看屋筆記：桃園市大園區悅峰釀(個案+價格分析)

客運園區為桃園市重劃區中少見價格2字頭的區域，近年來受惠於航空城計畫的啟用，以及桃園市房價外溢，成為話題討論度最高的重劃區之一。區域交通聯外機能發達，並且擁有完整的校區規劃，未來在航空城、大園科技智慧園區、機場聯絡道、國二甲線圳頭交流道等大型公共建設完工後，發展性不容小覷。而本次介紹的悅峰釀位於園區靜謐的純住宅區中，步調優閒樂活，規劃高坪效4-5房，吸引了不少喜愛透天產品的目光。現在就讓我們來看看悅峰釀還有甚麼特色吧！

悅峰釀外觀示意圖

建案特色：

1. 高坪效絕佳格局

• 戶戶雙面採光，格局方正好規劃，不論客餐廳公共空間還是臥室皆寬敞舒適，整體使用坪效高。
• A-D棟採前院停車設計，坪數空間不浪費。

2. 高規格建材配備

• 10年防水保固、15年結構保固，居住安心有保障。
• 配備德國KRONOTEX太格木地板、美國Yale五合一電子鎖、建築內外冠軍磁磚、日本昭和8mm氣密窗、日本INAX衛浴、日本Panasoocin暖風機、英國STUDOR排水吸氣閥、日本林內三機、德國svago微波爐烤箱、佛斯特通風人孔蓋及多功能爬梯等建材，皆為區域頂標規格。

3. 純住低密度居住環境

• 100公尺即可抵達兒三公園、且面向皆為透天別墅規劃，環境閒適樂活。

悅峰釀生活機能圖

悅峰釀格局分析：

悅峰釀1F平面圖

1. 基地面積約590.14坪，規劃3幢24棟透天，共計24戶住家，無店面純住宅規劃。

2. 基地臨路，西臨十米學二街，面未開發空地；北、東、南亦皆面向未開發空地。社區內規劃兩條5米道路。

3. 標準戶為地上4層，地下1層，1樓樓高3米6、2-3樓樓高3米2、頂樓樓高3米，地下層則為台電配電室。

4. A-D棟每戶配備1個前院停車位，E棟每戶配備1個1樓停車位，皆有預留電動車車充管線。

5. 建材選用包括太格木地板、耶魯五合一電子鎖、KCA智慧門禁系統、冠軍磁磚、昭和氣密窗、INAX衛浴、Panasonic暖風機、CORINS衛浴收納櫃組、STUDOR排水吸氣閥、L BEST電棟曬衣架、林內三機、RECO廚房龍頭、svago微波爐烤箱、佛斯特通風人孔蓋及多功能爬梯等。

6. 社區分為2種戶型，A-D棟為前院停車戶別，為地上4層樓；E棟為1樓停車戶別，為地上5層樓。本次針對標準戶別(前院停車)格局進行分析。

悅峰釀B3戶傢配圖

7. A-D棟為本案4-5房戶型，約48-55坪：

• 全棟雙面採光，採前院停車，格局方正好規劃，整體使用坪效高。
• 1樓規劃客餐廳及廚房空間，整體寬敞舒適。配備大面寬後陽台，由廚房進出。廚房採開放式設計，擁有雙排空間，保留完整電器櫃及冰箱擺放空間，使用上開闊且靈活。配備1間半套式衛浴，擁有對外窗，通風性佳。
• 2樓整層規劃大面積主臥，空間寬敞開闊，有額外的更衣及陽台空間，可靈活運用設計。配備完整5件式衛浴，採乾溼分離設計，浴缸為少見的降板式浴缸，並擁有對外窗，使用上更加舒適。
• 3樓規劃2間臥室，皆可在擺放雙人床後擁有完整走道空間。較大間的次主臥享有額外的陽台空間。配備標準三件式衛浴，無對外窗較為可惜，不過建案皆有暖風機的配置。
• 4樓可自由規劃為2間臥室或者1間臥室加上1間起居室，若為2間臥室規劃，較大間次主臥可享由額外的更衣及陽台空間；若為1間臥室加上1間起居室規劃，則可享有寬敞的私人起居空間。此樓層無配置衛浴，需到樓下使用。

實價登錄分析：

悅峰釀位於客運園區，區域擁有良好的地理位置以及發展潛力，近年來在推案及成交量上成長飛快，整體呈現價量俱漲的情勢，這邊以區域5年內相似建案做為比較。

1. 客運園區

悅峰釀 屋齡2年。平均成交總價1544萬/戶。一年平均總價1544萬/戶。

采豐之間 屋齡2年。平均成交總價1930萬/戶。一年平均總價1930萬/戶。

松合苑NO3 屋齡3年。平均成交總價1499萬/戶。一年平均總價1499萬/戶。

客運園區周邊行情圖

2. 草漯重劃區

草漯重劃區緊鄰觀音工業區，生活機能健全，但是有空氣品質上的疑慮。整體呈現價漲量縮的情勢，這邊以區域5年內類似建案做為比較。

全新墅 屋齡0年。平均成交總價1385萬/戶。一年平均總價1385萬/戶。

新金鑽 屋齡1年。平均成交總價1465萬/戶。一年平均總價1403萬/戶。

品富溪 屋齡2年。平均成交總價1490萬/戶。一年平均總價1490萬/戶。

草漯重劃區周邊行情圖

3. 客運園區因為航空城時程延宕，近幾年才陸續發展，因此相比草漯重劃區，生活機能較不完善。但是客運園區在聯外交通以及重大建設的發展上皆具有一定優勢，因此整體價格比草漯高一些。而悅峰釀與區域其它透天建案價格差異不大，整體算是符合區域行情。

悅峰釀評價：

悅峰釀位於客運園區，現階段擁有低總價的優勢以及不錯的聯外交通機能，若未來航空城計畫、大園智慧科技園區、國二甲線圳頭交流道、機場聯絡道等重大建設完工後，發展性值得期待。不過目前區域處於開發階段，生活機能較差，需仰賴大園市區，並且附近無軌道交通規劃，較適合有車族群。而本案位於園區內的純住宅區，環境悠閒樂活，搭配高規格建材及高坪效的格局，在整體規劃上頗具優勢，在這邊推薦給對客運園區有興趣的朋友參考看看!