看屋筆記：台北市大安區閱大安(個案+價格分析)

閱大安位居師大生活圈，為羅斯福路首排，步行1分鐘即抵捷運古亭站。周邊商圈機能相當豐富，鄰近公館商圈、師大夜市，身處台北市的精華地段。本案均為2房戶型，住戶單純齊質，屬於小坪數總價較低的精緻宅，作為投資、學區、自住使用皆合適，讓我們一起來看看閱大安還有哪些特色吧！

閱大安 外觀示意圖

建案特色

1. 步行1分鐘捷運古亭站

•  步行1分鐘達捷運古亭站，松山新店線、中和新蘆線皆匯集於此，交通可謂十分便利。

2. 9年國教明星學區

• 本案位於金華國中、古亭國小的學區中，車行5分鐘就到校，9年國教皆可就近免煩惱。
• 步行7分鐘達台師大，車行6分鐘達台大，區內擁有多所明星大專院校。

3. 國際知名建材

• 安心結構：選用與台北101同級鋼材SM570M，擁有SC結構強度、兼具RC防火特性。
• 知名品牌：日本TOTO衛浴、三菱衛浴暖風機、林內三機廚具、荷蘭諾德廚下型加熱器、荷蘭諾德淨水設備、Hansgrohe廚房龍頭、YKK氣門窗搭配6+6mm複合式玻璃、台達電充電樁、三菱冷氣室外機、RAK磁磚。

閱大安格局分析

1. 閱大安為新成屋，基地225.66坪，位於羅斯福路二段上，雙面臨路，西側鄰接40米羅斯福路二段、北側鄰接5米羅斯福路二段81巷。規劃一棟地上15層，地下4層建築，共計85戶住家、5戶店面。

2. 本案標準層為一層7戶，搭配2部12人電梯，規劃均質二房20-31坪。

3. 住戶由羅斯福路二段出入、汽車由羅斯福路二段81巷出入，進出不影響住戶。車道為4.2米單向設計，並提供eTag管理車輛進出系統。車位共計50個、有充電樁。

4. 公設包含接待大廳、信箱區，引進boven書店，親自為社區選冊配書，不定期更新大廳的藏書。

閱大安 標準層平面圖

5. 綠色部分（A-G）為2房，坪數20-31坪

• B、C、D、F戶，為2房1衛規劃
  • 單面採光，D戶為雙面採光。
  • 受限於採光面，客廳為間接採光，B、C、F戶客臥為暗房。
  • 無廊道設計，坪效高。
  • B、C、F戶客廳電視的安定面稍微不足。
  • 衛浴為三件式，乾濕分離。
  • 開放式單排廚房，動線連接陽台。
  • B、C戶陽台空間充裕，益於增加室內採光。D、F戶有留設室外機空間。
  • B、C、D戶面羅斯福路二段，F戶高樓層可遠眺師大校園。
• A、E、G戶，為2房規劃
  • 邊間雙面採光。
  • 臥室空間寬敞，均可放置雙人床。
  • E、G戶為1.5套衛浴、A戶為2套三件式衛浴，乾溼分離，主衛有對外窗。
  • E、G戶為獨立式廚房，油煙不易影響公共區域，均有留設電器櫃位置。
  • 留設室外機空間，不占用陽台空間。
  • A戶陽台棟距較近，可能會影響居家隱私及採光。
  • A戶面羅斯福路二段，E、G戶高樓層可遠眺師大校園。

實價登錄分析

閱大安位於師大生活圈，師大生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$158.23萬/坪，師大生活圈較一年前+9.86%(屋齡0-5年)，整體呈現價漲量縮的現象。

1. 師大生活圈周圍個案

閱大安：屋齡4年。 平均成交價146.55萬/坪。 近一年成交價160.79萬/坪。

青田618：屋齡2年。 平均成交價188.09萬/坪。 近一年成交價184.88萬/坪。

師大浦玉：屋齡1年。 平均成交價136.2萬/坪。 近一年無交易資訊。

師大生活圈周圍個案圖

2. 大安生活圈周圍個案

友座安森：屋齡1年。 平均成交價167.75萬/坪。 近一年成交價171.53萬/坪。

樂揚知森/樂揚森晴：屋齡0年。 平均成交價159.34萬/坪。 近一年成交價159.34萬/坪。

附中仁：屋齡0年。 平均成交價159.45萬/坪。 近一年成交價170.11萬/坪。

大安生活圈周圍個案圖

3. 大安生活圈位於大安森林公園北側，師大生活圈位於大安森林公園西側。大安生活圈有佔地26公頃的大安森林公園，區內公園綠地遍佈，更擁有多座明星學校，包括金華國中、龍門國中、國北教大實小，整體價格高，豪宅林立、名人住戶多。師大生活圈價格相對較低，同樣有明星學區加持，鄰近台大和台師大，但區內綠地環境較不足。與同區類似個案價格相比，閱大安開價符合區域行情，且坪數較小，總價上具有優勢。

閱大安評價

羅斯福路上多以中、大坪數產品為主，小坪數的產品較為稀有，閱大安的坪數小、總價帶較低，相對好入手。本案位於羅斯福路首排，步行1分鐘達捷運古亭站，生活機能完善。然部分戶型直面羅斯福路，可能會受到車流的噪音、空汙影響。若是對師大生活圈的個案有興趣的朋友，都不妨可以參考看看閱大安喔！