2022-12-15
看屋筆記

看屋筆記:台北市大同區原真界 (個案+價格分析)

閱讀重點

大同區為台北市最早開發的區域之一,以重慶北路為主要軸心幹道,往北銜接士林北投,往南可至未來西區門戶,民權西路以北一帶有大龍峒保安宮、孔廟等市定古蹟,人文底蘊濃厚,延續台北最早政經中心氛圍,相對的市容也較為老舊,區域內有不少屋齡超過50年以上的老屋,這次介紹的是位於重慶北路三段靜巷內的原真界,由原真建設、趙國智建築師、品昇工程顧問共同合作的危老重建新建案,一起來看看有什麼特色吧!

 

原真界外觀示意圖原真界外觀示意圖

 

建案特色

 

1. 區域稀有新建案,小坪數有總價優勢:

  • 本案位在重慶北路靜巷內住宅區,步行3分鐘有大龍市場,近延三市集,距離捷運大橋頭站約1公里、捷運圓山站約900公尺,開車3分鐘可上重慶北路交流道,週邊還有大同圖書館(步行約2分鐘)和Ubike站,交通及生活機能都十分便利,生活機能無虞。
  • 大龍峒商圈為大同區較早開發的區域,目前可開發素地稀少,少有新建案,本案規劃15-21坪,總價帶約在1288~1900萬,在價格上相對有優勢。

 

2. 戶戶邊間、雙面採光:本案為小坪數規劃,但一層僅有4戶,戶數單純,1-2房都有雙面採光,衛浴有開窗可通風採光,無暗廳暗房問題;南北向有臨路退縮設計,保留棟距,採光通風都會不錯,以小坪數來說實屬難得的格局規劃。

 

3. 高規格建材:廚具為林內三機,1房單口瓦斯爐、2房雙口瓦斯爐配置;衛浴是TOTO面盆及馬桶、GROHE五金龍頭、Panasonic暖風機;全戶裝設DURGO吸氣閥排氣系統,防堵病媒蚊及異味進入室內;氣密窗搭配5+5mm膠合複層玻璃,有效降低室外噪音干擾;每戶皆有獨立的GEJP反洗淨水設備,可另加裝廚下型加熱淨水,提升居住品質。社區採用雲端保全系統,一樓門廳及住家可透過感應式進出,車道為ETC門禁感應系統,可減少人工管理,降低管理費用。


 

原真界格局分析

 

1. 基地面積169坪,北側為大門出入口,面重慶北路三段296巷,1樓臨路退縮7.9米,加上8米巷寬,棟距約有17米;車道出入口位於南面,從哈密街進出,臨路退縮33米設計;東西側鄰近5層樓高公寓,中樓層以上的棟距會較佳。

 

2. 獨棟規劃,地上13層、地下2層,1樓有一戶住家及一戶事務所,皆由北側進出;地下1樓為機車停車位及汽車升降設備出入口,汽車車位為倉儲式。

 

原真界1樓平面圖

原真界1樓平面圖

 

3. 標準層(9、11、12樓)為1層4戶,共用二部電梯,梯戶比佳,坪數規劃15.53坪1房、21.51坪2房,共計39戶住家、1戶事務所,公設比36%,樓高3.2米-3.55米。

 

原真界標準層平面圖

原真界標準層平面圖

 

4. 黃色區塊是1房15.53坪,雙面採光,屬於套房設計,廚房配有整體廚具及單口瓦斯爐,衛浴有開窗,單層排氣設計,通風不怕潮濕,有獨立玄關可做收納,室內無柱位,空間坪效佳。A1面重慶北路三段296巷、A2與5層樓公寓棟距約16.5米,中間樓層以上棟距會更好。

 

原真界A2家配圖(15.53坪)

原真界A2家配圖

 

5. 藍色區塊是2房21.51坪,雙面採光,客廳採光透過開放式廚房,廚房為雙口瓦斯爐,衛浴有開窗,單層排氣設計,通風不怕潮濕,有獨立玄關可做收納,兩間臥室都放得下雙人床,唯次臥有一柱位會影響家具的擺放,A5面重慶北路三段296巷、A3面哈密街,棟距約有44米,視野較開闊。

 

原真界A3家配圖(21.51坪)原真界A3家配圖

 

實價登錄分析

 

原真界位於大橋頭生活圈,大橋頭生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$88.98萬/坪

 

1. 大橋頭生活圈個案

原真界:預售屋。 開價85萬/坪起。 

當代1號院:預售屋。 平均成交價91.85萬/坪。 近一年成交價91.96萬/坪。

永豐泰雲川:預售屋。 平均成交價89.96萬/坪。 近一年成交價89.96萬/坪。

 

大橋頭生活圈周邊個案

大橋頭生活圈周邊個案

 

2. 民權西路生活圈周邊個案

東騰界:預售屋。 平均成交價98.48萬/坪。 近一年無交易資訊。

品嘉W house:預售屋。 平均成交價93.97萬/坪。 近一年成交價96.96萬/坪。

民權首富NO2:預售屋。 平均成交價89.22萬/坪。 近一年無交易資訊。

 

民權西路生活圈周邊個案

民權西路生活圈周邊個案

 

3. 大橋頭生活圈民權西路生活圈皆屬於大同區,2區都有捷運站,生活機能完備,北大同的大橋頭生活圈鄰近大稻埕,區域發展已久,市容較老舊;南大同的民權西路生活圈靠近中山區,區位條件更佳,價格也較高。原真界的價格在大橋頭生活圈中算是略低於行情,再加上小坪數的規劃,在價格上具優勢。

 

原真界評價

 

大同區在台北市中是屬於開發較早、屋齡較高的區域,價格也相較周遭行政區來得低一些,原真界位於主要幹道旁靜巷內,可兼顧生活機能,又能減低車流量的噪音干擾,有小坪數難得可見不錯的格局規劃,價格上也有具有優勢,如有在這個區域找新屋的需求,可以參考看看喔。