看屋筆記：新竹市北區昕觀邸(個案+價格分析)

金雅重劃區位於湳雅生活圈旁，是新竹較為新興的自辦重劃區，整區採低密度開發，居住環境相對舒適，車程約4-5分鐘便可享有湳雅商圈、東大路士林市場、市區商圈等日常採買機能。本次要介紹的昕觀邸，為品牌建商-佳昕建設於金雅重劃區推出的第四期建案，坐落於金雅八街與金雅東街角地，擁有雙公園-金雅公園及金雅兒童公園第一排的景觀及棟距優勢，規劃24-43坪2-3房，戶戶皆享有良好的採光及衛浴通風優勢!讓我們來看看昕觀邸還有哪些特色吧!

昕觀邸 外觀示意圖

建案特色：

1.雙公園第一排

• 昕觀邸位於金雅八街及金雅東街角地，對面即為區內最大的金雅公園及金雅兒童公園，戶戶皆有臨路的優勢及永久棟距視野。

2.舒心環境，便捷地段

• 金雅重劃區為新興的自辦重劃區，街廓相對整齊舒適，加上採低密度開發，整體居住氛圍佳。
• 車程約6分鐘即可抵達湳雅商圈、大潤發、大魯閣等賣場，滿足日常採買需求。
• 鄰近68快速道路及武陵快速道路，可快速銜接竹北及竹科園區，交通機能方便。

3.精心格局規劃

• 單層採2-3併設計，戶數及住戶相對單純。
• 整體規劃為無廊道設計，無多餘走道佔用虛坪，使用坪效高。
• 戶戶衛浴皆有對外開窗，通風不易潮濕。

昕觀邸 生活機能圖

昕觀邸格局分析：

昕觀邸 1F平面圖

1.基地面積約709坪，社區共規劃2棟，地上10層，地下2層，共計72戶住家，7戶店面。

2.基地位於10米金雅東街與8米金雅八街角地，A棟戶別面向金雅公園，B、C棟則面向金雅兒童公園，戶戶皆有公園景觀與雙面臨路的優勢。
 

3.標準層規劃部分：A棟為單層雙併，皆為約43坪規劃；B、C棟則為單層三併，坪數為約24-39坪規劃。皆搭配一部電梯。

4.車道位於C棟右側，入口寬度約5.7米，為獨立車道規劃，進出不影響住戶。車位為全坡道平面式規劃，車位共計87個汽車車位與79個機車車位。

5.公設部分包含中庭花園、迎賓大廳、多功能室及健身房，滿足基本日常使用。

6.建材規劃德國BWT全棟式淨水器，室內包含全室木地板、以及有效抑菌的青葉銀立淨乳膠漆。廚具搭配林內三機(林內廚下崁門式烘碗機、林內雙口玻璃檯面爐、林內隱藏式排油煙機)，衛浴則使用TOTO衛浴、除菌離子暖風機。
 

昕觀邸 標準層平面圖

1.藍色區塊 A棟為約43坪3房規劃，皆為3面採光，格局相似，相較B、C棟戶型，整體配置更為方正。

• 有獨立玄關區域，方便鞋櫃收納。
• 廚房為獨立式雙排規劃，有較大的電器櫃收納空間，且動線上銜接工作陽台，不用擔心油煙問題。
• 進門後為客餐廳空間，用餐區約可擺放6人座餐桌，客廳後方有額外+1空間，可做彈性規劃。
• 三間臥室空間方正寬敞，擺放雙人床後三面皆有行走空間。臥室皆有直接對外窗，採光明亮。
• 衛浴皆有直接對外開窗，客衛浴為三件式乾濕分離設計，主衛浴則多了浴缸的配置。
   

2.綠色區塊 B1、C1戶別為約39坪3房規劃，3面採光。

• 同樣有玄關空間，可規劃鞋櫃收納。
• 配置上與A棟相似，差別在於廚房為單排獨立式設計，空間較小一些；客、餐廳空間充裕，不過無額外的+1空間。
• 臥室空間方正，廚房旁次臥為透過工作陽台間接採光。
• 雙衛浴同樣為客衛浴3件式乾濕分離，主衛浴為搭配浴缸的標準四件式。
   

3.綠色區塊 B3、C3戶別為約36坪3房規劃，3面採光。

• 此戶型玄關空間較小一些，較無鞋櫃收納空間。
• 廚房為一字型獨立式設計，位於入口處旁。
• 由於此房型位於大樓中央，與B1、C1戶差別在於將衛浴規劃於格局兩側，不過皆有開窗通風。兩間衛浴皆為三件式，主衛浴配有浴缸。
• 臥室空間相較B1、C1戶別小一些，小次臥擺放衣櫃後較無行走空間；主臥進門後可在衛浴前規劃衣櫃收納。
   

4.黃色區塊 B2、C2戶別為約24坪2房規劃，單面採光。

• 無額外規劃玄關，不過開門位置不會直接進入客廳公共領域，相對有隱私性。
• 廚房為單排獨立式設計，雖然較位於建物內側，不過有銜接工作陽台，不必擔心油煙問題。
• 客、餐廳空間寬敞，臥式開門位置略為影響安定面使用。
• 衛浴為三間式乾濕分離設計，有對外開窗，以單面採光的兩房來說算是滿難得的規劃。
• 主、次臥皆位於採光面上，無暗房問題。主臥空間寬敞，有額外空間規劃大型衣櫃收納。
• 雙陽台規劃，休閒陽台位於主臥室前方。

實價登錄分析：

昕觀邸位於金雅重劃區

金雅重劃區是新竹市近年推案十分熱門的區域，目前即將推出建案有品禾建設與豐邑機構，未來鴻鉑、竹慶都還有地待推出，0-5年的新案漲幅較前一年增加了34.62%。

1.金雅重劃區周邊個案

昕觀邸 屋齡2年。 平均成交價44.59萬/坪。 近一年成交價54.31萬/坪。

悅佳川青 屋齡2年。 平均成交價45.43萬/坪。 近一年成交價52.97萬/坪。

金雅重劃區周邊個案

2.湳雅、新竹車站生活圈周邊個案　

昌昕森林首席 屋齡0年。 平均成交價56.74萬/坪。 近一年成交價61.42萬/坪。

元方大哲首席 預售屋。 平均成交價61.55萬/坪。 近一年成交價62.46萬/坪。

湳雅、新竹車站生活圈周邊個案　

3.湳雅、新竹車站生活圈是新竹的鬧區，生活機能完善，目前新案成交價已接近6字頭。金雅重劃區算是近年新興發展的重劃區，有重劃區舒適街廓的環境優勢，整體區域價格也較湳雅生活圈便宜約10萬元左右，相對有價格優勢。昕觀邸相較同區域個案，多了景觀上雙面臨公園的優勢，近期成交價已接近45萬左右。

昕觀邸評價：

昕觀邸緊鄰金雅重劃區內最大的金雅公園與金雅兒童公園，戶戶皆享有難得的公園景觀，還有良好的通風及採光條件，從小細節便可感受到建商的用心規劃。單層雙併或三併規劃，出入相對單純。建案現場備有樣品屋可供參觀，推薦給在觀望金雅重劃區個案的朋友們參考看看喔!