2022-12-28
看屋筆記

看屋筆記:桃園市龜山區合展家禾(個案+價格分析)

閱讀重點

A7站重劃區-樂善國小鄰近文德文明商圈,屬於少見與舊市區相疊的新興重劃區,且區內綠覆率高,有多座帶狀公園圍繞,車行5分鐘即可到機捷A7、A8站,地段條件相當優越。合展家禾位於A7站重劃區-樂善國小生活圈內,為樂善國小第一排,擁有中小坪數難得的棟距與視野優勢,小孩上學也十分方便。此次規劃2-3房的產品,相當適合自住的小家庭,接下來一起看看合展家禾還有什麼特色吧!

 

合展家禾外觀模擬圖

合展家禾外觀模擬圖


合展家禾外觀模擬圖

合展家禾外觀模擬圖

 

建案特色

 

1. 校園首排 萬坪綠意環繞

  • 基地位於樂善國小第一排,擁有良好的棟距視野,公立幼稚園、國小出家門就到,家長免去接送煩惱。
  • 步行4分鐘達文德公園,步行5分鐘達龜山長樂公園,步行6分鐘達樂善公園,是假日戶外踏青的好去處。

 

2. 嚴選知名建材設備

  • 社區配置BWT全棟式淨水、SHARP電梯清淨機,防疫用心居住更安心。
  • 建材選用YKK氣密隔音窗搭配5mm+5mm Low-E膠合玻璃;廚具採用大雅廚具、GLEMGAS洗碗機;衛浴標配INAX衛浴設備(免治馬桶座)、American Standard衛浴五金、HUSKY負離子浴室暖風機;另配置鑄鋁鋼木門搭配三星三合一電子鎖、冠軍磁磚、銀立淨乳膠漆。

 

3. 地球村美日韓語 首度跨界合作建案

  • 全台唯一聯名地球村美日韓語之建案,首次跨界打造雙語學習宅。
  • 地球村美日韓語提供課程點數6000點給社區住戶使用,365天24小時都能進行線上學習。

 

合展家禾格局分析

 

1. 合展家禾基地三面臨路,位於樂學路、長慶二街、長慶一街45巷交會的方正角地,基地面積1526.28坪,住戶由15米樂學路出入,與車道、店家動線分開。

 

2. 規劃A、B、C、D、E共5棟,皆為地上15層、地下4層建築,總計292戶住家,一樓有19戶店面。C棟標準層一層規劃5戶,其餘棟別規劃單層4戶,各搭配2部10人電梯,梯戶比充足,均有通往地下室。

 

3. 坪數規劃2房24-27坪、3房35-39坪。一樓樓高5.8米,10樓以下住戶樓高3米、10樓以上樓高3.2米。

 

4. 設計5.8米雙向車道,由10米長慶一街45巷進出,總共341個平面式車位,其中有預留14個電動車車位。

 

5. 公設比33.11%,包含接待大廳、300坪中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室、信箱區、家教室。

 

合展家禾標準平面圖

合展家禾標準平面圖

 

6. 橘色部分(A1、A2、B1、B5、C1、C3、C6、D1、D5、E1、E2戶)規劃為2房

  • C3戶,24坪2房1衛
    • 無多餘走道,屬於高坪效的房型,具總價優勢。
    • 整體面寬較寬,雖為單面採光,但採光面十分足夠,無暗房、暗廳疑慮。
    • 臥室均可放置雙人床,主臥靠牆處有額外空間可設計更衣間。
    • 獨立式廚房,有空間可放置冰箱,動線銜接陽台。
    • 單套衛浴,無開窗。
  • A1、A2、B1、B5、D1、D5、E1、E2戶,24-26坪2房1衛
    • 雙面採光,客廳安定面充足,進門處可放置4人餐桌。
    • 主臥可設計整面靠牆大衣櫃,客臥僅能放置單人床。
    • 獨立式廚房,有預留空間可放置冰箱、電器櫃,為小坪數中較為難得的設計。
    • 單套衛浴,B1、D5戶有開窗。
    • 除B1、D5戶外均有前後雙陽台,工作陽台空間充裕,需注意轉角有梁柱。
    • E2戶為車道上方戶別,低樓層可能會到影響。A1、A2、B1、D5戶面向300坪中庭。
  • C1、C6戶,27坪2房1.5衛
    • 雙面採光,為2房中最大的房型。
    • 獨立式廚房,有空間可放置冰箱、電器櫃,動線銜接陽台。
    • 配置1.5套衛浴,尖峰時段家人使用互相不影響,皆有開窗,通風不易潮濕。
    • 面向300坪中庭,擁有十分寬敞的棟距視野。

