2022-11-16
看屋筆記

看屋筆記:新北市汐止區寶亞新公舘(個案+價格分析)

閱讀重點

近年因為南港東區門戶計畫效應,帶動汐止房市熱度,寶亞新公舘位於秀峰高中正對面,鄰近汐止火車站、新台五路核心商圈,生活相當便利,鄰近國道1、3號交流道,開車10多分鐘即可抵達四鐵共構的南港站,寶亞新公舘規劃22-50坪,2至4房格局,接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧!

 

寶亞新公舘 外觀模擬圖

寶亞新公舘 外觀模擬圖

 

建案特色

 

1. 秀峰高中首排,永恆綠意棟距

  • 基地正面30米、15米寬闊主幹道,臨路為秀峰高中,擁有永久棟距優勢。
  • 基地前後退縮6至11米,規劃開放人行步道,棟距充足開闊。

 

2. 汐止珍稀新案,10分鐘入北市

  • 汐止交通核心,四通八達:
    • 步行5分鐘即可達汐止車站,方便出行外縣市。
    • 鄰近交流道,可速上國道1、3號,車行約10多分鐘即達四鐵共構的南港。
  • 核心商圈,生活機能豐富:
    • 周邊遍佈連鎖餐飲、便利商店、超市,包含麥當勞、全聯等,也有各式小吃、商店、診所林立,機能完善、生活無虞。
    • 秀峰(國)高中正對面,可睡飽再漫步上學,5分鐘可步行至秀峰國小,與12年完整學區為鄰,孩子教育免煩惱。
    • 鄰近行政中心,金融機構、農會等一應俱全,除此之外,公園與國民運動中心皆步行可達,開車5分鐘可達國泰醫院,10分鐘也可到達Costco好市多進行採買。

 

3. 建案規劃佳,區域珍稀全平面車位

  • 全社區車位皆規劃平面車位,並預留充電管線架,公⽤⾞位附設充電樁,順應未來電動車趨勢。
  • 地下室裝設強波器,貼心細節全都顧。
  • 社區規劃取得銀級綠建築標章、導入智慧社區,充分應用科技、讓生活更便捷。
  • 結構深達19米並貫入岩盤,另經結構外審,品質穩固有保障。

 

寶亞新公舘 生活機能圖

寶亞新公舘_生活機能

 

寶亞新公舘格局分析

 

寶亞新公舘 1樓平面圖

寶亞新公舘_1F平面圖

 

1. 寶亞新公舘 基地約510坪,前後雙面臨路,為獨棟規劃,地上15層,地下4層,共計94戶住家、6戶店面。

 

2. 本案標準層(10-14F)為22-42坪、2-3房格局,一層8戶、共用2部電梯,梯廳有通風及採光。

 

3. 社區一樓為挑高大廳,接待大廳出入口向北,連接30米新台五路二段。

 

4. 車道寬約6米,規劃由秀峰路81巷15弄進出,採獨立式車道設計,進出不影響住戶,共計85個平面車位。

 

5. 公設比為34.4%,公設項目有接待大廳、信箱區、多功能交誼廳、兒童遊戲室、健身房、瑜伽教室等。

 

6. 建材設備部分:

  • 採用BWT全棟淨水系統,進行社區第一道水質過濾;戶戶採用Ventilo吸氣閥,配置當層排氣系統,增進空氣流通。
  • 廚具使用櫻花三機,加贈櫥下型活性碳淨水器,檯面採用韓國Hanex人造石。
  • 主衛浴使用德國innoci智慧型電腦馬桶,雙衛浴皆配置台達四合一暖風機、面盆與龍頭採用日本Inax品牌設備。

 

寶亞新公舘 標準層(10-14F)平面圖

寶亞新公舘_標準層平面圖

 

7. 下面分為3區塊來介紹本案格局:

(1) 藍色區塊(A2/A3/A7/A9戶)為2房1衛的規劃,坪數約22至24坪。

  • 皆為單面採光,A2/A7/A9戶客廳透過開放式廚房與次臥間接採光,房間皆在採光面上,空間皆可放置雙人床。
  • 客廳格局方正、安定面足夠,公領域空間寬裕。
  • 廚房皆配置雙口瓦斯爐、採瓦斯明火
    • A3戶為獨立廚房、單排式,有預留冰箱空間
    • 其他戶型皆為開放式廚房,與餐廳空間結合,符合現代用餐需求
    • 本案接受客變,位置設計上方便隔間為獨立廚房,可依自身需求調整
    • A2/A3/A9戶廚房皆連接陽台,動線規劃流暢
  • 衛浴皆為乾濕分離、3件式規劃,雖未開窗,不過配有四合一暖風機,通風無虞。
  • 每戶都有室外機專屬的擺放空間,不會占用到陽台,室內空間使用坪效高。

