看屋筆記：新北市土城區馥華之丘(個案+價格分析)

位於土城的暫緩重劃區以金城路為軸心發展，規劃眾多綠帶公園，並擁有長庚醫院體系的土城醫院，位置除介於板南線土城站與海山站，並將會有萬大線二期路線通過。馥華集團於土城深耕10年，再次推出指標作品—馥華之丘，規劃28-58坪2-4房，這次就一起來看看他還有甚麼特色吧！

馥華之丘 建案外觀圖

建案特色：

1.區域特色飯店式物業管理規劃、未來誠品生活時光正式店進駐社區

• 由同時經營飯店事業的馥華集團一手規劃，以飯店規格的賓客體驗，滿足住戶多元居住需求
• 馥華集團與誠品生活時光攜手合作，誠品生活時光將會進駐未來社區，成為土城第一間誠品書店，住戶就近可享受書香時光

2.超寬廣大基地，緊鄰1500坪公園

• 馥華之丘基地座落暫緩重劃區青福街與青隆街口，分為一、二期開發，以「先養環境、再種建築」的理念，認養基地旁1500坪福林之丘公園，於公園內打造原野大地與親水步道等自然植被，讓公園成為社區的活動延伸場地；更策劃了一條長達200米的風格街區，兩側種植雙排光臘樹，並將引入質感商家，將打造為土城美麗林蔭大道。

• 基地南向可眺望文筆山，擁柑林埤溝與大安圳環繞，正對文中用地，現況為棒球場，未來將規劃為青城國中小，擁有學區也擁有綠地

3.便利聯外交通建設進駐

• 開車約兩分鐘便可到未來國道三號北土城交流道，將於2027年完工，提升暫緩重劃區聯外交通
• 近未來捷運萬大線二期LG10站，步行400公尺距離便可到
• 捷運板南線海山站車行5分鐘距離，雙捷交會享便利通勤條件

馥華之丘格局分析：

1. 本案基地為2266坪，基地三面臨路，建蔽率為28.77%。

2. 為AB兩棟式規劃，樓高皆為25層樓高，地下4層樓。全社區共有362戶，分別為353戶住家與9戶一樓店面。由李祖原建築師擘劃建築設計、木荷景觀著手景觀規劃、太然設計操刀公設、101永峻工程團隊攜手設計結構。

3. 停車位共規劃447個坡道平面車位，部分4房戶型會有雙車位配置。車道出入口面向12米青仁路，採汽機車分道，汽車道為6米5寬度雙向車道，機車道寬度則為2米5；車道上方規劃小平台與景觀水池設計，也並無住宅位於車道上方之問題。

4. 社區門口由青福街進出，A棟並退縮27米；獨立大廳位於A、B棟間，經由大廳前往B棟時會通過連接廊道。AB棟側邊各分別規劃左右側門，可分別通往愛迪爾幼兒園與金城路方向，以及青隆街與福林之丘公園。

5. 大廳為6米挑高並採開放式物業管理櫃台，其餘公設規劃集中A、B棟之1、2樓，A棟有獨立電梯可通往2樓公設。

• A棟1樓：接待區/時光圖書館、仕女沙龍、家庭派對Private room、娛樂室、家教室、廚藝教室。
• A棟2樓：20米無邊際泳池、兒童戲水池、淋浴間、酒吧/酒窖區。
• B棟1樓：健身房、KTV室、家教室。

6. 建材規劃上，使用隔音地墊與兼具節能調節的隔熱砂漿，以及6+8+6mm的Low-E複層玻璃等綠能環保建材，榮獲鑽石及綠建築、黃金級智慧建築標章與國家耐震設計標章，結構技師將全程駐地監造，對於建築過程用心謹慎。室內標配使用耶魯五合一電子鎖、Teka洗碗機、3房以上配備微波烤箱；衛浴部分皆使用TOTO免治便座、Hansgrohe五金衛浴、Kholer檯面，2房使用IH電磁爐與林內天然瓦斯爐，其餘3房以上使用林內天然瓦斯爐。

馥華之丘 12-15F標準層平面圖

7. 藍色部分為27-28坪2房，單面採光。

• B3、B5、B8、B10為27、28坪相似戶型規劃。
  • 雙衛浴規劃，為兩房中較難得。客用衛浴位於入口側，使用動線受限；然兩間衛浴皆無對外開窗，須留意通風除溼問題。
  • 客廳透過開放式廚房間接採光，電視牆安定面較受限，須留意電視擺放尺寸。
  • 擁有採光獨立餐廳，空間充足，主臥須通過廚房與餐廳進出。
  • 兩間臥室皆可擺放雙人床並有對外採光，主臥擁有獨立收納櫃體空間；B3、B5之次臥受室內柱影響，床位擺放空間受限。
  • B8、B10相較B3、B5戶型使用空間較為方正好規劃，並且無室內柱影響使用空間。
• B9戶型為27坪規劃。
  • 入門獨立玄關規劃，可擺放鞋櫃收納。
  • 充足客餐廳空間，電視牆面充足，使用上舒適。
  • 獨立單排廚房並通往陽台，油煙味較不易瀰漫家中。
  • 兩間臥房可擺放雙人床並有採光，次臥需通過餐廳進出，動線稍加可惜。
  • 單衛浴四件式規劃，以兩房而言配置較佳。