 

7. 藍色部分(A3、A5、B2、B3、C2、C5、D2、D3、E3、E5戶)規劃為35-39坪3房2衛

  • 雙面採光,3房產品皆為邊間房型。
  • B2、D3戶為開放式廚房,其餘皆為獨立式廚房。
  • B2、B3、D2、D3戶主臥可設置獨立更衣間,臥室均可放置雙人床;A3、A5、E3、E5戶廚房旁的客臥僅能放置單人床。
  • 雙套衛浴,主臥除C2、C5戶外均配置三件式衛浴搭配浴缸。
  • 前後雙陽台設計,功能區分明確。
  • A3、A5、B2、B3戶面樂善國小,E3、E5戶面300坪中庭。

 

實價登錄分析

 

合展家禾位於A7站重劃區-樂善國小,A7站重劃區-樂善國小近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$38.84萬/坪,A7站重劃區-樂善國小較一年前+11.67%(屋齡0-5年),整體呈現價漲量縮的情況。

 

1. A7站重劃區-樂善國小 周邊個案

合展家禾:預售屋。 平均成交價34.99萬/坪。 近一年成交價35.52萬/坪。

豐邑氧森:預售屋。 平均成交價40.17萬/坪。 近一年成交價43.56萬/坪。

大華旭:屋齡0年。 平均成交價38.01萬/坪。 近一年成交價42.31萬/坪。

 

A7站重劃區-樂善國小 周邊個案圖

A7站重劃區-樂善國小周邊個案圖

 

2. A7站重劃區-文青國小 周邊個案

興富發鉑悦:預售屋。 平均成交價40.72萬/坪。 近一年成交價42.44萬/坪。

智匯學:預售屋。 平均成交價35.77萬/坪。 近一年成交價36.54萬/坪。

詠勝市中欣:屋齡0年。 平均成交價23.81萬/坪。 近一年成交價34.09萬/坪。

 

A7站重劃區-文青國小 周邊個案圖

A7站重劃區-文青國小 周邊個案圖

 

3. A7站重劃區-樂善國小鄰近A7站重劃區-文青國小A7站重劃區-文青國小距離機捷A7站較近,交通機能較佳,區內尚未開發飽和,生活機能略為不足;A7站重劃區-樂善國小雖距離捷運站稍遠,不過西北側有文德文明商圈,商家林立,毗鄰雙公園廊帶,且區內有國小,學童可就近上學,生活機能相當完善因此區域價格略高。

合展家禾位於A7站重劃區-樂善國小內,基地緊鄰樂善國小,擁有永久棟距的優勢,加上建案本身與地球村美日韓語合作,在區內具有獨特性,預估單價符合區域行情。

 

合展家禾評價

 

合展家禾位於樂善國小第一排,周邊鄰近萬坪綠帶、公園,還有發展較早的文德文明商圈,日常所需步行就能完成。首次跨界聯名地球村美日韓語,配置社區專屬課程、即時英語教學,下樓就能學英語。本案規劃2-3房格局,配置小坪數少見的獨立廚房、雙陽台,梯戶比表現亦佳,整體建築規劃不錯。如果最近有在觀望機捷A7站附近的房子,都不妨可以參考看看!