看屋筆記：新北市新莊區鳳凰花園(個案+價格分析)

新莊區舊市區中正路一帶商圈開發較早，生活機能非常成熟，少有新個案推出，這次就來介紹位於熱鬧的中正路商圈一帶，超大量體個案鳳凰花園的特色。

建案特點：

1. 生活機能：中正路一帶商圈連鎖店家林立非常繁榮，採買相當便利。

2. 大基地開發：新莊成熟的市區中，較少有大基地的開發案。

3. 公設豐富：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、廚藝教室、Lounge Bar、早餐吧等公設設施。

鳳凰花園格局分析：

1. 全區分為A、B、C、D四棟，為2~4房26~62坪規劃。

2. A棟同一層4戶2部電梯，使用上相當足夠。B、C、D棟同一層6戶,2部電梯，使用上稍嫌不足。

3. 綠色區塊為2房26坪規劃，格局相似，單面採光，客廳、房間都在同一採光面上，主、客浴無開窗，B2戶面加油站空氣較不佳，面紅色線2房戶別，低樓層會被老舊公寓擋住視野較不佳。

4. 橘色區塊為小3房～3房37~42坪規劃，皆為邊間3面採光，獨立玄關規劃，主客浴皆有開窗，小3房戶別有總價較低優勢，B1、B3戶面加油站空氣較不佳，面紅線3房戶別低樓層會被老舊公寓擋住視野較不佳。

5. 黃色區塊為3+1房55坪規劃，邊間3面採光，格局相似，方正格局，＋1空間可以作為書房使用，主、客浴皆有開窗，A2戶面加油站空氣較不佳，A3戶低樓層會被老舊公寓擋住視野較不佳。

6. 藍色區塊為4房62坪規劃，為邊間3面採光，格局相似，方正格局，為雙套房規劃，所有衛浴皆有開窗，A1戶面加油站空氣較不佳，A5戶低樓層會被老舊公寓擋住視野較不佳。

7. 低樓層皆會面老舊公寓或加油站問題，建議中高樓層戶別，視野會較佳。

實價登錄分析：

1. 鳳凰花園目前開價為45萬，實際成交價格會低一些，可以參考這邊討論。

2. 捷運新莊站區域個案：

傳峰屋齡2年，平均成交價約43.5萬，近期成交約42~43萬。

傳家尊爵屋齡3年，平均成交價約52.64萬，近期成交約50.86萬。

3. 輔大站區域個案：

東村A ONE屋齡5年，平均價格約30.86萬，近期成交價约26~29萬。

輔大世界屋齡24年，平均價格約26.56萬，近期成交價约25~30萬。

輔大金財神屋齡9年，平均價格約26.36萬，之前成交價约27萬，近期無成交。

4. 捷運新莊站及輔大站的生活機能都很成熟，但是輔大站附近較少新個案推出，屋齡會較高一些，整體價格上新莊站這邊會比輔大站的價格高，如果這一區的單價不能接受，則可以往輔大商圈移動。鳳凰花園與捷運新莊站區域個案相比，與傳峰價格差不多，比起傳家尊爵較便宜，鳳凰花園的價格符合新莊站的區域行情。

鳳凰花園評價：

位於中正路上的鳳凰花園為舊市區少見的2705坪大基地規劃，個案的公設也很豐富，非常適合喜歡社區公設設施多的人，加上捷運新莊站、中正路一帶商圈非常的便利，缺點就是中正路車流量大，上下班時間會較容易塞車，有在新莊舊市區看2~4房個案的客群，可以來參考看看鳳凰花園的規劃。