看屋筆記：桃園市中壢區菁美學(個案+價格分析)

青埔為近年桃園發展熱門的區域，高鐵、機捷、美術館等眾多公共建設陸續進駐。青埔-A18桃園高鐵生活圈更為青埔中的核心發展區域，桃園高鐵站、華泰名品城、Xpark水族館、新光影城、國泰桃園高鐵站前廣場等重大建設皆集結於此，交通、生活機能一應俱全。菁美學座落於青埔-A18桃園高鐵生活圈中的住宅區，與商業區相距不遠，在享受靜謐生活的同時兼具便利的生活機能，又身處雙語的青埔國小學區，而0店面純住宅的特色，吸引了不少桃園、新竹及雙北家庭客的青睞。現在就讓我們看看菁美學還有哪些特色吧！

菁美學 模擬外觀圖

建案特色：

1. 青埔稀有靜巷純住宅

• 菁美學坐落在青埔六街、青埔八街上，全案純住宅設計0店面，一層3-4戶，僅91戶住家，住戶出入單純，為區域內難得的規劃。

2. 鄰近公園，下樓即綠意

• 下樓即為160坪開放花園空間加上85坪中庭花園，在家輕鬆享受優閒氛圍。
• 步行2分鐘即達同心公園、兒三公園，建築面南向可遠眺青埔大埤，周邊公園綠地豐富。

3. 機能完整豐富

• 車行5分鐘抵達高鐵、捷運A18站，車行10分鐘銜接國道2號，聯外交通便利。
• 車行3分鐘抵達青埔國小，車行7分鐘至青埔國中、大園國際高中，家長接送便利。
• 車行5分鐘至華泰名品城、IKEA新桃園旗艦店、新光影城等，鄰近大型商業設施；車行12分鐘至中壢市區，日常採買便利。

菁美學 生活機能圖

菁美學格局分析：

菁美學 一樓平面圖

1. 菁美學規劃為A、B棟，樓高分別為12、15層，住家共計91戶。A棟標準層皆為一層4戶共用2部電梯，B棟標準層一層3戶共用1部電梯，電梯數充足。標準層規劃格局為2-3房，坪數25-41坪。

2. 基地面積約629坪，雙面臨路，北側臨10米青埔六街，南側臨8米青埔八街，各退縮7米、6米5並綠化人行道空間。

3. 住戶出入口位於8米青埔八街上；汽車規劃由10米青埔六街出入，平面式車位共計98個，其中有20個充電車位。

4. 公設比33.7%，社區規劃接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、信箱區。

5. 由Alfa Safe 耐震系統工法打造；建材包含公設的BWT淨水設備、SHARP空氣清淨機，全室採用冠軍磁磚、SPC石塑防水地板；林內雙機廚具、義大利SVAGO洗烘碗機；主、客衛浴皆標配義大利Cassina五金、日本INAX免治馬桶。

菁美學 標準層平面圖

6. 藍色部分（A1、A2、B2）為2房1衛規劃，坪數25-26坪

• B2戶單面採光，其他戶型皆為邊間雙面採光，房間都有開窗，無暗房疑慮。
• 臥室空間充裕，皆可擺放雙人床。B2主臥空間寬敞，除可獨立設置更衣空間外，亦可由三邊下床。
• 衛浴為標準3件式設計，A1、A2有對外窗，通風不易潮濕。
• 半開放式單邊廚房，有留設冰箱空間，連接工作陽台，動線流暢。
• 雙陽台設計，室外機不占用陽台空間。工作陽台因柱位的影響，迎光面有限；A1、A2因天井設計的關係會直對鄰居的工作陽台。

