2022-09-15
買屋觀念

有不同意戶也可以都更嗎?不同意戶的殺手鐧-權利變換

閱讀重點

都更案執行難度高,往往在分配比例上有爭議而失敗,其中估價師在其中扮演「分配者」的重要角色,即使是都更案件有不同意戶的存在,只要同意戶達到一定的比例,可以透過「權利變換」強制執行都更

 

都更條件怎麼分配?估價師扮重要角色

 

估價師需協助地主以及建商分配比例,由實施者會委託估價師去做評估,估價師會依個案的條件去做估價,以下列幾點影響房屋的估價因素

道路交通條件

  • 面臨主要道路寬度
  • 道路系統及人車動線

周邊環境條件

  • 商業活動強度
  • 嫌惡設施
  • 鄰近使用條件

行政條件

  • 使用分區
  • 建蔽率/容積率
  • 使用用途

建物個別條件

  • 結構種類
  • 綠建築、智慧建築
  • 制震、免震
  • 通風採光 室內高度

 

 ►延伸題 

Q.違建、增建、會算在都市更新的權利變換價值內嗎?

違建的部分只能算拆遷補償費,不能納入權利分配。如常見的頂樓加蓋、一樓法定空地增建等;實際上,頂樓、一樓法空應屬所有住戶共用部分,估價時會以土地、建物登記的面積為準。除非有約定專用證明、反映當時的價值。

 

都市更新殺手鐧有不同意戶 可以權利變換!

 

都市更新同意門檻主要分為二種,1.優先劃定區域分別為迅行劃定區、其他,門檻較低。2.未經劃定的一般區域,則是大部分都更土地適用的門檻。

優先劃定區:

  • 迅行劃定之更新地區:縣市主管機關迅行劃定的地區,例如海砂屋有崩塌危險,縣市政府為了加速推動都市更新,僅須達50%同意。
  • 其他:縣市主管機關提出其他更新地區劃定,須達75%同意。

未經劃定區:

  • 一般地區:大部分都更案都是適用這個條款,須達80%同意。

所有權人、土地及建築面積,兩者都須達到門檻!

 

普遍而言,都更同意戶比例只要超過80%同意就可以送件,即使有20%的人不同意,只要超過門檻,依法進行「權利變換」,申請都市更新。

「權利變換」的權利關係人包含地主、建物、所有權人、他項權利人、其他的權利人,加上實施者投入資金,最後由政府當裁判,經過價值認定後,決定每個人可分配回的權益。

 

 ►延伸題 

Q.權利變換的都市更新流程要多久?

  • 如果達到100%全體戶數同意的情況下,台北市有快速通關的168都更方案,最快在6個月、8個月核定事業計畫、權利變換計畫書。
  • 如果達80%同意,流程至少最快需2-3年,但如果遇到變更設計、陳情、複審等狀況,也有可能花上10年以上。

 小提醒  

都市更新房屋價值評估,評價基準日應由實施者決定,日期限於權利變換計畫報核日前六個月。因此,如果都更的分配比例,會以當下的價值去做分配,都更往往動輒5-10年,若未來遇到房價漲或跌,仍就是以權利變換計畫報核日為計算。

 

 

無法阻攔,但可用拖延方式處理

 

通常不同意戶不願都更,主要有以下四大理由

  1. 地方有情感
  2. 年紀大不想等待都更
  3. 都更計劃書內容有疑慮
  4. 對估價內容感到不合理

由於都更相關會議繁多,包含公聽會、公開展覽、幹事會、專案小組、聽證會、審議會等,報核後市府陸續排會、委員審查,只要有不同意戶陳情、或是實施者準備資料不夠周全時,就會延長審議所需時間,而每一次幹事會、審議會的陳情就會拖延都更案的進度,而審議會上針對計畫內容若無高度共識,不會輕易通過核定都更案,這也是許多都更案拖到10年以上的主因。

 

台北市南機場都更案 黃金店面難都更

 

都更同意戶與不同意戶常有分配不攏的爭議,尤其又遇到一樓是黃金店面的房屋,像是台北市南機場夜市都更案,都更很困難!

  1. 樓上住戶分配問題:樓下店面價值高,樓上2、3、4、5樓價值低,有可能造成樓下估值300萬、樓上只有40萬的狀況,這樣的分配下來,樓上住戶可能無法選配到完整一戶的房屋。
  2. 樓下店家擔憂未來店面效益:商圈夜市型態的都更後店面效益會不會還是持續?店家可能會拒絕都更。

 

都更與建商簽私約合建、權利變換 選哪項比較好?

 

每個個案皆有不同的情況,不過與建商簽下私約合建時,建商必須提出權利變換的比例,有可能建商為了在前期希望大家同意,因此,有可能提出比權利變換更好的條件,讓地主分回的房屋坪數較高。

比較好的方法是先簽好私約,並且簽擇優條款。這樣未來就可以從建商的分配比例和權利變換兩者之中挑選有利的

 

延伸閱讀:我家能都更嗎? 不是老房子都可以都市更新