看屋筆記：台北市大同區原真界 (個案+價格分析)

大同區為台北市最早開發的區域之一，以重慶北路為主要軸心幹道，往北銜接士林北投，往南可至未來西區門戶，民權西路以北一帶有大龍峒保安宮、孔廟等市定古蹟，人文底蘊濃厚，延續台北最早政經中心氛圍，相對的市容也較為老舊，區域內有不少屋齡超過50年以上的老屋，這次介紹的是位於重慶北路三段靜巷內的原真界，由原真建設、趙國智建築師、品昇工程顧問共同合作的危老重建新建案，一起來看看有什麼特色吧！

原真界外觀示意圖

建案特色

1. 區域稀有新建案，小坪數有總價優勢：

• 本案位在重慶北路靜巷內住宅區，步行3分鐘有大龍市場，近延三市集，距離捷運大橋頭站約1公里、捷運圓山站約900公尺，開車3分鐘可上重慶北路交流道，週邊還有大同圖書館(步行約2分鐘)和Ubike站，交通及生活機能都十分便利，生活機能無虞。
• 大龍峒商圈為大同區較早開發的區域，目前可開發素地稀少，少有新建案，本案規劃15-21坪，總價帶約在1288~1900萬，在價格上相對有優勢。

2. 戶戶邊間、雙面採光：本案為小坪數規劃，但一層僅有4戶，戶數單純，1-2房都有雙面採光，衛浴有開窗可通風採光，無暗廳暗房問題；南北向有臨路退縮設計，保留棟距，採光通風都會不錯，以小坪數來說實屬難得的格局規劃。

3. 高規格建材：廚具為林內三機，1房單口瓦斯爐、2房雙口瓦斯爐配置；衛浴是TOTO面盆及馬桶、GROHE五金龍頭、Panasonic暖風機；全戶裝設DURGO吸氣閥排氣系統，防堵病媒蚊及異味進入室內；氣密窗搭配5+5mm膠合複層玻璃，有效降低室外噪音干擾；每戶皆有獨立的GEJP反洗淨水設備，可另加裝廚下型加熱淨水，提升居住品質。社區採用雲端保全系統，一樓門廳及住家可透過感應式進出，車道為ETC門禁感應系統，可減少人工管理，降低管理費用。

原真界格局分析

1. 基地面積169坪，北側為大門出入口，面重慶北路三段296巷，1樓臨路退縮7.9米，加上8米巷寬，棟距約有17米；車道出入口位於南面，從哈密街進出，臨路退縮33米設計；東西側鄰近5層樓高公寓，中樓層以上的棟距會較佳。

2. 獨棟規劃，地上13層、地下2層，1樓有一戶住家及一戶事務所，皆由北側進出；地下1樓為機車停車位及汽車升降設備出入口，汽車車位為倉儲式。

原真界1樓平面圖

3. 標準層(9、11、12樓)為1層4戶，共用二部電梯，梯戶比佳，坪數規劃15.53坪1房、21.51坪2房，共計39戶住家、1戶事務所，公設比36%，樓高3.2米-3.55米。

原真界標準層平面圖

4. 黃色區塊是1房15.53坪，雙面採光，屬於套房設計，廚房配有整體廚具及單口瓦斯爐，衛浴有開窗，單層排氣設計，通風不怕潮濕，有獨立玄關可做收納，室內無柱位，空間坪效佳。A1面重慶北路三段296巷、A2與5層樓公寓棟距約16.5米，中間樓層以上棟距會更好。

原真界A2家配圖(15.53坪)

5. 藍色區塊是2房21.51坪，雙面採光，客廳採光透過開放式廚房，廚房為雙口瓦斯爐，衛浴有開窗，單層排氣設計，通風不怕潮濕，有獨立玄關可做收納，兩間臥室都放得下雙人床，唯次臥有一柱位會影響家具的擺放，A5面重慶北路三段296巷、A3面哈密街，棟距約有44米，視野較開闊。

原真界A3家配圖(21.51坪)

實價登錄分析

原真界位於大橋頭生活圈，大橋頭生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$89.01萬/坪

1. 大橋頭生活圈個案

原真界：預售屋。 開價85萬/坪起。 

當代1號院：預售屋。 平均成交價91.85萬/坪。 近一年成交價92.44萬/坪。

永豐泰雲川：預售屋。 平均成交價88.03萬/坪。 近一年成交價87.74萬/坪。

大橋頭生活圈周邊個案

2. 民權西路生活圈周邊個案

東騰界：預售屋。 平均成交價98.48萬/坪。 近一年無交易資訊。

品嘉W house：預售屋。 平均成交價93.97萬/坪。 近一年無交易資訊。

民權首富NO2：預售屋。 平均成交價89.22萬/坪。 近一年無交易資訊。

民權西路生活圈周邊個案

3. 大橋頭生活圈與民權西路生活圈皆屬於大同區，2區都有捷運站，生活機能完備，北大同的大橋頭生活圈鄰近大稻埕，區域發展已久，市容較老舊；南大同的民權西路生活圈靠近中山區，區位條件更佳，價格也較高。原真界的價格在大橋頭生活圈中算是略低於行情，再加上小坪數的規劃，在價格上具優勢。

原真界評價

大同區在台北市中是屬於開發較早、屋齡較高的區域，價格也相較周遭行政區來得低一些，原真界位於主要幹道旁靜巷內，可兼顧生活機能，又能減低車流量的噪音干擾，有小坪數難得可見不錯的格局規劃，價格上也有具有優勢，如有在這個區域找新屋的需求，可以參考看看喔。