8. 黃色部分為32-39坪3房。

• A3、A7戶型為32坪規劃，單面採光。
  • 雙衛浴規劃，皆無對外開窗，須留意通風潮濕問題。
  • 獨立單排廚房位於入口側，深度充足，除擺放冰箱還有可規劃電器櫃之空間。
  • 三間臥房皆有對外開窗，空間較小之次臥僅能擺放單人床，其餘臥房床位與櫃體空間皆充足。
  • 其中兩間臥室皆需通過客廳進出，會在意客廳使用觀感的朋友需多加留意。
  • 整體格局方正，無多餘廊道與室內柱，空間坪效佳。
• B6、B7、B2分別為36、37、39坪相似戶型，邊間雙面採光。
  • 擁有獨立玄關並可擺放收納鞋櫃，彎入玄關為獨立餐廳空間，餐桌椅擺放尺度充足。
  • B6、B7為獨立雙排廚房規劃，B2則為獨立單排廚房，除擺放冰箱並可設置電器櫃。
  • B2三間臥房皆有雙人床尺度，B6、B7有一次臥僅能擺放單人床。主臥皆另有主人專屬收納與更衣空間。
  • B6、B7雙衛浴皆對外開窗，使用通風舒適；B2則一衛浴無對外開窗。
  • 整體無暗廳暗房，空間明亮，且公、私領域分明，使用上不打擾。惟B6、B7戶型陽台空間稍作不足。

9. 綠色部分為43-57坪4房。

• A5、A6戶型43坪與B1戶型49坪，為邊間相似規劃。
  • A5、A6為三面採光單陽台規劃，B1則為兩面採光以及雙陽台規劃。
  • 進門擁有獨立玄關，須注意有室內柱位影響收納鞋櫃擺放。
  • 獨立餐廳可擺放至六人餐桌椅，客用衛浴位於獨立餐廳旁，並有對外開窗。
  • 獨立雙排廚房通往工作陽台，可擺放冰箱與電器櫃收納；以四房規劃而言陽台空間稍作不足。
  • 四間臥房皆位於採光面上並有雙人床尺度，一家大小皆有舒適起居空間。B1戶型主臥另可設計獨立收納更衣空間。
  • 主臥衛浴為四件式配置，有對外開窗，使用規格佳。
• A1、A2戶型為57坪規劃，4面採光。
  • 該房型標配80x80拋光石英磚，室內部分鋪耐磨木地板。
  • 雙陽台三衛浴配置，是為雙主臥四房，適合三代同堂等家庭族群居住。
  • 所有臥室皆對外開窗，其中一主臥衛浴為四件式規劃，使用規格佳。
  • 四間臥房皆位於採光面上，擁有充足尺度。
  • 整體室內無過多廊道規劃，使用空間坪效佳。

實價登錄分析：

馥華之丘位於土城暫緩重劃區，價格漲幅：暫緩重劃區較一年前+8.30%(屋齡0-5年)，近年區域成交行情：暫緩重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$68.26萬/坪。

1. 暫緩重劃區個案

馥華之丘：預售屋。根據市調資訊，開價為55-59萬/坪。

新潤青樺：屋齡1年。平均成交價60.84萬/坪。近一年成交價70.57萬/坪。

馥華城奕：預售屋。平均成交價57.44萬/坪。近一年無交易資訊。

暫緩重劃區 個案分布

2. 土城市區個案

大同莊園NO3：預售屋。平均成交價59.07萬/坪。近一年無交易資訊。

金城舞世界花園/金城舞NO5京都花園：屋齡1年。平均成交價51.82萬/坪。近一年成交價64.39萬/坪。

3. 暫緩重劃區近年推案穩定，價格呈現持續上漲的態勢，暫緩重劃區居住的街廓舒適度優於土城市區又可以使用其生活機能，擁有多處綠帶公園與土城醫院醫療資源，且未來暫緩重劃區會有國道交流道開闢與萬大線規劃，對外交通會更為便利，整體區域價格高於土城市區。馥華之丘房型規劃2-4房皆有，並有該區近來相較少見超過50坪以上的坪數規劃，可與同為馥華集團打造的馥華城奕相比進行價格參考。因此就近期該區成交行情比較，馥華之丘價格大致符合行情。

馥華之丘評價：

馥華之丘周圍環境充滿綠意，同時將有眾多交通建設進駐所在之暫緩重劃區，以及擁有土城醫院的醫療資源；整體重劃區以住宅規劃為主，但距離土城舊市區以及市場不遠，步行10分鐘可到達清水黃昏市場。社區內打造精心的飯店式公設，彷彿回家即度假，馥華之丘規劃28-58坪2-4房，多元坪數與戶型適合各種不同規模家庭居住，若有興趣的讀者朋友不妨可以參考看看喔！