7. 橘色部分（A3、A5、B1）為3房2衛規劃，坪數35-36坪

• 本戶型為三面採光。B1擁有獨立玄關空間，額外空間可設計為鞋櫃收納。
• 臥室空間充裕，皆可擺放雙人床。主臥空間寬敞，放置衣櫃後仍可由三邊下床。
• 雙套衛浴，主衛為3件式配浴缸，適合喜歡泡澡的朋友、客衛為標準3件式，淋浴空間較為寬敞舒適，皆有開窗。
• 開放式單邊廚房，下廚時可能會有油煙外溢問題，其連接工作陽台，動線流暢。
• 雙陽台規劃，工作陽台空間充足，使用上較為方便；室外機不占用陽台空間。

8. 綠色部分（B3）為3+1房2衛規劃，坪數約40坪

• 三面採光，公私領域分明。
• 擁有獨立玄關空間，避免直面客廳及落塵問題，側邊空間可設計為鞋櫃收納。
• 客廳安定面充足，餐廳的部分除放置餐桌外亦可設置吧檯，一種空間多種用途。
• 公共空間有額外空間可設置+1房，並已事先進行隔間，面寬1米9有開窗，可作為書房使用。
• 雙衛浴設計，主衛為3件式配浴缸，適合喜歡泡澡的朋友、客衛為標準3件式，皆有開窗。
• 半開放式廚房規劃，空間充裕可規劃為雙排廚房，適合經常有下廚需求的朋友使用。
• 雙陽台規劃，室外機不占用陽台空間。

實價登錄分析：

菁美學位於青埔-A18桃園高鐵生活圈，青埔-A18桃園高鐵生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$57.60萬/坪青埔-A18桃園高鐵生活圈較一年前-1.59%(屋齡0-5年)，整體而言青埔-A18桃園高鐵生活圈呈現價量俱漲的狀態。

1. 青埔-A18桃園高鐵生活圈周圍個案

菁美學：屋齡2年。平均成交價41.76萬/坪。近一年成交價46.99萬/坪。

新潤君頤：屋齡2年。平均成交價42.24萬/坪。近一年成交價56.62萬/坪。

禾林RICH ONE-NO3：屋齡0年。平均成交價58.57萬/坪。近一年無交易資訊。

青埔-A18桃園高鐵生活圈周圍個案圖

2. 青埔-A17領航站生活圈

詠勝欣宇：屋齡1年。平均成交價43.33萬/坪。近一年成交價47.27萬/坪。

桃大玥：屋齡2年。平均成交價45.32萬/坪。近一年成交價60.83萬/坪。

宜誠世界極：屋齡3年。平均成交價41.17萬/坪。近一年成交價51.46萬/坪。

青埔-A17領航站生活圈

3. 青埔-A18桃園高鐵生活圈為青埔重劃區的核心地帶，除鄰近桃園高鐵站外，區域內更有Xpark水族館、華泰Outlet、新光影城、COZZI和逸飯店、IKEA旗艦店等大型商業設施，交通、生活機能皆較佳，也因此整體價格較高。青埔-A17領航站生活圈擁有低密度、高綠覆的生活環境，區內有青園國小、桃園陽光劇場、國際原住民文創產業園區等設施，商業活動相對較少，以住宅居多環境單純，擁有較寧適宜居的居住環境，部分機能仍需依靠青埔-A18桃園高鐵生活圈，整體價格較低。

菁美學價格上與區域內類似建案相差不大，整體而言符合行情。

菁美學評價：

菁美學位於靜巷內，四周平房環繞，4樓以上視野不受遮擋，開窗即可眺望同心公園、兒三公園、青埔大埤等綠地，享受自然愜意的高綠覆生活。建案本身規劃佳，為區域內難得的純住宅產品，一層3-4戶共91戶住家，戶數少出入較為單純。車行5分鐘內可抵達抵達未來的國泰桃園高鐵站前廣場、桃園高鐵站、華泰名品城和IKEA，在休閒、購物、娛樂機能上皆符合日常生活所需。然青埔特區多需自備交通工具移動，較適合習慣開車的朋友或仰賴高鐵的通勤族、商務人士等。若對青埔特區環境有興趣，房型需求有符合的話，都不妨可以參考看看菁美學！