(2) 黃色區塊(A1/A5/A6/A8戶)為3房產品,坪數約33/34/36/42坪。

  • 皆為邊間,A8戶雙面採光,A1/A5/A6戶皆設計雙面採光、外加1面天井援引光線,採光通風效果尤佳。
  • 房間及客廳都有開窗,房間皆可放置雙⼈床及完整收納
  • 客廳格局方正、可規劃充⾜收納空間,除A8戶外其餘皆有獨立玄關。
  • 主衛配置4件式,客衛乾濕分離、3件式,除A5/A8戶客衛外,其餘皆有開窗。
  • 廚房皆配置雙口瓦斯爐、採瓦斯明火,空間皆設計獨立單排式,A8戶廚房空間略小、冰箱可能需外置。
  • 每戶都有室外機專屬的擺放空間,不會占用到陽台,室內空間使用坪效高。

(3) 各戶面向:

  • A1/A2/A3/A5戶:面30M新台五路二段,對面為秀峰高中,棟距超過百米、視野開闊。
  • A6/A7/A8戶:面8M秀峰路81巷15弄,加上本案後方退縮約11M,棟距充足。
  • A9戶:面向29樓雲天綠第⽅向。

 

實價登錄分析

 

寶亞新公舘位於汐止車站生活圈,汐止車站生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$56.98萬/坪,房價漲幅部分汐止車站生活圈較一年前-1.27%(屋齡0-5年)。

 

1. 汐止區周邊新成屋行情

寶亞新公舘:預售屋。開價64~69萬/坪。

鉌田心境:屋齡2年。近一年成交價58.51萬/坪。

哲人德林:屋齡5年。近一年成交價57.76萬/坪。

康郡:屋齡6年。近一年成交價59.83萬/坪。

 

汐止區 周邊新成屋個案行情圖

汐止區 周邊個案行情圖

 

2. 汐止區周邊中古屋行情

甲山林天廈:屋齡12年。近一年成交價60.05萬/坪。

潤泰陽光天廈:屋齡26年。近一年成交價55.1萬/坪。

寰宇首席:屋齡10年。近一年成交價62.13萬/坪。

 

汐止區 周邊中古屋個案行情圖

汐止區 周邊個案行情圖-中古屋

 

3. 南港車站周邊個案行情

國泰悠境:預售屋。近一年無交易資訊。

東本木:屋齡3年。近一年成交價96.83萬/坪。

擎天森林:預售屋。近一年成交價97.59萬/坪。

 

南港車站 周邊個案行情圖

南港車站 周邊個案行情圖

 

4. 此次同樣以鄰近車站的南港車站生活圈進行比較,兩者都因交通上的便利性而吸引通勤移居人口。南港車站生活圈價格較高,挾帶三鐵交會的優勢,加上CITYLINK進駐,區域商業活動相當繁盛,且有南軟、國家生技研究園區支撐區域發展,個案單價已穩定站上8至9字頭,部分個案近一年成交價更突破百萬,房價漲幅相當可觀。

 

汐止區因區域腹地較小、商圈開發較早,稍有規模的大樓新建案開發相對稀少,汐止主要商業設施包含行政中心、遠東科學園區、IFG遠雄廣場等集中於汐止車站生活圈以及汐科生活圈,就業⼈⼝及剛性需求強勁,故中古產品、租屋⾏情都維持在滿⾼的⽔平,近期受整體房市漲幅影響,新成屋、10年以上中古屋的成交價皆陸續逼近55~60萬/坪,鉌田心境成交價也已站上6字頭。

 

寶亞新公舘因緊鄰汐止車站、位於核⼼商圈,具地段優勢,也是汐止市區少有基地完整、難得的大樓新推案,因此價格略高於區域行情。

 

寶亞新公舘評價

 

寶亞新公舘正面寬闊主幹道新台五路、坐落秀峰高中第一排,擁有難得的永恆寬闊棟距,正面戶別開窗即可擁抱開闊綠意,坐落汐止樞紐商圈,無論生活採買、行政辦公、大眾運輸、開車出行台北市或其他地區皆相當便捷,產品面上各戶格局皆方正,規劃難得的全平面車位,各方面都相當不錯。

 

另外汐東線交通部已審議通過,有望明年可動工,屆時將為汐止地區帶來交通利多,自寶亞新公舘走路約3至5分鐘即可達汐東線規劃站點,未來發展相當可期,如果有在觀望汐止的房子、需求有符合的話,都不妨可以參考看看寶亞新公舘