看屋筆記：桃園市八德區合遠首綻(個案+價格分析)

八德擴大重劃區是為圍繞已發展的八德區公所為中心向外發展，除了舊市區完善的生活機能又擁有新興重劃區的舒適街廓，讓居住品質中多增添了一份便利。合遠首綻位於興豐路與中正路上，擁有2500坪超闊氣基地，23-46坪2-4房規劃，這次就讓我們一起來看看還有甚麼特色吧！

合遠首綻 建案外觀

建案特色

1. 八德重劃區核心地段，近捷運預定地，享有機能以及方便交通

• 臨興豐路商圈，並且就位居八德重劃區發展核心的區公所旁，擁有可滿足生活機能的商店以及興仁花園夜市，生活機能便利。
• 距離捷運綠線G01站預定地僅200米，未來欲通往桃園車站、桃園機場以及捷運三鶯線皆可藉由大眾運輸到達。
• 周圍眾多綠地環繞，步行5分鐘便可到建德公園；步行7分鐘可到青年活動中心，是為假日閒暇時的運動休憩好去處。
• 國道三號大鶯豐德交流道將於民國116年完工，距離基地車程8分鐘便可銜接，未來前往國道三號將更加便捷。

2. 位居校園第一排，九年國教不用煩惱

• 基地正對擁有悠久歷史之八德國小操場，是為已經過校舍整修之美麗校園；並且八德國中也就近在旁，步行4分鐘便可到，家中孩子可自行上學，無須擔心接送問題。

3. 全方位多樣化公設，Alfa safe柱中柱建築工法

• 2500坪闊氣基地規劃歐式花園、戶外水池等眾多公設，滿足住戶多元化居住需求。
• 本案採用Alfa Safe專利柱中柱建築工法，加強建築基座之耐震程度，提升居住安全。
   

合遠首綻格局分析

合遠首綻 一樓平面圖

1. 本案基地約2521坪，規劃A~G棟七棟建築，樓高皆為15層樓。規劃436戶住家、21戶店面，共計457戶。車位則為465個，並皆有預留電動車充電管線槽。

2. 基地雙面臨路，分別臨15米中正路、15米興豐路，正門由面向中正路的E棟進出；車道出入口同樣由中正路進出，汽機車分道，汽車道為6米，獨立機車道則為2.4米。

3. 位置面對百年八德國小操場，擁永久棟距，規劃約800坪的中庭花園，當中A棟與E棟棟距有達66米，棟與棟間至少都留有4米，雖社區規模較大但仍留有充足不壓迫的空間。

4. 大廳挑高6米3，室內住宅樓高為3米~3米2規劃。

5. 公設部分集中於一樓。B棟有宴會廳、KTV室；C棟有健身房、兒童閱覽室，E棟大廳旁設有交誼廳空間，將預計引進蔦屋書店社區選書。戶外設施在一樓C棟後方有噴水池，特別的是規劃了兒童遙控賽車場，其延伸步道可連接至長興路。公設比約為31.88%。

6. 建材配置5+5mm Low-E膠合玻璃、樂奇正負壓新風機，全棟德國BWT全自動反洗系統，並於頂樓施作PITCHMASTIC PmB防水設計，擁有良好且持久的防水效果。

合遠首綻 標準層平面圖

7. 本案規劃23-46坪2-4房，本次為您介紹C、D、E棟的2-3房。C棟一層5戶2梯，D棟一層3戶1梯，E棟一層7戶2梯，在梯戶比方面為C棟最佳。

8. 綠色部分為23-29坪2房規劃。

• E3/E5戶型為23坪，單面採光。客廳為透過開放式廚房間接採光，使用上需注意大門開啟時的動線規劃。本戶型為本案規劃的最小坪數，在總價上具有優勢。

• D2戶型為25坪，單面採光。擁有雙陽台配置，客廳與臥房皆有採光並位於採光面上，室內空間明亮。當中次臥空間僅可擺放單人床，主臥可擺放雙人床並有獨立更衣空間，惟須注意會受室內柱影響床位擺放位置。單衛浴採四件式規劃規格佳。

• C1/C6戶型為26坪，雙面採光。客廳電視牆面空間充足好收納，並可作獨立餐廳規劃，前後雙陽台配置，配有一四件式衛浴並有對外開窗，具良好通風效果。臥室皆位於採光面上且有雙人床尺度，全室明亮。整體無過多廊道空間浪費，廚房為半開放式更省去了牆壁走道空間，使用坪效佳。

