看屋筆記：桃園市大園區璟都文華(個案+價格分析)

航空城計畫正式啟動後，也帶動機場周圍地區的發展，其中距離機場車程僅15-20分鐘的客運園區成為桃園市近期話題最熱的重劃區之一。區域位置串聯桃園國際機場、大園工業區、大園市區、觀音工業區及青埔特區，交通聯外機能發達，生活機能則仰賴車程5-10分鐘的大園市區，具備未來發展潛力。而本次介紹的璟都文華坐落於園區西南側的住宅區中，正面大面積農業區，氛圍寧靜閒適。規劃27-38坪2-3房，格局方正坪效高，吸引了不少關注。現在就讓我們來看看璟都文華還有甚麼特色吧！

璟都文華外觀示意圖

建案特色：

1. 優質格局建材與貼心服務

• 室內格局採大面寬設計，方正好規劃，整體無走道虛坪，使用坪效佳。
• 配備東隆電子四合一電子門鎖、人臉辨識門禁管制、5+5膠合玻璃、日本INAX馬桶、日本Panasonic暖風機、櫻花系列廚具(人造石檯面、爐具、落地式洗碗機、抽油煙機、水槽和龍頭)、德國BWT活水系統、全區車位電動車充預留管線等，為目前區域內頂標規劃。
• 提供永久保修、永續服務，打造永續宅服務。

2. 遼闊視野與棟距

• 基地三面臨路，正面大面積農業用地，享有永久棟距，視野遼闊。

3. 多樣化豐富公設

• 規劃中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、廚藝教室、信箱區、Lounge Bar等多樣化全齡式公共設施，符合全家人使用需求。

璟都文華生活機能圖

璟都文華格局分析：

璟都文華1F平面圖

1. 基地面積約837坪，規劃兩棟地上11層，地下2層建築，共計104戶住家，4戶店面，公設比約33.9%。

2. 標準層3-10層，1層5戶，配備2部電梯。

3.基地三面臨路， 西臨20米環區西路，面特定農業區農牧用地，北臨10米學十街，面5層樓華廈，東面翔禾居NO2透天社區，南臨10米學十一街。

4. 劃設坡道平面車位93個，車道為獨立雙向車道，由學十一街進出，且全區車位皆預留電動車充管線。

5. 公共設施包含中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、廚藝教室、信箱區、Lounge Bar等。

璟都文華標準層平面圖

6.紅色區塊(A6/B6)為本案2+1房房型(27坪)

• 有玄關設計，可增加隱私性和鞋櫃擺放空間。整體格局方正好規劃，採樑柱外推設計，無走道及柱位虛坪，使用坪效高。
• 雙面採光，配備大面寬陽台。陽台旁有+1房空間，可靈活運用，建議採開放式設計，以增加客餐廳採光。
• 廚房採開放式設計，使公共空間更開闊。
• 雙衛浴皆為標準三件式，採乾式分離設計，主衛浴有開窗。
• 臥室方正寬敞好規劃，可在擺放雙人床後留有走道空間。

(A6/B6)傢配圖

7. 綠色區塊(A3/B3)為本案3房房型(30坪)

• 室內採大面寬設計，整體格局方正好規劃，採樑柱外推設計，無走道及柱位虛坪，使用坪效高。
• 單面採光，公共空間光線為透過廚房餐廳之間接採光，客餐廳空間相比其他3房房型較小。配備全戶最大的大面寬陽台。廚房採開放式設計。
• 雙衛浴皆為標準三件式，每間廁所都有當層排氣可彌補無窗問題。
• 臥室方正好規劃，皆可在擺放雙人床後留有走道空間，使用上較靈活。其中一間臥室為暗房，較為可惜，但可做多功能空間，如書房、視聽室或換衣間。
• 此戶別享有開闊農田景觀，視野絕佳。

(A3/B3)傢配圖

8. 藍色區塊(A1/B1)為本案3房房型(35坪)

• 有玄關設計。室內格局方正好規劃，採大面寬設計，樑柱外推，無走道及柱位虛坪，使用坪效高。
• 客餐廳結合視覺效果放大，可配置中島空間設計上更有彈性。
• 雙面採光，配備大面積雙陽台，工作陽台由廚房進出。廚房採獨立式設計，可有效隔絕油煙。
• 雙衛浴皆為標準三件式，主衛浴有開窗。
• 臥室方正寬敞採光佳，皆可擺放雙人床。

(A1/B1)傢配圖

9. 黃色區塊(A2/A5/B2/B5)為本案3房房型(38坪)

• 有玄關設計，整體室內格局方正好規劃，客餐廳公共空間寬敞，無走道虛坪，使用坪效高。
• 雙面採光，配備雙陽台，工作陽台相比其他戶別較小。廚房採半開放式設計，窗邊有規劃花台，並留有寬敞的電器櫃收納空間。
• 雙衛浴皆為標準三件式，僅主衛浴有開窗。
• 臥室皆方正寬敞採光佳，皆可容納雙人床，次主臥有花台空間，可美化景觀。
• 此戶別享有開闊農田景觀，視野絕佳。

(A2/A5/B2/B5)傢配圖

實價登錄分析：

璟都文華位於客運園區，其發展在航空城、大園科技園區、國道二號甲線等公共建設下話題不斷。此區早期因航空城計畫延宕而發展緩慢，因此價格約落在18-24萬/坪，為機場周圍少數均價2字頭的重劃區，現階段呈現價量俱漲的情勢。這邊以區域5年內相似建案做為比較。

1. 客運園區

璟都文華 屋齡1年。平均成交價25萬/坪。近一年成交價26.83萬/坪。

家田富筑大樓區 預售屋。平均成交價23.63萬/坪。近一年成交價28.11萬/坪。

大耀首賦 預售屋。平均成交價24.29萬/坪。近一年成交價37.9萬/坪。

客運園區周邊行情圖

2. A10山鼻重劃區

A10山鼻重劃區同樣為桃園機場及機捷沿線周圍地區，區域圍繞著A10山鼻站發展，面積不大，開發速度快。價格約落在30萬/坪上下，整體呈現價量俱漲的情勢，這邊以區域5年內類似建案做為比較。

新潤捷韻A10-NO2 屋齡1年。平均成交價32.78萬/坪。近一年成交價37.58萬/坪。

大華首捷 屋齡1年。平均成交價32.53萬/坪。近一年成交價34.53萬/坪。

吉澧景悅 屋齡2年。平均成交價27.86萬/坪。近一年無交易資訊。

A10山鼻重劃區周邊行情圖

3. A10山鼻重劃區與客運園區皆為鄰近航空城計畫、發展未來性高的重劃區，生活機能皆仍尚未發展熟。地段上客運園區離航空城更近一些，不過山鼻重劃區多了捷運軌道交通，因此價格略高於客運園區。而璟都文華整體與區域內大樓新推案價格差異不大，符合區域行情。

璟都文華評價：

璟都文華位於客運園區，除了到桃園機場、大園工業區、青埔特區皆十分便捷外，政府近幾年的重大建設包含大園智慧科技園區、客運園區機場聯絡道、國二甲線接台15線圳頭交流道等也將陸續開發完成，具備發展潛力及未來性。而本區整體單價較低，相對航空城周圍重劃區有總價帶的優勢，適合首購及投資族群的考量。但是此區生活機能需仰賴大園市區，未來亦暫時無軌道交通的設治，較適合有車族居住。而本案位於園區西南邊純住宅區，整體視野開闊，環境悠閒寧適，搭配不錯的建材與合理的價格，推薦給對客運園區有興趣的朋友參考看看!