看屋筆記：桃園京澄園朗(個案+價格分析)

桃園中路重劃區面積約103公頃，區內多個綠地公園，整區為純住宅區的規劃，環境較為單純，為桃園區的新興重劃區，這次就來看看其中的建案-京澄園朗。

建案特點：

1. 近交流道：開車約3分鐘到國道2南桃園交流道。

2. 近公園：走路約2分鐘可到萬坪風禾公園，走路約3分鐘到水秀公園。

3. 戶戶邊間：每一戶都是邊間採光佳，每戶衛浴都有開窗，通風不潮溼。

建案平面解析：

1. 全區獨棟規劃，為2~3房28~38坪規劃。

2. 同一層4戶2部電梯，使用上相當足夠。

3. 綠色區塊為大2房28坪規劃，格局相似，邊間雙面採光，衛浴有開窗，格局上無問題。

4. 橘色區塊為小3房38坪規劃，格局相似，邊間三面採光佳，主、客浴皆有開窗，A2戶會有路沖問題。

實價登錄分析：

1. 中路重劃區可以分為三個區段。一段區域有司法園區，也有社會住宅。目前個案較少。二段是主要的重劃區，大型公園都在這裡。三段則比較靠近舊市區，生活機能較佳。京澄園朗位於此區段二。目前開價約33萬，實際會在低一些，可以參考這邊。

2. 中路重劃區個案：

國泰水秀目前開價約40萬，實際會在低一些，可以參考這裡。

權視界屋齡1年，平均成交價約26.75萬，近期成交價約26~27萬。

3. 藝文特區個案：

麗寶芙蓉匯屋齡3年，平均成交價約34.06萬，近期成交價約29~30萬。

嘉璟華爾道夫屋齡5年，平均成交價約37.26萬，近期成交價約34.06萬。

合輝雲門屋齡1年，平均成交價約29.64萬，近期成交價約27~30萬。

4. 因為中路重劃區生活機能尚未成形，比起藝文特區不方便許多，藝文特區的個案整體價格上還是會比中路重劃區個案還要高， 京澄園朗位於中路二段區塊，會低於同區塊的國泰水秀一些，會比中路三段區塊的權視界高一些，與藝文特區個案相比，會比嘉璟華爾道夫低一些，與麗寶芙蓉匯及合輝雲門價格相差不遠，京澄園朗目前的價格上與藝文特區大坪數個案的價格差不多，價格來說算是中路地區價格較高的個案，價格上會有抗性。

評價：

京澄園朗離風禾公園及水秀公園3分鐘左右皆可到達，地點算是在中路重劃區較佳的位置上，28、38坪，算是中小坪數規劃，卻有中大坪數建案才有的一層四戶、戶戶邊間的規劃。但是價格上會高於中路重劃區的行情，有在看中路個案的可以來參考看看。