看屋筆記：桃園市八德區謙上園(個案+價格分析)
八德區近期受惠於捷運綠線與增設大鶯豐德交流道等重大交通建設話題，在兩大建設利多加持下，房市也愈加熱絡。謙上園位於八德市心精華地段，由富源建設、捷笙建設攜手推出市區珍稀新案，每戶贈送一幅畫打造人文稀有宅，規劃2-4房23-44坪，一起來看看還有什麼特色吧！
謙上園外觀模擬圖
建案特色：
1. 八德市心一巷宅 機能豐富
- 位居靜巷，比鄰介壽、興豐商圈，距全聯200米，瑞發公園300米、楓樹腳公園300米，生活機能齊備。
- 距八德交流道4.7公里，大鶯豐德交流道預計2026完工，未來車行1公里即可輕鬆銜接國三。
- 未來步行可達捷運綠線Ｇ02站，沿線軌道經濟效應逐漸浮現。
2. 完整九年國教學區
- 瑞豐雙語國小450米，八德國中1.4公里，孩子睡飽再上學。
- 桃園市八德區棒壘球場1公里，未來為國小預定地。
3. 300米環社區步道 絕佳高樓層景致
- 建築設計通風天井，將光線垂直引導入內，改善採光問題。
- 建蔽率29.2%，退縮基地將空間留給庭園，構建約300米環社區步道，提供住戶專屬的休憩空間。
- 高樓層面北即俯瞰楓樹腳公園綠地、市區夜間景觀，朝南即眺望大漢溪寬闊蜿蜒的河階、中央山脈。
謙上園格局分析：
1. 基地面積1539.72坪、建蔽率29.2%，面8米介壽路二段1022巷，單面臨路。社區為雙棟鏡像規劃，地上15層，地下2層，共計173戶住家，無店面，為純住宅社區。
2. 標準層一層6戶，共用2部電梯，規劃2-4房23-44坪，部分戶型有設計露臺，3-4房戶型戶戶邊間。
3. 一樓設有飯店式禮賓迴車道，6米獨立雙向車道，進出不影響社區住戶，另規劃1.5米機車分道。共計197個坡道平面車位，皆有預留充電線槽。
4. 一樓大廳挑高4.2米，公設主要規劃在一樓，包含接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、廚藝教室。一樓設計大面積的退縮與近千坪的中庭，保留綠意植栽。
謙上園平面圖
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5. 橘色部分(A2、A6、B2、B6)為2房規劃，坪數約23-25坪。
- 整體為單面採光、無暗廳、暗房，高坪效無廊道設計。
- 預留室外機位置，不占用陽台空間。
6. 黃色部分(A1、A5、A7、B1、B5、B7)為3房2衛規劃，坪數約34-37坪
- 獨立式玄關空間，避免入戶帶灰塵。
- 雙套3件式衛浴，乾溼分離，皆有對外窗，為3房少見之規劃。
- 開放式單排廚房，省去視覺上的阻斷，場域伸展性提高，且動線銜接陽台。
- 南北向雙陽台設計，景觀陽台銜接客廳，室外機不占用陽台空間。
7. 藍色部分(A3、B3)為4房2衛規劃，坪數約41-42坪。
- 邊間三面採光，獨立式玄關空間，避免入戶帶灰塵。
- 雙套3件式衛浴，乾溼分離，皆有對外窗。
- A3戶主臥另有空間可設置獨立更衣室。
- A3戶為獨立式廚房，能避免油煙外溢。B3戶有開門見灶之疑慮。
- 南北向雙陽台設計，景觀陽台銜接客廳，室外機不占用陽台空間。
實價登錄分析：
謙上園位於八德市區。
1. 八德市區周邊個案
謙上園：預售屋。 平均成交價34.05萬/坪。 近一年無交易資訊。
楓澍PARK：屋齡4年。 平均成交價32.42萬/坪。 近一年無交易資訊。市調總價為1000-1600萬。
八德市區週邊個案圖
2. 八德生活圈(擴大重劃區)周邊個案
福鄉匯福鄉一琚：屋齡1年。 平均成交價35.52萬/坪。 近一年成交價39.79萬/坪。
合遠首綻：屋齡1年。 平均成交價35.66萬/坪。 近一年成交價38萬/坪。
麗寶FIKA：屋齡4年。 平均成交價27.44萬/坪。 近一年成交價37.18萬/坪。
八德生活圈(擴大重劃區)周邊個案圖
3. 八德市區生活機能完整，坐擁介壽、興豐商圈，價格與八德生活圈(擴大重劃區)相差不大。八德生活圈(擴大重劃區)為新興重劃區，指標個案均站上3字頭，區內擁有多座埤塘公園，環境清幽，但生活機能仍須依靠八德市區。謙上園與鄰近各案相比價格相近，符合區域行情。
謙上園評價：
謙上園隱蔽在八德精華地段，住家環境靜謐，徒步即可到達車水馬龍的市區。產品規劃為「一巷宅」，單層僅6戶，基地留設約300米社區步道環繞家園，強調雍容生活尺度，為八德市區難得一見之新案。 有在觀望八德市區新案的朋友，推薦可以參考看看謙上園的規劃。