2022-09-30
看屋筆記

看屋筆記: 新北市新莊區駅森 (個案+價格分析)

駅森位於頭前重劃區,全區規劃多為住宅區,鄰近3.5公頃的頭前運動公園,具有雙捷交匯優勢,分別為機捷新北產業園區站、環狀線幸福站,未來將延伸出環狀線,交通利多。今天要介紹的駅森,為頭前重劃區唯一全新成屋案,步行3分鐘達環狀線幸福站,就讓我們一起來看看還有什麼特色吧!

 

駅森 外觀實景圖

駅森 外觀實景圖

 

建案特色:

 

1. 環狀線幸福站350米

  • 步行3分鐘可至環狀線幸福站,一線直達台北車站。
  • 沿台一線新北大道輕鬆銜接台64、65線快速道路,交通路網四通八達。

 

2. 10年防水保固 高品質施工

  • 防水保固10年,售後保固優於一般建案。
  • 全棟採用與101同等級的力泰水泥,工程水使用自來水,並保留施工履歷。

 

3. 區域唯一成屋 格局規劃佳

  • 唯一全新成屋案,除能盡快入住外,亦可實際看屋,減少不確定性。
  • 一樓挑高8.1米,大廳氣派尺度大,標準層樓高規劃3.58米,可利用樓高的優勢增加收納空間。

 

駅森格局分析:

 

駅森 一樓平面圖

駅森 一樓平面圖

 

1. 駅森全新完工,位於新北市新莊區思源路400號,基地面積819.03坪。社區規劃2棟建築,採連棟設計,地上19層、地下4層。1樓有2戶金融證券交易場所、2-3樓有16戶一般事務所、4樓為公設層、5樓以上共有150戶住家。東側鄰接8米福美街、西側鄰接50米思源路。

 

2. 標準層格局規劃2-3房31-48坪,單側5戶共用兩部電梯,梯廳單面採光,左右側共壁不互通。

 

3. 地下4層,共計平面式車位191個,並預留電動車充電線槽設備,一律由福美街進出。

 

4. 公設包含8.1米挑高接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、親子遊戲區、瑜伽教室、信箱區、曬被區。

 

5. 結構採RC鋼筋混凝土,建材包含玄關防爆門,搭配智慧電子鎖、永新氣密窗,搭配8+8及6+6mm隔音玻璃,亦配置隱藏式折疊紗窗、林內廚具、TOTO衛浴設備(恆溫龍頭、全自動免治馬桶)、電動無線遙控曬衣架。

 

駅森 標準層平面圖

駅森 標準平面圖

 

6. 橘色部分(A5、A7、A8、A10)為2房1衛規劃,坪數31-33坪

  • A7、A8戶
    • 雙面採光,客廳大面積採光,通風採光優於一般2房產品。
    • 臥室空間充裕,皆可擺放雙人床。
    • 衛浴為標準3件式設計,有對外窗,通風不易潮濕。
    • 獨立式廚房,有留設冰箱空間,連接工作陽台,動線流暢。
  • A5、A10戶
    • 單面採光,客廳臥室都在採光面上,無暗房、暗廳疑慮。
    • 臥室空間充裕,皆可擺放雙人床。
    • 衛浴為標準3件式設計,無開窗。
    • 獨立式廚房,避免油煙外溢。

 

7. 藍色部分(A1、A2、A3、A4、A6、A9)為3房2衛規劃,坪數38-48坪

  • A2、A3戶
    • 東西向雙面採光,無暗房、暗廳疑慮。
    • 臥室空間充裕,皆可擺放雙人床。
    • 雙套標準3件式衛浴,均無對外窗。
    • 獨立式廚房,陽台動線受冰箱位置影響,規劃上需注意。
    • 陽台呈狹長型,以3房產品來說空間相當充裕。
  • A1、A4、A6、A9戶
    • 雙面採光,室內無柱,家具好擺放。
    • 客餐廳空間可獨立使用,具備清晰的機能動線。
    • 雙套標準3件式衛浴,皆有對外窗,通風不易潮濕。
    • 獨立式單排廚房,預留冰箱位置,連接陽台。

 

實價登錄分析:

 

駅森位於頭前重劃區,頭前重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$65.06萬/坪頭前重劃區較一年前+4.01%(屋齡0-5年)。因頭前重劃區發展成熟,可開發素地日漸稀少,目前呈現價漲量縮的現象。

 

1. 頭前重劃區周邊個案

駅森:屋齡2年。 平均成交價63.73萬/坪。 近一年成交價62.61萬/坪。

冠德泰極:屋齡4年。 平均成交價49.06萬/坪。 近一年成交價59.24萬/坪。

長虹PARK32:屋齡1年。 平均成交價55.4萬/坪。 近一年成交價60.93萬/坪。

 

頭前重劃區周邊個案圖

頭前重劃區周邊個案圖

 

2. 新莊副都心重劃區周圍個案

青青:預售屋。 平均成交價62.15萬/坪。 近一年成交價64.6萬/坪。

家泰家悦:預售屋。 平均成交價53.31萬/坪。 近一年無交易資訊。

亞昕森中央:預售屋。 平均成交價66.73萬/坪。 近一年成交價68.6萬/坪。

 

新莊副都心重劃區周圍個案圖

新莊副都心重劃區周圍個案圖

 

3.  頭前重劃區新莊副都心重劃區為共同生活圈,頭前重劃區純住的比例高,環境單純,道路規劃整齊,整體價格較低,商業機能多依靠新莊副都心重劃區、舊城區。新莊副都心重劃區房價為新莊重劃區中最高,區內各種大型國家級建設逐漸落成,亦進駐不少企業總部。駅森價格高於區域行情,因本案採高規格建材打造、防水保固10年,又具有步行3分鐘可至環狀線幸福站之地理位置優勢。

 

駅森評價:

 

駅森步行3分鐘可至環狀線幸福站,到站即到家,十分適合依靠大眾運輸工具通勤的上班族。有別於一般的重劃區,頭前重劃區步行5分鐘即可達福壽街生活圈,商圈內連鎖餐飲店、小吃林立,生活機能完善。駅森主要規劃2-3房的小坪數,為區域少見之新成屋案,工法上十分嚴謹,亦領先業界提供10年防水保固。若是有在關注頭前重劃區的讀者不妨可以參考看看。