2023-01-03
看屋筆記

看屋筆記:新北市板橋區遠揚之森 (個案+價格分析)

閱讀重點

Tpark台北遠東通訊園區發展已逾十多年,從跨國電商雲端、搜尋引擎龍頭…等,國際科技大廠相繼進駐後,湧入許多科技新貴,並持續帶動周邊房市熱度及成長。遠揚之森為Tpark園區內唯二住宅用地,為遠揚建設與日商中鹿營造技術合作個案,首發27層純住宅大樓,採先建後售,目前已完工落成並展開銷售,一起深入瞭解看看吧。

 

 

建案特色:

1. Tpark首案:Tpark台北遠東通訊園區前身為遠東紡織廠,轉型以通訊、數位科技為主軸的產業園區。園區採低密度開發,規劃有1.2萬坪中央公園,設置生態池,除了具蒐集雨水及滯洪功能,也帶來景觀及休憩的功能。園區內即有醫院、量販店、公共設施,且鄰近原有商圈,生活機能相當充沛。

  • 亞東醫院約300米。
  • 新北圖書總館約150米。
  • 愛買量販店約350米。

2. 捷運站距離200米:遠揚之森至亞東醫院捷運站僅約200米,步行約兩分鐘。板南線可一線直達雙北許多明星商圈,被譽為含金量高的捷運線。

  • 4分鐘抵達板橋車站、新板特區,可轉乘台鐵、高鐵、環狀線、客運。
  • 10分鐘抵達台北車站、20分鐘抵達市府站信義商圈。

3. 日系工法,高規建材:

  • 採用New RC工法,新型高強度鋼筋混凝土結構,可用於超高層建築,安全高耐震。
  • 引進日本最新「雙蓮根梁預鑄工法」,為台灣首案,有效減少施工誤差、提升建物強度。
  • 搭配日本OILES免震設備,有效吸收70%以上地震力,提升建築安全及舒適。
  • YKK AP超高水密窗,搭配6+6(邊間臥室採8+8)複層Low-E玻璃,隔音隔熱,有效節能。
  • 樓地板厚度達25公分,可降低傳遞樓層間的震動及噪音;樓高3.4米,室內空間開闊舒適。

 

遠揚之森格局分析:

一、無店面純住社區,建物退縮利用植栽及水景與街道區隔;一樓規劃有露天泳池。

二、採獨立車道設計,低樓層住家受車燈、噪音的影響較小;汽機車分流,提升行車安全。

三、標準層一層7戶:

1. 配置3部電梯,皆無直達地下停車場,住戶需於一樓轉乘地下室專用電梯。

2. 整體柱位外推,室內空間方正;少廊道高坪效,避免空間浪費。

3. 藍色部分為2房,B戶24坪。

  • 單面採光,無暗廳暗房。
  • 空間配置扎實,坪效比高。
  • 衛浴有開窗,2房來說較為稀有。

4. 綠色部分為3房,D、G戶33坪。

  • 動線流暢,公私領域分明
  • 次臥開窗面天景,需注意隱私。
  • 獨立廚房設計,需留意冰箱擺放位置。
  • 工作陽台偏小,注意洗衣機及晾衣空間。

5. 紅色部分為大3房,E、F戶41坪、A戶47、C戶55坪。

  • 皆為邊間雙面採光,採光及通風對流佳。
  • 主臥採大面景觀落地窗,視野良好。
  • A、C戶主臥為四件式衛浴,配有浴缸。
  • C戶客廳有柱位,可透過裝修改善。

 

實價登錄分析:

一、板橋區近期新成屋個案:

1. 遠揚之森屋齡1年。平均成交價87.12萬/坪。近一年成交價87.06萬/坪。

2. 皇翔來青屋齡2年。平均成交價86.59萬/坪。近一年成交價90.59萬/坪。

3. 三輝玳門屋齡3年。平均成交價85.82萬/坪。近一年成交價87.4萬/坪。

 

  • 以上為板橋區指標新成屋個案,皆採先建後售模式。
  • 遠揚之森位於南雅南路二段及遠東路口,近亞東醫院捷運站,位於Tpark園區。皇翔來青位於文化路一段及民權路口,近捷運板橋站,為公辦都更案,因此有部分產權隸屬新北市政府,目前規劃可能作為社會住宅之用。三輝玳門位於文化路二段及雙十路二段路口,捷運江子翠站3號出口旁。
  • 三者皆有近捷運優勢,分別對應板橋三個不同的生活圈,環境氛圍截然不同。遠揚之森受利於Tpark園區整體規劃開發,周圍環境新穎,高綠覆。
  • 亞東醫院生活圈較一年前-1.72%(屋齡0-5年),整體來說呈現價漲量縮的趨勢。以遠揚之森目前開價,符合其產品定位及市場行情。

 

 

 

 

遠揚之森評價:

遠揚之森地理位置及用料規劃相當不錯,無地主戶,目前獲得許多科技新貴、醫師族群,或在地換屋族群關注。因基地北側為消防局且鄰近醫院,可能會受到噪音影響,因此本案在隔音抗噪也有格外高規。此外Tpark園區規劃中,導入許多智慧應用,如保全、環境感知科技,並加入綠屋頂及雨水回收系統,體現綠建築內涵。另外在與Tpark隔著四川路一段的舊愛買用地,預計會興建超高層住商混合大樓。以上資訊提供參考,若最近有板橋購屋需求的讀者,不妨可以親臨遠揚之森參觀體驗。