看屋筆記：台北市北投區品嘉馥御中央(個案+價格分析)

北投區是許多追求生活品質的民眾的首選地之一，擁有安靜單純的環境，綠地眾多，區內有捷運淡水信義線經過，且有大度路可以連接台北市，生活機能林立，在享受休閒步調的同時也可以滿足生活需求。品嘉馥御中央位於復興崗生活圈，為房屋改建的都更案，走路九分鐘就到復興崗捷運站，門口有公車站牌和全聯，步行約六分鐘就可以到文化國小，離北投鬧區也只要走路十分鐘，卻不會受到城市喧囂干擾。全案23~45坪，規劃2~3房，接下來就讓我們看看他還有什麼特色吧！

品嘉馥御中央外觀示意圖

建案特色：

1.  永久棟距景觀宅

• 正面為中央北路二段和國防學校，後面為低矮民房，大樓擁有樓高優勢，中高樓層都可以擁有景觀。
• 可遠眺大屯山脈及關渡平原，擁有成熟區少有的永久棟距和遼闊視野。

2. 耐震超過北市標準

• 規劃6級耐震規格，高於北市標準，並搭配高強度鋼筋和混凝土，讓建築更耐震。
• 針對基地做地質改良，減少土壤液化風險，讓建築更堅固，提升居住安心感。

3. 格局建材優良

• 全案無暗房規劃，讓每間房間都能有採光，並採無廊道設計，整體使用坪效高。
• 室內隔間採用高隔音性之防潮石膏磚，能夠有效隔絕更多音量並同時達到防潮的效果，提升居住品質。標準配備配有日本INAX衛浴設備和YKK氣密窗。

品嘉馥御中央生活機能圖

品嘉馥御中央格局分析：

品嘉馥御中央一樓平面圖

1.  品嘉馥御中央基地位於中央北路二段215號，為房屋改建的都更案，面積約296坪，北邊面中央北路二段，其餘周邊則為一般公寓民宅。全案規劃一棟，共47戶住家，3戶店面，公設比約33.5%~34%。

2.  基地有做地質改良，並且規劃有6級制震，高於北市標準。建案外牆、分戶牆均採15厚之鋼筋混凝土，增加強度並防止龜裂。建案一樓挑高4米2，大樓出入口面中央北路二段，行人由此進出，大廳設有管理室和交誼廳，二樓則設有會議室。地下室有規劃冷藏式垃圾場。

3.  停車場部分共有三層樓，出入口位於中央北路二段，為單一出入口，汽機車共用，皆為坡平式車位。電梯部分只有一隻電梯有到達地下室。

4.  全案樓高11層，標準層為3~9樓，樓高3米2，一層五併，約23~35坪，共用兩隻電梯。二樓有露臺戶，十樓開始一層四戶，並在十一樓有較大坪數的6米樓中樓規劃，約44~48坪。室內隔間採用高隔音性之防潮石膏磚，窗戶為YKK氣密窗，標準配備浴室配有INAX馬桶和面盆，浴室冷暖風機，廚房部分則為櫻花或林內的三機，並全棟設有瓦斯管線。

5. 採光部分三樓以上的樓層就可以享有景觀，D、E戶面向關渡平原，為保護區，可享有永久綠地和開闊視野。A、B、C戶面前方的國防大學，不會受到高樓遮擋，可看到大屯山脈的遠景和綠意。

品嘉馥御中央標準層平面圖

6. 全案無暗廳規劃，接下來依照房型個別介紹：

(1) 粉色部分(D、E戶)為三房二衛，雙面採光，約35.6坪：

• 整體空間公私分明，客餐廳空間寬敞，可獨立分開使用，客廳有直接採光並且安定面足夠。廚房為獨立式單排規劃，隔絕油煙擴散，工作陽台受柱體影響，稍微不方正，但空間仍算好利用。
• 臥室部分格局方正，皆可以擺下雙人床。但主臥和廚房旁的次臥會受到樑柱影響，規劃上須稍加注意。主衛浴為標準三件式配浴缸，並且有角窗設計，可以增加採光和利於通風。次衛浴為標準三件式，乾濕分離。

(2) 藍色部分(A、C戶)為二房一衛，雙面採光，約26/24坪：

• A戶進門處有緩衝空間，可以放置鞋櫃。C戶則有較大的獨立玄關，有規劃收納空間，並且進出門不會干擾到屋內的人。客餐廳空間足夠可分離使用，客廳有直接採光，且安定面足夠，廚房為半開放式單排規劃，增加整體空間開闊性，但預留的冰箱位置稍為擋到動線。工作陽台格局方正，但空間略小，使用規劃上須多注意。
• 房間部分為直接採光，皆可放下雙人床，且因為樑柱外推的設計，房間無壓樑問題。浴室則為標準三件式配浴缸，乾溼分離，且有開窗利於通風，是在兩房較少見的規劃。

