看屋筆記:新莊鳳凰花園(個案+價格分析)

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看屋筆記:新莊鳳凰花園(個案+價格分析)

鳳凰花園

新莊區舊市區中正路一帶商圈開發較早,生活機能非常成熟,少有新個案推出,這次就來介紹位於熱鬧的中正路商圈一帶,超大量體個案鳳凰花園的特色。

 

外觀1

 

外觀2

 

建案特點:

 

1. 生活機能:中正路一帶商圈連鎖店家林立非常繁榮,採買相當便利。

 

2. 大基地開發:新莊成熟的市區中,較少有大基地的開發案。

 

3. 公設豐富:接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、廚藝教室、Lounge Bar、早餐吧等公設設施。

 

大廳

 

泳池

 

Lounge Bar

 

1樓平面圖

 

建案平面解析:

 

1. 全區分為A、B、C、D四棟,為2~4房26~62坪規劃。

 

2. A棟同一層4戶2部電梯,使用上相當足夠。B、C、D棟同一層6戶,2部電梯,使用上稍嫌不足。

 

3. 綠色區塊為2房26坪規劃,格局相似,單面採光,客廳、房間都在同一採光面上,主、客浴無開窗,B2戶面加油站空氣較不佳,面紅色線2房戶別,低樓層會被老舊公寓擋住視野較不佳。

 

4. 橘色區塊為小3房~3房37~42坪規劃,皆為邊間3面採光,獨立玄關規劃,主客浴皆有開窗,小3房戶別有總價較低優勢,B1、B3戶面加油站空氣較不佳,面紅線3房戶別低樓層會被老舊公寓擋住視野較不佳。

 

5. 黃色區塊為3+1房55坪規劃,邊間3面採光,格局相似,方正格局,+1空間可以作為書房使用,主、客浴皆有開窗,A2戶面加油站空氣較不佳,A3戶低樓層會被老舊公寓擋住視野較不佳。

 

6. 藍色區塊為4房62坪規劃,為邊間3面採光,格局相似,方正格局,為雙套房規劃,所有衛浴皆有開窗,A1戶面加油站空氣較不佳,A5戶低樓層會被老舊公寓擋住視野較不佳。

 

7. 低樓層皆會面老舊公寓或加油站問題,建議中高樓層戶別,視野會較佳。

 

平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 鳳凰花園目前開價為45萬,實際成交價格會低一些,可以參考這邊討論。

 

2. 捷運新莊站區域個案:

傳峰屋齡2年,平均成交價約43.5萬,近期成交約42~43萬。

傳家尊爵屋齡3年,平均成交價約52.64萬,近期成交約50.86萬。

 

3. 輔大站區域個案:

東村A ONE屋齡5年,平均價格約30.86萬,近期成交價约26~29萬。

輔大世界屋齡24年,平均價格約26.56萬,近期成交價约25~30萬。

輔大金財神屋齡9年,平均價格約26.36萬,之前成交價约27萬,近期無成交。

 

4. 捷運新莊站及輔大站的生活機能都很成熟,但是輔大站附近較少新個案推出,屋齡會較高一些,整體價格上新莊站這邊會比輔大站的價格高,如果這一區的單價不能接受,則可以往輔大商圈移動。鳳凰花園與捷運新莊站區域個案相比,與傳峰價格差不多,比起傳家尊爵較便宜,鳳凰花園的價格符合新莊站的區域行情。

 

新莊站地圖

 

輔大站

 

評價:

 

位於中正路上的鳳凰花園為舊市區少見的2705坪大基地規劃,個案的公設也很豐富,非常適合喜歡社區公設設施多的人,加上捷運新莊站、中正路一帶商圈非常的便利,缺點就是中正路車流量大,上下班時間會較容易塞車,有在新莊舊市區看2~4房個案的客群,可以來參考看看鳳凰花園的規劃。

 

 

 

更新時間 2018/01/12
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