看屋筆記：桃園市龜山區合展家禾(個案+價格分析)

A7站重劃區-樂善國小鄰近文德文明商圈，屬於少見與舊市區相疊的新興重劃區，且區內綠覆率高，有多座帶狀公園圍繞，車行5分鐘即可到機捷A7、A8站，地段條件相當優越。合展家禾位於A7站重劃區-樂善國小生活圈內，為樂善國小第一排，擁有中小坪數難得的棟距與視野優勢，小孩上學也十分方便。此次規劃2-3房的產品，相當適合自住的小家庭，接下來一起看看合展家禾還有什麼特色吧！

合展家禾外觀模擬圖

合展家禾外觀模擬圖

建案特色

1. 校園首排 萬坪綠意環繞

• 基地位於樂善國小第一排，擁有良好的棟距視野，公立幼稚園、國小出家門就到，家長免去接送煩惱。
• 步行4分鐘達文德公園，步行5分鐘達龜山長樂公園，步行6分鐘達樂善公園，是假日戶外踏青的好去處。

2. 嚴選知名建材設備

• 社區配置BWT全棟式淨水、SHARP電梯清淨機，防疫用心居住更安心。
• 建材選用YKK氣密隔音窗搭配5mm+5mm Low-E膠合玻璃；廚具採用大雅廚具、GLEMGAS洗碗機；衛浴標配INAX衛浴設備（免治馬桶座）、American Standard衛浴五金、HUSKY負離子浴室暖風機；另配置鑄鋁鋼木門搭配三星三合一電子鎖、冠軍磁磚、銀立淨乳膠漆。

3. 地球村美日韓語 首度跨界合作建案

• 全台唯一聯名地球村美日韓語之建案，首次跨界打造雙語學習宅。
• 地球村美日韓語提供課程點數6000點給社區住戶使用，365天24小時都能進行線上學習。

合展家禾格局分析

1. 合展家禾基地三面臨路，位於樂學路、長慶二街、長慶一街45巷交會的方正角地，基地面積1526.28坪，住戶由15米樂學路出入，與車道、店家動線分開。

2. 規劃A、B、C、D、E共5棟，皆為地上15層、地下4層建築，總計292戶住家，一樓有19戶店面。C棟標準層一層規劃5戶，其餘棟別規劃單層4戶，各搭配2部10人電梯，梯戶比充足，均有通往地下室。

3. 坪數規劃2房24-27坪、3房35-39坪。一樓樓高5.8米，10樓以下住戶樓高3米、10樓以上樓高3.2米。

4. 設計5.8米雙向車道，由10米長慶一街45巷進出，總共341個平面式車位，其中有預留14個電動車車位。

5. 公設比33.11%，包含接待大廳、300坪中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室、信箱區、家教室。

合展家禾標準平面圖

6. 橘色部分（A1、A2、B1、B5、C1、C3、C6、D1、D5、E1、E2戶）規劃為2房

• C3戶，24坪2房1衛
  • 無多餘走道，屬於高坪效的房型，具總價優勢。
  • 整體面寬較寬，雖為單面採光，但採光面十分足夠，無暗房、暗廳疑慮。
  • 臥室均可放置雙人床，主臥靠牆處有額外空間可設計更衣間。
  • 獨立式廚房，有空間可放置冰箱，動線銜接陽台。
  • 單套衛浴，無開窗。
• A1、A2、B1、B5、D1、D5、E1、E2戶，24-26坪2房1衛
  • 雙面採光，客廳安定面充足，進門處可放置4人餐桌。
  • 主臥可設計整面靠牆大衣櫃，客臥僅能放置單人床。
  • 獨立式廚房，有預留空間可放置冰箱、電器櫃，為小坪數中較為難得的設計。
  • 單套衛浴，B1、D5戶有開窗。
  • 除B1、D5戶外均有前後雙陽台，工作陽台空間充裕，需注意轉角有梁柱。
  • E2戶為車道上方戶別，低樓層可能會到影響。A1、A2、B1、D5戶面向300坪中庭。
• C1、C6戶，27坪2房1.5衛
  • 雙面採光，為2房中最大的房型。
  • 獨立式廚房，有空間可放置冰箱、電器櫃，動線銜接陽台。
  • 配置1.5套衛浴，尖峰時段家人使用互相不影響，皆有開窗，通風不易潮濕。
  • 面向300坪中庭，擁有十分寬敞的棟距視野。

7. 藍色部分（A3、A5、B2、B3、C2、C5、D2、D3、E3、E5戶）規劃為35-39坪3房2衛

• 雙面採光，3房產品皆為邊間房型。
• B2、D3戶為開放式廚房，其餘皆為獨立式廚房。
• B2、B3、D2、D3戶主臥可設置獨立更衣間，臥室均可放置雙人床；A3、A5、E3、E5戶廚房旁的客臥僅能放置單人床。
• 雙套衛浴，主臥除C2、C5戶外均配置三件式衛浴搭配浴缸。
• 前後雙陽台設計，功能區分明確。
• A3、A5、B2、B3戶面樂善國小，E3、E5戶面300坪中庭。

實價登錄分析

合展家禾位於A7站重劃區-樂善國小，A7站重劃區-樂善國小近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.99萬/坪，A7站重劃區-樂善國小較一年前+4.84%(屋齡0-5年)，整體呈現價漲量縮的情況。

1. A7站重劃區-樂善國小 周邊個案

合展家禾：預售屋。 平均成交價34.81萬/坪。 近一年成交價34.81萬/坪。

豐邑氧森：預售屋。 平均成交價37.92萬/坪。 近一年成交價38.99萬/坪。

大華旭：預售屋。 平均成交價37.5萬/坪。 近一年成交價37.76萬/坪。

A7站重劃區-樂善國小 周邊個案圖

2. A7站重劃區-文青國小 周邊個案

興富發鉑悦：預售屋。 平均成交價39.62萬/坪。 近一年成交價40.45萬/坪。

智匯學：預售屋。 平均成交價35.34萬/坪。 近一年成交價35.54萬/坪。

詠勝市中欣：屋齡0年。 平均成交價22.78萬/坪。 近一年無交易資訊。

A7站重劃區-文青國小 周邊個案圖

3. A7站重劃區-樂善國小鄰近A7站重劃區-文青國小，A7站重劃區-文青國小距離機捷A7站較近，交通機能較佳，區內尚未開發飽和，生活機能略為不足；A7站重劃區-樂善國小雖距離捷運站稍遠，不過西北側有文德文明商圈，商家林立，毗鄰雙公園廊帶，且區內有國小，學童可就近上學，生活機能相當完善因此區域價格略高。

合展家禾位於A7站重劃區-樂善國小內，基地緊鄰樂善國小，擁有永久棟距的優勢，加上建案本身與地球村美日韓語合作，在區內具有獨特性，預估單價符合區域行情。

合展家禾評價

合展家禾位於樂善國小第一排，周邊鄰近萬坪綠帶、公園，還有發展較早的文德文明商圈，日常所需步行就能完成。首次跨界聯名地球村美日韓語，配置社區專屬課程、即時英語教學，下樓就能學英語。本案規劃2-3房格局，配置小坪數少見的獨立廚房、雙陽台，梯戶比表現亦佳，整體建築規劃不錯。如果最近有在觀望機捷A7站附近的房子，都不妨可以參考看看！