• E2/E6戶型為28坪，雙面採光。有獨立玄關可收納鞋櫃外，並有獨立餐廳空間。前後雙陽台規劃，客廳與臥房皆位於採光面上，採光效果佳，主臥可另有收納衣櫃規劃，但須注意次臥僅能擺放下單人床。單衛浴四件式且有對外開窗，通風效果良好，惟須留意衛浴開門方向正對次臥。

• C3戶型為29坪，單面採光。客廳面寬寬闊，並擁有半開放式廚房可享有更多彈性規劃空間；規劃前後雙陽台與雙衛浴，衛浴無開窗須留意通風。臥室皆有採光，主臥並另有獨立更衣間的規劃，可做充足的收納。整體格局方正，也無室內柱影響，使用坪效佳。

9. 藍色部分為34-38坪3房規劃。

• E8戶型為34坪，單面採光，此戶型面向中庭，與A棟間擁有66米的寬闊棟距。且三間臥室也皆有採光，有一次臥僅空間較小能擺放單人床，但主臥部分有寬廣的獨立收納空間，可做更衣室等彈性設計。雙陽台與雙衛浴規劃，兩間衛浴皆為三件式規劃配置淋浴間，然無對外開窗，須注意通風問題。

• E1/E7戶型為34坪，雙面採光，此戶型面向中庭，與A棟間擁有66米的寬闊棟距。入門有獨立玄關可收納鞋櫃，並有充足客廳與獨立餐廳空間，擁有前後陽台與雙衛浴規劃，陽台曬衣空間充足；兩間衛浴中主臥衛浴為三件式配置浴缸並有對外開窗。三間臥房皆有採光，當中最小之次臥空間受限，建議可擺放加大單人床。此戶型規劃十分方正，整體公私領域分明，無過多廊道空間浪費。

• D1/D3戶型為36坪，擁有三面採光，入門有獨立玄關空間可做鞋櫃收納。雙衛浴規劃皆有對外開窗，主衛浴更為四件式配置，規格與通風效果較佳。三間臥房皆有採光，須注意空間上最小間的次臥僅能擺放單人床，空間較為受限。

• C2/C5戶型為38坪，雙面採光。C5相較C2戶型擁有充足獨立玄關空間，不僅鞋櫃還可做出外衣櫃收納，客廳並擁有充足面寬。雙陽台與雙衛浴規劃，主臥衛浴為四件式配置降板浴缸，並對外開窗擁有良好通風效果；三間臥房皆有採光並可擺放雙人床，主臥另有獨立更衣空間。此戶型公私領域分明，私密空間不打擾。

實價登錄分析

合遠首綻位於八德擴大重劃區，地理位置偏近國道三號交流道，前往雙北市區相較便利，近年則還有捷運綠線與鐵路地下化的開發，以及重劃區內的眾多建設進駐，讓利多也增長了該區的房市議題。區域價格方面，八德生活圈(擴大重劃區)較一年前+0.96%(屋齡0-5年)。

1.  八德擴大重劃區個案

合遠首綻：屋齡2年。平均成交價35.66萬/坪。近一年成交價36.73萬/坪。

福鄉匯福鄉一琚 ：屋齡1年。平均成交價35.69萬/坪。近一年成交價40.29萬/坪。

益騏福爾摩沙：屋齡3年。平均成交價33.13萬/坪。近一年成交價38.54萬/坪。

八德j擴大重劃區 個案分布

2. 中路重劃區個案

大觀雲滙：屋齡1年。平均成交價41.82萬/坪。近一年成交價43.77萬/坪。

正晟悅峰華：屋齡3年。平均成交價37.01萬/坪。近一年成交價47.18萬/坪。

璟都米蘭：屋齡3年。平均成交價38.52萬/坪。近一年成交價46.43萬/坪。

中路重劃區 個案分布

3. 八德擴大重劃區與中路重劃區在交通位置上皆靠近國道交流道，但中路重劃區區域價格略高於八德擴大重劃區，這是因為中路位置上更靠近於桃園藝文特區，價格便會受藝文特區影響，故八德擴大重劃區在整體價格上較為親民。觀察八德擴大重劃區周遭新案價格，合遠首綻價格符合市場行情。

合遠首綻評價

合遠首綻位居百年八德國小第一排，重劃區內有捷運路線的規劃，未來可通往桃園車站、桃園機場以及捷運三鶯線，同時享有新北與桃園的生活圈，地段上不僅兼具交通與生活機能的優勢，更具有增值潛力。合遠首綻有標配完善的建材規劃，能讓住戶住的安心舒適。本案規劃23-46坪2-4房，若是近期有在關注此區的讀者不妨可以參考看看唷！