(3) 綠色部分(B戶)為二房一衛，單面採光，雙陽台規劃，約23.8坪：

• 相較於A、C戶公私分明的空間規劃，B戶臥是規劃餘左右兩側，客餐廳連通休閒陽台，廚房位於採光面上，採光較為受限。休閒陽台面積較小，無法放置物品或做其他使用。廚房為開放式單排規劃，位於採光面上，連通工作陽台動線順暢，可排除油煙，但預留的冰箱位置稍為妨礙動線。
• 臥室部分無壓樑問題，皆可放下雙人床，主臥有直接採光。B戶的次臥較其餘兩房房型大，整體規劃較方便。衛浴為標準三件式配浴缸，乾濕分離。

11F平面圖

11F夾層平面圖

(4) 11樓部分為樓中樓規劃，樓高6米，一層四戶，公共空間集中在標準層，夾層則規劃臥室：

黃色部分(A、B戶)為三房二衛，雙面採光，雙陽台規劃，約48.27坪：

• 客餐廳空間寬敞，可分別使用，客廳有直接採光，安定面足夠，連通休閒陽台，可欣賞大屯山脈景觀。廚房為單排開放式，讓空間感更寬闊。工作陽台面積較小，但格局方正。
• 臥室部分皆有直接採光，皆可放下雙人床，且因為樑柱外推無壓樑問題，標準層設計有兩間臥室，夾層則設計一間主臥室。
• 衛浴皆有開窗，且乾濕分離，利於通風和防止潮濕。標準層衛浴為三件式，夾層主衛浴則為四件式。

紫色部分(D、E戶)為二房二衛，雙面採光，雙陽台規劃，約44坪：

• 進門處因為樓梯有一個緩衝空間，可以避免直接打擾屋內的人。客餐廳皆位於採光面上，可以欣賞關渡平原景觀，空間寬敞可分別使用，客廳安定面足夠，餐廳連通休閒陽台。廚房為單排開放式，擴大整體空間感，工作陽台較A、B戶型大，較符合生活上利用。整體而言D、E戶陽台空間較大。
• 臥室部分有直接採光，皆可放下雙人床，且有規劃更衣室空間，整體而言臥室空間較A、B戶大，但需注意壓樑問題。標準層和夾層分別設計一間臥室，主臥位於夾層，面積較樓下房間小，但較不易被打擾。
• 衛浴部分皆為標準三件式，乾濕分離，但無開窗，稍微可惜。
   

實價登錄分析：

品嘉馥御中央位於復興崗生活圈，該區開發較早多為老舊民宅，復興崗生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$74.73萬/坪，漲幅部分，復興崗生活圈較一年前+10.90%(屋齡0-5年) ，整體而言，該區目前呈現價漲量縮的情況。

1.  復興崗生活圈個案

品嘉馥御中央，屋齡0年。 平均成交價66.57萬/坪。 近一年成交價72.71萬/坪。

樹山丘A區，屋齡3年。 平均成交價68.57萬/坪。 近一年成交價68.62萬/坪。

復興崗生活圈個案圖

2.  北投生活圈個案

國泰華威豐年，屋齡1年。 平均成交價67.74萬/坪。 近一年成交價82.4萬/坪。

沛碩聽禾，預售屋。 平均成交價70.14萬/坪。 近一年無交易資訊。

北投生活圈個案圖

3. 

復興崗生活圈因為較靠近大屯山區，腹地有限，生活機能上須仰賴鄰近的北投生活圈，所以房價較低，該區近一年之新案價格約66~69萬元。北投生活圈因為發展較早，生活機能成熟，並且有一定的金融機能和就業機會，所以房價較高，近一年之新案價格約70~75萬元。品嘉馥御中央近一年價格約為66萬元，稍微低於該區之主要行情。

品嘉馥御中央評價：

復興崗生活圈區內有捷運經過，聯外道路則有大度路可以連接台北市，不論是依靠大眾交通工具或是自駕都算是方便。鄰近生活機能則有北投好市多和北投、新北投生活圈等，可以滿足日常生活採買。區域內環境清幽，且因為距離硫磺區有一定距離，並不會受到硫黃帶來生活上的不便，也可以享受到北投區的大片綠地環境。

品嘉馥御中央位於國防大學復興崗校區斜對面，周邊多為老舊民宅，樓高皆不高，所以在三樓以上就可以享有大屯山脈和關渡平原的景色，並且因為學校和關渡平原保護區的特殊性，景觀不容易消失。全案規模較小，戶數單純，且價格低於周邊建案，推薦給尋找自住房的朋友們參考看看！