)。
區域平均價格從2018年來看，每年都有穩定的成長，目前呈現價量俱漲的情況。
1. 大寮市區生活圈周邊個案：
上揚湛：屋齡2年。 平均成交價26.81萬/坪。 近一年成交價27.4萬/坪。
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2. 鳳山國中生活圈周邊個案：
藏美東京都：屋齡0年。 平均成交價32.54萬/坪。 近一年成交價33.98萬/坪。
歐美朵朵森：屋齡4年。 平均成交價31.53萬/坪。 近一年無交易資訊。
鳳山國中生活圈周邊個案.png)
3. 大寮市區生活圈多為中古屋，銷售中新案較少，這邊以鄰近此區的鳳山國中生活圈建案做比較。兩區素地稀少，區域透天舊屋較多，受到高雄整體房市上漲和台積電進駐的因素，近年房價皆大幅上漲，與該區中古屋有價格上的差距。上揚湛成交價格相較鳳山國中生活圈較為便宜，且為區域稀有新案。
上揚湛評價
上揚湛為區域少數新案，有鄰近捷運站的地理優勢。基地鄰近81期重劃區，高雄市長陳其邁表示，下一座百貨可能在大寮，未來發展可期。規劃均質2-3房產品，格局規劃優異格，全案明廳明房，衛浴全開窗。如有在大寮找房的人，可以參考看看。